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来源：职称驿站所属分类：房地产论文 发布时间：2012-05-16浏览：26次
摘要：进入20世纪80年代以来，在改革开放的促进下，中国经济飞速发展，城市化水平大大提高。在沿海一些发达的特大城市，由于不同人群对居住要求的差异加大，开始出现了社会居住分化、住宅郊区化趋势。主要表现为城市在接收大量农村人口的同时，中心区域的商业、工业也在向市郊转移，这种功能性的转移也导致了大量人口向城市的郊区转移。
关键词：住宅郊区化，科学发展
我国大城市郊区化是中国城市发展过程中的一种重要现象。例如，广州除了传统的城区中心外，形成了以会展业为中心的琶州，港口为中心的黄埔，大学为中心的大学城，甚至以化工业为中心的小虎岛。而住宅郊区化是城市郊区化的重要组成部分，这种居住变化对城乡空间集约利用、城市交通、生态环境保护、社会公平等带来深远的影响。
1.住宅郊区化
1.1城市功能区域化分工导致住宅郊区化
随着城市经济的高速发展，城市化水平不断提高，城市功能不断完善与增加，产业化结构需要调整。现代特大城市的发展定位是商业化的金融中心，而城市中心区的其他行业，尤其是大型、污染严重的工业开始从中心区向郊区搬迁。产业结构的调整导致了产业分区集中，从而带动了城市人口从中心区迁移到郊区。促使了原有的商业、文化、教育、工业等各产业从传统中心进一步分离。这过程伴随出现了住宅郊区化。
1.2居住多元化需求促进住宅郊区化
中心城市的规划问题长期积累和土地过度开发，造成人口急剧膨胀，人口过密、用地紧缺、住房面积狭小、基础设施缺乏、环境质量差和交通拥挤等问题，导致城市中心区居住环境并不能适应所有人的需求。部分原有居民生活水平不断改善，在勾勒自己未来的“安乐窝”时，充满了美妙的憧憬。由于在城市内无法达成这种愿望，人们便将目光投向了能够达成自己梦想的郊区地带。同时，部分城市新人口，由于传统中心区进入门槛过高，而郊区住宅往往购买成本较低，价格便宜、居住环境好，成为了很多城市新人安居较理想的选择。
1.3交通设施是住宅郊区化的动脉
“一小时上下班时间”，人们是以这个指标来衡量是否能接受工作与住宅之间距离的。郊区的大规模发展需要有便捷的交通设施作为支撑，为了推进郊区化，地方政府对城市交通设施的投资在大幅度提高。随着“一小时”可以到达的距离的拓展，人们有了向外拓展的冲动。通过铁路、高铁、轻铁等轨道交通及环城高速、快速路等交通网络的兴建。交通网络作为城市中心区和城市郊区的纽带，是住宅郊区化获得了源源不断的动力补充。
2.郊区化危机
郊区住宅以其良好居住环境，价格便宜等优势吸引了众多的城市居民。在高叫着“逃离市中心”的“郊区住宅化”运动同时，也出现了“逃回市中心”的风潮。这种现实情况让我们不得不去思考住宅郊区化发展过程存在的问题。
2.1荒山小村
荒山小村代表大量生态破坏后形成的高密度别墅区。某些城市由于缺乏规划引导与政府调控，同时开发商对低价和环境的过度追求，部分居住空间无序地向外扩张，各种建筑无章可循，土地利用结构不合理，住区之间留下大片空地和插花地。盲目扩大住房面积和大量兴建别墅，形成一种以开发强度低、土地浪费和耕地侵占为特征的低密度扩展现象。同时，在郊区大量开发住宅，造成城郊绿地的蚕食和对自然生态系统的破坏，割裂城乡自然生态坏境的连续性，城郊自然景观和生态环境遭到破坏。
2.2独立城邦
独立城邦是指一些大规模住宅区。从城市功能布局角度看，城郊大规模的住宅区的单一开发，导致城市空间结构的畸形演变。某些郊区住宅区缺乏规划设计引导和政府调控，而开发商在利益的推动下则主要开发大规模的居住类型建筑。这种“独立城邦”，有对外封闭的区域性商城、办公设施、休闲娱乐设施、绿化、公共服务配套设施。由于大型社区内部人员阶层差别不大，这种封闭式的社区使得阶层结构严重失衡，并不是按照城市结构进行分配。大型住宅区成为功能畸形、空间单调的城市区域，造成了社会隔离、空间隔离等问题。
2.3摆渡生涯
摆渡生涯把生活条件缺乏这个因素表现出来。在基础设施配套没有利益可图，开发商往往把配套服务作为一种噱头，等楼盘卖完了，这种遮羞布就被丢之脑后了。生活服务设施水平、公共交通系统等与城区差距较大，大多数郊区居民还得奔波劳苦地“摆渡”到城区上班、购物消费，这种“摆渡”同时也增加了时间成本、交通成本。
以上问题如果得不到有效地解决的话，将在住宅郊区化进程中起着重大的阻碍作用，并影响城市整体功能结构和经济的发展。因此，我们需要思考并改善住宅郊区化的发展模式。
3.国外住宅郊区化模式借鉴
3.1美国的微型城市模式
美国特色的"边缘城市"，由市场引导的城市居住和就业功能郊区化推动传统都市的中心商业区功能转移，形成与传统都市形态相异的郊区城市功能中心。自然空间保留为自然区、娱乐和休闲空间；对于原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源，平衡生态。社区内部包括办公楼空间、商业空间、交通枢纽，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网，做到居民能够步行到区内任何一个功能空间的条件。在住宅设计方面，也改变在同一社区中只有单一家庭或集中住宅两种单调的建设模式，而采用多种不同户型混合的方式，既有单独住宅，也有高层住宅，提供多元选择，减少人群同质化的现象。这是大型城市微型化模式的代表。
3.2澳大利亚的平铺城市模式
郊区城市与中心城市之间是依托发展，并不是竞争的发展态势。城市发展在地域上呈现连续性，托原有商业中心向四周蔓延，并没有表现出很大的跳跃性。在适度限制规模的前提下政府鼓励人口郊区化。铁路为其主要公共交通工具，城市沿铁路交通干线扩展。澳大利亚州政府的规划和宏观调控对郊区中心城市的有序发展起到关键的作用。郊区的基础设施完全依据政府的规划进行建设，郊区化得以有序发展。这是大型城市平铺模式的代表。
4.我国住宅郊区化模式发展的方向
4.1政府先行
政府规划模式可以参考“澳大利亚州政府的调控模式”加强宏观规划调控，使郊区化紧凑有序发展，避免不合理的土地利用。对于造成浪费土地并破坏自然生态系统，要通过恰当的容积率、紧凑度，和人口密度来形成有活力的郊区住区，同时实现土地和基础设施利用效率提高。
4.2微型城市
参考美国的“微型城市”郊区化模式，以长期的、持续的、全天候的居住、生活乃至工作为考量，打造产业协调和综合发展的“服务式社区”。
鼓励企业、教育产业、商业零售业、金融业、娱乐产业、酒店产业、办公部门等往郊区扩散，增加郊区的就业机会和服务能力。不仅仅把郊区作为居住和休闲的场所，而应该作为综合的新兴产业基地、商业零售区、商贸办公区、居住区，把生活、工作、学习、娱乐、购物、休闲集中起来考虑，创造一个不仅可以生活，也可以工作和休闲的“混合空间”。
4.3配套齐全
在郊区住区开发中，要注重与城市公交系统相衔接。公交系统应以占地少污染低为主，特别是加快城市地铁、轻轨、城际轨道等速度快运量大的轨道交通的发展。内向的闭关自守式郊区住宅区不能从根本上提升居住环境品质，同时也存在配套设施的不足或重复建设。开放性、内外环境兼营、各种设施协调互补的综合发展才能保证现代郊区住宅社区的良性发展。
4.4阶层混居
社会不同收入阶层的家庭都有可能在郊区购房，因此住宅形式需要多样性化，开发不同层次的住宅。既要有花园洋房、高级公寓，也要有一般低收入家庭能够承受的住宅，满足不同阶层的人的需求。同时，也要针对不同年龄及境遇的人需求，开发不同类型的住宅。例如老年人住宅及单亲家庭住宅等。在住宅形态上，同样需要多样化，不应千篇一律。现代和未来住宅的正朝着艺术化方向发展，每一个住宅区的建成都是一道亮丽的风景线，要突出其人文和自然特色。
5结语
我国已经进入城市郊区化的快速发展阶段，住宅郊区化建设是城市郊区化的重要组成部分。在住宅郊区化过程中，政府需要牢牢抓住宏观规划调控，加强公共服务设施、市政配套设施及公共交通系统建设，并鼓励郊区住宅形式多样化，使郊区化实现化合理、有序、健康的发展，同时也使生活往更美好地前景前进。
〔参考文献〕
1.城市郊区新形态--住宅开发中的新趋势作者：美国城市土地利用学会2007-10-01
2.新城市．新生活--2010广州亚运会的规划与建筑作者：广州市规划局广州市城市规划勘测设计研究院2011-03-01
3.土地政策与宏观调控作者：卢为民2008-01-01
《住宅郊区化科学发展的探讨》
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文章名称： 住宅郊区化科学发展的探讨
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