房产面积测算方法及精度论证研究

　　摘要:本文主要探讨了房产面积测算的施测方法,对于特殊的结构不规则房屋测量的技术要领,以及相关的精度进行了评定与论证。
　　关键词:房产测算，测算方法，测量规范
　　引􀀁言
　　房产面积测算就是指涉及到房屋产权的有关面积测算,它主要包括房屋本身的面积,也包括房屋用地的有关面积。因现在房屋产权包括所有权和使用权,已作为商品而进入市场,面积实质上已成为衡量房屋价值的重要标志。房屋面积误差的大小,意味着产权人经济的损失,影响产权人的直接利益,有时会引发矛盾和冲突,甚至诉讼法律。房产面积测算的方法和精度是保证今后产权登记最基本数据的准确性,其测量成果一经产权登记确定下来,即具有官方证明的法律效力。
　　1房产面积测算方法
　　面积测算就是指水平面积测算。又可以分成为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房产面积测算方法有图算法、坐标解析法及实地量距法。
　　1.1􀀁图算法
　　图算法是依据图纸量算面积,量法多种多样,即在图上量取有关房屋图形的长度,计算出图形的面积,或量取图形坐标计算图形的面积,这种方法精度比较粗略。
　　1.2􀀁坐标解析法
　　坐标解析法的测算,能够保证在房产测量当中对成果精度的要求,可以大大提高成果的质量,因此,主要介绍这种方法的使用。
　　采用坐标解析法的前提,是在房产平面控制测量的基础上,掌握了准确的房屋用地界址点、边界点或房角点。对控制点精度的要求也比较高(末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025),所以,它较适合于范围大、形状特殊的房屋测量。
　　操作步骤:
　　利用全站仪野外收集房角点坐标数据,然后再传入计算机中进行坐标展点和编辑,绘出房屋图形后,求得面积。
　　例图:
　　
　　其面积计算公式为:
　　
　　或
　　
　　也可采用
　　
　　或
　　
　　式中:S——房屋面积、房屋用地面积或丘面积,单位m2;
　　X——界址点、房角点或边界点的纵坐标,单位m;
　　Y——界址点、房角点或边界点的横坐标,单位m;
　　X,Y——测区范围内纵坐标、横坐标的任意一个整数,
　　加入X和Y的目的是为了减少面积计算的位数;
　　N——界址点、房角点或边界点的个数;
　　I——界址点、房角点或边界点的序号。
　　面积中误差按下式计算:
　　
　　
　　式中􀀁ms——面积中误差,单位m2;
　　mj——界址点、房角点或边界点的点位中误差,单位m;
　　n——界址点、房角点或边界点的个数;
　　——界址点、房角点或边界点的点号;
　　D——界址点、房角点或边界点连线所组成的多边形中,相邻点连线的间距。
　　1.3实地量距法
　　由于现在的商品房很多都是以单幢楼、多幢楼或是小区的形式来进行房产面积测算,用实地量距法测量这些范围比较小的商品房最快捷、最适用。
　　实地量距法是在实地用仪器、测距仪或手持测距仪、卷尺量取有关图形的边长,而计算出这个图形的面积。对一些不规则的、特殊的图形的测算,可以将其分解成若干个简单的几何图形,然后分别计算出这些图形的面积,再用简单的加减法算出总面积。
　　使用实地量距法对精度要求和误差限制有一个新的标准,即依据《房产测量规范》的修订原则制定的全国房屋面积的精度要求有三个等级(如表所示)。
　　
　　2商品房面积测量精度要求分析
　　房屋的面积是根据房屋的边长计算而来的,房屋边长测量的精确度决定着房屋面积的准确性。房屋边长的测定普遍采用测距仪或卷尺(皮卷尺、钢卷尺、玻璃纤维卷尺),那么也就产生了随机而来的测量误差。
　　2.1边长测量误差比较
　　边长的测量误差主要分为固定误差和比例误差。固定误差对每一条测量的边,无论其长度如何,其误差总为一常数,是一个固定值。可以说,固定误差与边的长度无关,而比例误差恰恰相反,其误差的大小与边长成正比,边长越长,误差越大。边长中误差为:
　　
　　式中􀀁mD为房屋边长的中误差,单位m;
　　m0为房屋边长误差的固定中误差,单位m;
　　D为房屋边长的长度,单位m。
　　为房屋边长误差的比例中误差的比例系数。
　　除此之外,房屋边长误差的固定中误差,包含边长测量中本身具备有的固定性误差,如测量对点误差、测量器具上的固定误差、观测中的读数误差、测量面不规则误差等。此外,温度、湿度、气压变化及测量器具本身的误差可归入比例误差之中。在房屋边长测量中,应保证测量对称边取中数或独立测量两次取中数,以提高边长精度。
　　2.2坐标解析法与实地量距法测算面积的精度比较
　　坐标解析法测算面积的精度主要还是取决于界址点坐标的测算精度。用界址点、房角点或边界点测算地块或宗地面积是地籍测量和土地测量测定土地面积的主要方法。界址点的精度等级与标准是由权威主管部门结合实际情况,经过分析、比较和论证而决定的。
　　实地量距法测算房屋或者是房间面积的精度,全部都要考虑量距的精度。用实地量距法测算房屋或房间面积是房地产测绘部门普遍采用的方法,房屋面积的精度标准是由国务院房地产行政主管部门决定的。房屋面积的精度通指实地量距法测算房屋或房间面积的精度。
　　3􀀁结束语
　　由于信息技术和数据处理能力的完善以及提高,测算房地产房屋面积的时候,经常会出现坐标解析法测算面积与实地量距法测算面积交叉使用的现象,协调好两种测算房地产房屋面积的精度标准是提高成果质量的基础。
　　参考文献:
　　[1]吕永江.房产测量规范技术说明[Z].
　　[2]GB/T17986.1-2000.国家标准《房产测量规范》[S].

《房产面积测算方法及精度论证研究》

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