试述房地产价格评估中的几种方法

　　摘要：房地产抵押估价师房产评估的业务之一，房地产的价格评估对于保障金融资产安全十分重要。本文探讨了房产价格评估的几种方法，仅供同行参考。
　　关键词：房地产，价格评估
　　我国房地产估价始于上世纪九十年代初，经过二十年的发展，法律法规制度建设已趋于完善，随着我国房地产估价行业的迅速发展，房地产估价理论知识也在不断地完善及更新，相应的估价制度体系及估价准则也在逐渐健全，从而使广大的房地产估价师在从事房地产估价实践活动过程中能有“法”可依。从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定；为了提高估价的准确性、客观公正性，除了要有掌握各种专业知识的专业人员外，估价方法的选择更为重要。那么在估价实务中如何选择估价方法，笔者认为应从以下两方面来考虑选择估价方法：
　　一、不同目的的房地产估价，应选择不同的估价方法
　　方法是实现目的的手段，在实际估价中，委托方会有不同的目的，针对
　　不同的目的应选择不同的方法。
　　1．国有土地使用权出让价格评估。
　　国有土地使用权出让价格评估为政策性的估价范围，根据不同的申请方式应选择不同的估价方法。如以拍卖方式出让土地使用权，宜重点选择市场法和假设开发法。如果土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时，可采用市场法。在采用市场法评估国有土地使用权价格时，应选取与估价对象土地有可比性的交易实例三个以上。所谓可比性，是指土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性、土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一性。同时还应注意选取的交易实例的土地交易日期是否接近评估时间，交易是否正常。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权的价格。在采用假设开发法时，其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件经规划主管部门审批，只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能具此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。如是以协议出让土地使用权时，应选择成本法、基准地价修正法。
　　2．房地产租赁评估。
　　在进行房地产租赁评估时，如果房屋租赁市场公开，租赁信息充分，应首选市场法。在运用市场法评估时，应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁的信息，收集房地产交易展示会的资料，了解房地产中介的租售行情。在调查房地产租赁交易的实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产的状况，如座落、面积、结构、交通条件等。还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。因为这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较是不可缺少的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例的比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。如果租赁房屋预期收益可预测或可确定，应用收益法。收益法评估房屋租赁价格的关键是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入，主要包括有效毛租金收入、租赁保证金收入、押金等。扣除维修费、管理费、保险费、税金四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金涵义决定。如四项租金全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。如果市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便预测净收益时，可采用成本法。因为成本法易于计算，并能把握房屋租赁价格基本标准。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格，一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定，也可采用按工程造价估算方法取得。
　　3．城市房屋拆迁补偿估价。
　　根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条拆迁估价一般应当采用市场法，不具备采用市场法的条件，可采用其他估价方法。如在一些房地产市场不够发育的地区，就难以采用市场法，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。
　　二、不同类型的房地产估价
　　1．居住房地产估价。
　　居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，在一个居住小区中，往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工，在外观上几乎是一样的，在同一幢住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的个套住房也基本上没有什么区别。同时，居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的，因此居住房地产估价的可比性较强，比较容易找到足够数量的可比实例，应主要采用市场法。
　　2．商业房地产估价。
　　商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法。采用收益法估价时，首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此比较容易获取交易实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用的方法。在有些估价中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。
　　3工业房地产估价。
　　工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能不同。因此，工业房地产通常缺少同类房地产的交易．实例，特别是非标准厂房，更是不容易在同一供需圈内找到符合条件的比较实例。所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例较多，可以考虑采用市场法估价。如果可以从企业的总收益中分离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法。但这种分离通常有一定的难度一特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。由于上述原因，所以工业房地产估价时，应较多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定有两个主要途径，一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正参数由经验得出。
　　由以上分析可以看出，不同目的、不同类型的房地产估价要采用不同的估价方法。而同一种估价方法，可以用于不同目的、不同类型的房地产估价。因此，在估价实务中，应选择最佳的、最客观的估价方法，对不同目的、不同类型的房地产进行估价。

《试述房地产价格评估中的几种方法》

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