住宅类房地产开发中POE应用初探

　　关键词：房地产住宅使用后评价（POE）

　　1前言

　　本文所指的房地产是国家政策许可的、个人可以投资的狭义房地产。我国的房地产通常包括商业、住宅等多种业态形式。本文主要关注与居民生活密切相关的住宅类房地产项目。

　　住房的购置对于中国人来说是非常重要的大事，消费者在购买前会仔细考虑功能需求和自己的经济承受能力，做大量的对比才会下决心购买，一旦购买，使用年限会非常长。因此，对于房地产开发商、设计师们来说，必然要从使用者的角度来判断住宅产品的好坏，才能提供符合消费者需求的住宅产品。

　　然而，我国传统的建设项目评价是以财务和经济评价为主，很少关注社会层面的影响。有着明确商业导向的房地产开发项目更是堂而皇之地以经济技术评价作为项目评价的首要标准[1]。因此，从项目最终使用者的角度来评价住宅类房地产项目，无论是理论研究，还是实践应用，都有着广阔的探索空间。

　　2住宅类房地产项目应用POE的意义

　　首先，POE强调用科学的方法来评判设计结果的合理性，强调把可靠的评价结果推广运用到新的项目开发中。减少了个人主观随意性的影响，提高了项目开发决策的科学性和有效性。[2]其次，在设计招标时,就应将POE写入条款之中[3]，对设计方案既做设计方案评价,还应做使用后评价。一方面是与国际上成熟的设计市场接轨，另一方面也促进了我国POE市场化的发展。再次，POE以使用者群体的价值取向作为评价的出发点，并将评价结果作为判断设计合理性的一个基本标准，是房地产开发价值观念的一种重大变化。使项目开发建立在科学的调查研究基础之上，必将促使房地产企业更加重视项目的社会影响，开发方式也更加务实。

　　3POE在房地产开发的应用

　　推广POE在住宅类房地产项目中的应用，房地产开发企业至少可以在以下7个方面获得效益：①产品策划：通过对同类型的项目进行POE研究得到可信的评价结果，为项目策划及营销提供有力的依据；②产品研发：通过POE综合评价，得出一种最合理的“标准化产品”应用到类似的项目中，使开发“产业化”；③设计管理：把POE评价结果作为判断设计理念是否实现的依据，为今后同类型的项目设计提供经验；④项目管理：通过POE合理利用项目资源，优化管理，提高生产力和经济效益；⑤财务规划：根据POE结果进行财政预算优化，有利于合理安排流动资金，形成资金良性循环；⑥材料、施工：建造材料的供应商、施工单位通过POE可以获得材料使用情况，从而改进其产品、施工质量；⑦物业管理：客户服务部门和物业管理部门通过POE可以鉴定项目的现状，合理利用现有的资源进行项目改造、改建和功能的增减[4]。

　　虽然POE能给房地产企业带来许多现实的利益，但真正的实施依然存在很大的困难，主要有以下几方面原因：

　　①观念引入困难：目前，我国绝大多数房地产项目的开发与使用遵循着单一线性的过程，而POE的引入，需要形成“评价——策划——设计——施工——管理与使用——使用后评价”的循环过程。这对于开发企业来说，是观念上的巨大改变。POE在我国理论及方法研究匮乏，并没有形成规模，还不成熟，评价体系也有待完备，应用于实践的市场化操作未曾建立。因此，在各类型房地产开发企业中引入POE的观念有相当大的困难。

　　②收益对象确定困难：在我国的土地国情中，住宅类房地产项目的开发者通常不是建筑的最终使用者，而最终购买建筑的使用者在建筑开发的前期通常也没有机会参与到设计决策中来，这样就带来一个问题：到底谁该为POE付费？为POE付费的一方可能并不能从中得到适合他们的信息，抑或最终为POE付费的使用者其实并没有机会使调查所得的信息和建议对初期的建筑决策或是后期的建筑管理发生任何影响[5]。

　　③制定评价标准困难：房地产项目中开发商和使用者的利益各不相同，而且在使用者当中，不同层次的使用者对于建筑及周边环境使用的标准也不相同，因此在评价项目时，适用何种尺度对项目进行衡量就变得相当困难[5]。综合型开发项目拥有多元的使用者结构，更是难以确定量化因子。

　　④经费困难：虽然一个短期单项POE研究花费在整个房地产住宅产品建设投资中所占比例很小,但是在具体的实践中,它经常被认为是一个“额外的开支”[6]。在我国房地产市场以粗放型方式发展的实际情况下,政府部门和消费者对住宅和环境品质的敏感度均不及房地产价格,POE作为改善建筑环境质量的一个手段,在国内还没有形成真正的“市场需求”。

　　⑤责任规避：引入POE过程中，各方面可能出于各自利益而倾向于规避责任。例如，开发商通常并不愿意在建筑项目结束后对建筑的性能再承担责任；而建筑师则担心因为POE所暴露的问题而使他们蒙受指责，有些问题可能是他们力所不及的；施工企业对于验收及评价的程序，更是诚惶诚恐，能免则免；另外作为建筑使用者的物业管理人员也担心POE所揭示的问题会引起使用者更多的抱怨[7]；而项目的最终使用者——住户也有可能只看到自己的权利而不愿提及在使用中对维护项目质量应尽的义务。

　　⑥资料收集困难：POE需要大量细致的基础资料。目前，全社会缺乏进行POE调查的意识、开发模式缺乏反馈机制、公开信息匮乏的情况下，收集进行POE研究的基础资料并不容易。没有政府研究资金支持的学者想要收集系统的反馈资料，一方面难以得到房地产开发商的支持，另一方面也不容易得到物业管理者和住户的理解。

　　3.3解决策略

　　针对POE在住宅类房地产项目中应用遇到的困难，笔者提出以下三个可行的途径：

　　①政府划拨研究资金支持学者研究。如90年代初,由吴硕贤教授主持了“城市居住区环境质综合评价”研究项目[8]；1990～1993年,中日两国合作项目“中国城市小康住研究”对全国9个大城市进行了长时间、大规模的居住实调查研究；1996年，徐磊青和杨公侠合作完成的上海居住环境评价研究，就针对上海市的典型居住环境进行了研究，探讨了居住环境满意度的重要预报因子，并对居住环境进行了量化评价[9]。这些研究趋于客观理性，达到相当的理论深度，但主要是为了学术研究，不是真正意义上的常规商业评估。

　　②大型房地产企业对自身建设经营项目进行研究。这类大型企业通常涉及整个项目开发的各个环节，包括设计、建设、管理、经营，甚至材料供应等，对于自身产品的POE研究有更大的利益驱动力。例如，作为国内房地产企业的龙头万科地产集团，就有专门的产品研发部门针对自身和市场上的优质产品进行研究，进而作为“标准化产品”来推广，带动企业的产业化飞速发展。但这种研究对企业来说成本较高，且有一定的局限性。企业的经营方向主导了研究方向，经常从建设者的角度来评价住宅小区，比较注重投入的建设成本，带有明显的营销导向，容易忽视使用者真正需求。而且，考虑到市场竞争的关系，研究成果通常无法带来更大的社会效益。

　　③专业的独立研究机构进行研究。这一策略的实施者主要是大型的市场咨询公司和行业协会。他们拥有足够的资源进行独立调查，也可以接受政府或企业的委托来进行研究。在独立研究机构的POE研究者和实践者可以不局限于自己专业的圈子，而和建筑师、工程师、政府机构甚至经济学家紧密合作。他们的研究结果具有更高的公信力，既可以通过真正意义上的商业评估帮助个别企业获得他们需要的信息，也可以通过大量不同区域不同类型的项目研究积累，形成有助于获得更大社会效益的研究成果，并对政府住房政策的制定形成参考。

　　4展望

　　目前，房地产市场正在完善，市场竞争也越来越激烈，项目策划作为提高建筑产品质量的手段，得到越来越多房地产开发商的重视。运作项目之初，基本上都要进行产品策划，POE的成果可以作为建筑产品策划基础资料的来源。特别是大型房地产公司开发的综合住宅类项目产品，有很强的连续性，POE成果可以对先前投资开发的项目进行补充，形成丰富的数据库，应用到下一个项目中。随着市场竞争的约束和人们对建筑品质要求的提高，房地产商开展POE会经历一个从自发到自觉的过程，无论是依靠自身的力量还是借助政府或独立研究机构的帮助，在住宅类房地产项目中与产品策划相结合进行POE是一个非常可行的途径。[11]

　　参考文献

　　[1]王朝刚，李开孟.投资项目社会评价专题讲座（系列）.中国工程咨询，2004.

　　[2]朱小雷，吴硕贤．使用后评价对建筑设计的影响及对我国的意义．建筑学报，2002(05):42～44

　　[3]罗玲玲,陆伟.POE研究的国际趋势与引入中国的现实思考.建筑学报,2004,(8):83.

　　[4]FriedmanA,ZimringK著.薄曦,韩冬青译.环境设计评估的结构－过程方法[J].新建筑.1990,27(2):66-69

　　[5]Zimmerman,Alex,Martin,Mark.Post-occupancyevaluation:benefitsandbarriers.BuildingResearchandInformation29,no.2(2001):168-174

　　[6]赵东汉.使用后评价POE在国外的发展特点及在中国的适用性研究[J].北京大学学报(自然科学版)，第43卷，第6期，2007年11月：802

　　[7]SuzanneEnright.Post-occupancyevaluationofUKlibrarybuildingprojects:someexamplesofcurrentactivity.LiberQuarterly:TheJournalofEuropeanResearchLibraries,2002

　　[8]吴硕贤,张三明,霍云,李劲鹏,城市居住区环境质量综合评价(浙江省自然科学基金资助项目).浙江大学建筑系建筑环境物理研究室,1993.

　　[9]徐磊青,杨公侠.上海居住环境评价研究[J].同济大学学报.1996,24(5):546-549