房地产开发项目成本控制的探析

　　【摘要】本文结合笔者实际工作经验对房地产开发项目成本控制的必要性进行了分析，然后介绍了房地产成本控制的相关原则，在此基础了探讨了房地产开发项目成本全过程控制的策略。
　　【关键词】房地产开发项目；成本控制必要性；原则；策略
　　
　　随着我国房地产事业的不断发展和完善，我国政府对房地产行业的宏观调控手段不断加强，导致房地产行业成本管理工作变得更为重要。可以说，只有不断的改进企业成本管理方式，建立健全相应的管理体系，才能够保证企业在项目成本管理工作中处于有利地位。
　　1.房地产开发项目成本控制的必要性
　　1.1提高成本控制水平使获利能力增强。现阶段，传统的成本管理方式还在大量地应用于工程项目管理工作中。应该看到，只有通过现代的管理手段，不断地提高自身对于项目成本的控制能力，才能够更好地提高企业盈利水平[1]。对于市场份额的控制，要求房地产企业必须不断提高自身的成本控制能力和自身管理水平，同时降低管理投入。
　　1.2加强企业管理使管理水平提升。成本管理作为企业管理的重要组成部分，是对企业的实际经营状况的有效反应，企业各个部门的工作情况最终通过成本报表显示出来。通过对成本控制的研究，可以不断提高企业的管理水平，提高管理效益，最终达到优化资源配置的目的[2]。
　　1.3加快产业转型能够促进房地产业合理发展。房地产作为我国经济发展过程中必不可少的重要推动力，对国计民生的重要性不言而喻，可以说，对房地产行业的成本管理进行分析和研究，可以有效的提高企业的盈利水平，转变该行业的产业结构，通过资源的优化配置来达到该行业由传统的粗放型管理向集约型生产方向发展。
　　2.房地产开发项目成本控制原则的介绍
　　应该看到，对于房地产成本的控制，其中最为重要的就是控制原则。对于成本控制问题的分析，主要应该注意现阶段房产开发过程中出现的项目定位和项目设计的影响，这些因素对项目成本控制具有非常明显的作用[3]。所以对房地产开放项目中的成本控制问题进行研究，应该重点按照全面控制和重点控制两个方面相结合的原则来进行。通常包括了全员控制和全程控制两个方面。
　　对于重点项目的成本控制应该有重点的进行控制管理。从根本上来说就是要在包括决策阶段、立项阶段和方案设计在内的各个阶段进行有效的控制。应该看到，成本控制中，计划阶段的设备选用和工程设计方案等等，对最终影响是最为巨大的。因此，应该从项目的设计阶段就开始进行有效的成本控制。
　　施工阶段中，同样还需要找出其中的重点部分，充分利用有限的资源创造最大的价值。只有这样才能够在最大限度上保证策划成本控制工作的成功开展。正确把握并深刻理解重点控制与全面控制两个根本原则的辩证关系,以保证准确处理好下列成本控制原则。
　　2.1全面性原则。全面性原则主要是对于施工的整体过程加以严格控制，保证其中的各种生产要素都在控制状态之中。对于工程的整体进度加以严格的掌握和监督是这个原则实现的重要方式。
　　2.2例外管理的原则。例外管理是美国企业管理中较为重要的一个原则，内容是通过关注非正常性问题，尤其是影响到企业施工成本的重要因素，来达到相应的成本控制要求[4]。
　　2.3系统性原则。分级控制的方式，在现代成本控制学中的应用由来已久，由于这种方式中大量的采用级别分担责任的方式，通过利用成本发生地的人员责任分配，形成一种按照职责条件划分的项目成本控制体系。
　　2.4责权利相结合的原则。为了成本控制工作的顺利展开，要求必须严格的按照成本控制奖惩条例来加强成本控制管理，需要相关部门的相应管理人员对某一项目的成本和开支享有一定的自由选择权力，这就为其提供了较为完整的控制权；同时就是在成本发生地点的人员控制中，需要给予不同享有权利，给予相应的外在压力从而提高成本管理效率的要求。同时，这种方式中，主要通过定期考核来加以判定，对于表现优异、成本控制到位的人员需要给予相应的奖励，反之亦然。
　　2.5成本效益原则。我国知名学者曾经说过，对社会制度和会计的选择，主要是通过成本控制在实际工作中的应用，利用成本控制和效益原则来保证企业的成本控制工作能够顺利开展下去，也就是功能效益超过建立和完善系统的耗费
　　2.6目标管理的原则。通过对企业各项成本开支进行更好的监督和指导，进而有效地减少成本，增加企业收益。企业把目标任务进行具体化处理，可以有效的形成一套科学的管理办法，而既定目标成本作为绩效考核的重要依据，在平均先进定额的基础上，同时考虑企业内外两种环境对于工程性价比的要求，进而在保证质量的前提下做出企业最佳成本控制策划。
　　3.房地产开发项目成本全过程控制策略的探讨
　　应该看到，只有全面而准确的成本控制工作对整体施工才是最有现实意义的。
　　3.1应该说，项目决策阶段中，对于所决策项目的合理性是决定企业成本管理效果的重要阶段，一个良好的决策会为以后工作中的成本控制提供相应的便利条件，而一个糟糕乃至错误的决策会导致工程施工阶段中，财力物力人力的浪费。为此，应该做到：第一，保证对市场情况的掌控，在了解当地地理条件和政府相关部门的意见前提下，根据自身对市场需求的判断，对能影响到工程施工的因素加以深入审核，最终做出是否投资的决定。第二就是要针对项目自身进行相应的产品定位，通过商品所在的位置来界定其市场地位，判定未来的主要客户群体[5]。
　　3.2项目招标阶段的招标及采购工作同样是房地产行业中成本控制工作展开有着至关重要的影响的一环，必须要求对关系到工程施工质量的各个因素进行控制，尤其是对于企业的施工资格和企业的审核条件等方面的考虑，对于整体工程施工来说，更是显得尤为重要。同时，对于招标文件的处理和审核工作，应该重点由企业的管理人员做好相应的资料收集工作，从而根据市场要求编写招标文件，通过严谨的招标文本来达到节省成本的目标。
　　3.3房地产开发项目的实施阶段是项目实际施工过程中涉及资金数额最大而时间跨度最长的一个阶段，上述两大特点，严重的制约着这一阶段施工成本控制工作的展开。笔者认为，应该从以下两个角度加以思考：
　　第一，需要根据项目的特点，正确处理施工程序，对于设备的使用，应该做到资源利用的最大化。利用先进的施工方式减少开支，同时也要注意，施工过程中，还应该根据现有的施工设计来对施工费用加以跟踪管理，从而保证在施工现场和施工管理工作中，能够充分利用资源，形成对成本的有效控制。
　　第二，应该加强合同管理。对于这一点，应该由公司成立相应的项目合同管理小组，对于合同的履行加以全程监督，通过合同的变动情况来加强工程施工成本的有效控制。同时，对于违反合同的行为，应该争取索赔款，尤其是索赔保险等，都是降低企业施工风险以及降低企业施工成本的有效手段。
　　4.总结
　　
　　我国房地产事业的逐渐发展导致了房地产行业开发项目成本控制工作变得日益重要。所以，只有不断改进企业成本控制方式，建立健全相应的管理体系，同时在坚持房地产成本控制的原则下进一步提高对房地产开发项目成本全过程控制的策略的研究，才能够保证企业在项目成本控制工作中立于不败之地。
　　
　　【参考文献】
　　[1]武振新.房地产项目成本控制分析[J].包钢科技2007年02期.
　　[2]袁保平.浅议房地产项目全过程成本控制.科技资讯,2010年.第20期.
　　[3]李达照.浅谈房地产开发项目管理的成本控制[J].四川建材,2006(2):149-150.
　　[4]赵晶晶.房地产施工项目管理中的成本控制[J].会计之友,2004(6):17-18.
　　[5]田文新.房地产工程项目的成本管理探讨.金融经济,2009年.第24期.

《房地产开发项目成本控制的探析》

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