浅议目前我国房地产经济发展的问题及未来发展趋势

　　摘要：伴随着房地产经济发展过程中暴露出的问题越来越突出，如何实现房地产经济的可持续发展日益受到人们的重视。我国房地产经济未来发展方向到底如何，本文提出一些个人观点仅供参考。
　　关键词：房地产；经济；发展趋势
　　引言
　　由于宏观经济政策的不确定性(包括认识时滞、决策的内在实质、经济体系的外在时滞),政府失灵(包括信息不完全、利益干扰、效率损失、财政赤字、政府与“寻租”)等宏观经济政策的局限性使得我国的宏观调控举措的各项措施不可能在短期内将预期效果显现出来,宏观调控成效初步显现,但投资增幅较大、投资结构不合理的问题依然存在。
　　一当前房地产发展过程中的问题
　　1.1忽视对环境的保护
　　首先是忽视了对生态环境的保护与建设。开发单位片面追求经济效益，致使房地产在发展中建筑密度过高，容积率过高，产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间，市区污染不易向周围散发，城市空气质量差；人们居住、生活感到压抑紧张；人们远离自然，使人类与自然隔离。更有甚者，长江中游部分地市围湖造田，开发房地产，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，对整个地区人民生命财产安全，对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。
　　其次是忽视了对文态环境的保护与建设。房地产经济在高速发展中有逐渐失去民族特色与文化内涵的危险。房地产开发如果不注意从城市文化底蕴中吸取营养，塑造建筑精神和城市气质，那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、乡土特色将逐渐消失。
　　再次忽视了对社区环境的保护与建设。社区发展长期重安居，轻乐居。许多社区内缺乏中心绿地和活动区的规划，社区文化更是空白或半空白，非常不利于人们的身心放松和与自然的亲近。另外，社区缺少开放的生活空间，许多新的居住社区搞封闭式管理，社区与外界的交往被限制，社区中家庭与家庭之间也缺乏沟通和联系。
　　1.2没有合理分配和利用资源
　　目前我国的房地产偏重粗放发展，表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗；空间资源鲜被认识，其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多，资源相对并不丰富，尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下，并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。
　　1.3金融基础体系不完善
　　我国的房地产金融经过十几年的发展，虽然已完成了基本制度建设，形成了一定规模和良好的发展态势，但有些问题如不解决，将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右，而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%。同时，住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患；房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决；贷款资产流动性不足；金融二级市场缺位。还有，住房公积金缴交范围和比率的扩大受到中观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。
　　二房地产经济未来发展趋势
　　2.1房地产投资.未来几年房地产投资仍保持增长,但增长幅度有所回落。在中央的宏观调控下,投资率上升速度已经有所减缓。中央经济工作会议表明在未来几年内继续控制投资增长仍将作为宏观调控的重要手段。预计未来几年房地产投资增速将进一步放缓,2008年将低于2007年增长速度,但估计不会低于20％。之后基本维持在10％至15％之间。与此同时,房地产投资的热点可能由以京、沪、穗为中心的三大经济商圈有所转移,西南地区的大城市如重庆、成都、昆明,沿海城市如大连、青岛、杭州等地区的房地产正处于上升阶段,有可能成为下一轮的投资热点。
　　2.2融资渠道出现多元化。除房地产企业通过股票市场上市融资外,还包括发行企业债券,即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券,债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”,即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;另一方面,可以利用资本市场,创新金融品种。
　　2.3宏观调控下，经济适用房的发挥作用。改革的目标是实现住房供给和分配的商品化、社会化,而经济适用房政策的推出正是在特定的条件下为了实现这一目标而采取的措施。这里笔者提出值得关注的两个问题:其一,政府运用行政手段进行宏观调控存在一定程度的时滞性,所以对经济适用房宏观调控的成效暂时没有显现出来也可以谅解。对于推出经济适用房政策,政府调控成本高,各地在执行上都不同程度地存在规避行为,因为各地都有招商引资、发展地方经济的压力。这些规避行为会在很大程度上抵消一些政策效果。
　　三房地产开发方面
　　3.1土地市场趋向规范,建设用地增量控制更严。中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控要得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格,低价土地招商引资的行为将受到遏制。
　　3.2有效减缓商品房空置现象与商品房销售价格上涨之间的矛盾。在一般的竞争性市场中,价格机制作用表现在:当产品供过于求,大量积压时,厂商将会降价;当产品供不应求时,厂商将会提高产品的价格。但现实情况是空置现象与价格持续走高并存(“双高悖论”)。这一现象的主要原因如下,一些地方土地分配存在严重的黑箱运作,无形中为每一个特定的房地产开发区域设立了很强的进入壁垒,有实力的企业无法迅速健康成长,而规模小、不规范的公司却依靠与政府的关系安然生存,甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。
　　四房地产销售方面
　　4.1房地产价格将继续上涨
　　从需求来看,近期影响其变动的因素主要有:国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低,住房需求呈现很大刚性,房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时,也影响供给,对于供求关系而言,这一因素可以忽略不计。因此,可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,近两年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看,中央政府近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。
　　4.2房价增幅将有所减缓
　　从上述对供求关系的分析可以判断出来,近两年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素,我们认为房地产价格的升幅将会有所回落:第一,市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能,高房价将在一定程度上增加市场供给,挤出部分需求;第二,政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价;第三,政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2007年房价上涨的深层原因,这种影响将随着时间的推移逐步减小。
　　4.3二手房可以平抑新开发楼盘价格升高
　　2006年以后，二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但是银行“惜贷”导致申贷难度大,使得二手房房源未能充分释放造成有效供给不足。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市,房源继续放量,购房需求持续增长,二手房市场将增加活力,价格平稳上升。二手房市场的发展,对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用,有利于我国房地产事业的整体健康发展。
　　无论是房地产投资、房地产开发还是房地产销售,指标分析的结果基本都是绝对量仍然保持上升趋势,对近几年内房地产经济的健康发展持乐观态度,只要国家和地方政府通力合作,彻底贯彻方针政策,相信房地产经济将会朝着宏观调控的预期目标规范健康的发展。
　　五结束语
　　综上所述，我国房地产未来发展趋势，个人认为：首先,房地产投资方面,未来几年房地产投资仍保持增长,但增长幅度有所回落。其次,房地产开发方面,土地市场趋向规范,设用地增量控制更严,商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓。最后,房地产销售方面,房地产价格呈上升趋势,但升幅会有所回落。总体而言,预计在国家以及地方政府能够保证方针政策得到贯彻前提下,房地产经济将会朝着宏观调控的预定目标规范发展。
　　参考文献
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　　[2]斯蒂格利茨.政府为什么干预经济[M].北京:中国物资出版社,2001.
　　[3]宋春华.当前房地产业宏观调控的四项任务[J].北京房地产,2004(2).

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