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来源：职称驿站所属分类：物业管理论文 发布时间：2012-06-29浏览：38次
【摘要】熟知有关法令合法进行工程建设,建立建筑物的维护制度，做好工程档案的交接，保证建筑物正常使用，防止自然和人为因素对建筑物造成的损毁。系统地进行维护，保证建筑物使用安全，延长其使用寿命；制定突发事件的应对措施，把建筑物安全投保提高企业抵抗意外风险能力，节约维护成本提升企业效益。
【关键词】建筑物；系统维护；合理使用；突发予案；财产保险。
建筑物是企业生产所必需的基础设施，在使用过程中由于自然或人为因素的影响，会逐渐消减建筑物固有的质量，要保持其有效的使用功能，控制建筑物损耗的发展速度，必须及时地对建筑物进行管理和维护。规范的监督、检查、维护和修理，是保证建筑物安全的重要措施，是企业主管部门的基本职责；如果管理不及时、不到位，就可能小毛病变成大问题造成额外的经济损失，因此要提前做到预防性的维护把问题消除在萌芽状态中，是提高建筑物安全使用性能的重要途径。
建筑物的管理维护要求我们要按照系统化、专业化、精细化的管理思路来进行，在实际工作中关注每一个微小细节，不放过任何一个
质量问题，多渠道听取大家的意见和建议，及时制定有效的维护措施来保证建筑的使用性能。
熟悉有关的法令、规程、标准及制度，严格按照法定的程序去施工建设和使用。从工程立项、设计、施工、验收合格到交付使用，都严格按照法定的程序进行运作，使交接后的建筑物做到安全使用无隐患、使用功能无缺陷的放心工程。工程移交时档案资料要齐全、真实、合法、有效；资料包括工程的规划许可证、土地证、工程图纸的审查意见、工程的招标和投标、施工许可证、安全许可证、消防许可证、工程项目的质量监督、竣工验收备案、房产证、工程竣工决算和审计等，以及有关的各种协议、批文和会议纪要等，这些是建筑物使用的合法依据。另外技术资料包括工程所有的图纸、设计变更签证及各种隐蔽部位的验收记录等，这些资料是今后建筑物系统管理维护的重要依据。工程档案资料的移交要办理移交手续，绝对不能换人管理就什么资料都找不到了。
企业要建立系统的维护管理制度，要充分认识到建筑物维护的重要性。根据企业情况设立建筑物的明细台账，每年根据建筑物的变化情况及时进行更新，台账设专人进行管理。建筑物的日常检查要定时定人组织进行，将检查结果、处理意见逐一登记在案，为建筑物的维修提供可靠的依据。检查时有条件应优先采用视频录制方式采集资料，这样既能直观的发现问题又便于观察比较，视频资料具有文字描述所无法比拟的优越性。
日常的维护检查要做到事前有预防、事中有控制、事后有反馈，工作检查谁发现的问题谁去督办处理谁负责记录在案，大事小事责任到人，要事事有安排事事有回音，否则复杂多序的工作很难保证落到实处。为保证安全使用根据建筑物的重要性和生产需要，分项目分部位建立重点监控点，定期进行观测做好记录，发现问题及时制定处理措施进行维修，并落实维修效果的跟踪反馈，要始终把安全工作放在最重要的位置上。具体措施和注意事项如下：
一、根据设计和生产工艺流程的要求，制定建筑物的使用说明书指导大家正确使用，有企业主管部门的技术人员负责把使用说明书宣贯到使用部门。
二、制定检查维护的制度流程、检查内容、考核标准、注意事项。
1.建筑物要防止地基处于超载状态，造成上部主体结构开裂，防止基础长期受水浸泡使地基承载力降低，防止基础受损、受冻和塌方等造成安全隐患。
2.在主体结构上不准随意开洞和增加荷载，必要时应请设计人员核算是否可行；钢结构要重点做好防锈、防火工作，禁止在钢结构构件上开孔和焊接固定任何附加荷载。
3.根据季节的变化和使用情况门窗要定期进行维护，保证五金配件齐全、开关灵活、密封良好、运输畅通。
4.检查地面是否出现开裂、沉降，定期对地面进行养护防止过渡
的磨损造成面层起尘、起砂等。
5.防止吊顶龙骨脱扣和温度伸缩引起的变形，造成面板坠落伤人安全事故，要制定检修周期进行定期检修。
6.屋面防水层防止老化、锈蚀漏雨做好日常维护和周期性维修，雨季前应清扫屋面杂物，检查排水是否畅通。根据防水等级设计的防水寿命期限，提前做好大修计划避免大面积漏雨影响生产。彩钢屋面要注意防锈，禁止随意上人踩踏屋面形成坑洼积尘吸潮腐蚀屋面，防水包件的接缝密封胶一旦老化要及时进行修复保证防水效果。
7.给、排水管定期查看有无漏水现象，各类阀门、管件是否好用，防腐保温效果是否理想等。地下管道的进户部位要做防水处理避免外面雨水灌到室内造成室内地面沉降。
8.年久的电路容易存在安全隐患，要经常检查保护是否灵敏，电路是否有漏电、短路、接地不良的现象，雨季前对避雷设施进行专项检修保证接地极良好。
9.保证疏散通道畅通，保持消火栓要有足够的水压、水量，自动消防设施按照制度保证处于正常工作状态不是摆设，一旦出现险情立即启动有效，另外消防设施操作人员应持证上岗。
10.生产设备振动产生的应力严重时能使墙体产生裂缝，钢结构构件产生变形乃至疲劳破坏，一定要格外重视这一点。
三、根据建筑物的使用情况、老化程度和设计寿命制定维护计划并落实资金。在实际工作中要提倡预防性维修，特别是重点部位和重要设备设施；对没有列入预防性维修计划的项目，在其发生故障或性能降低不能满足使用时进行事后修理；对突发事件引发的故障要进行紧急抢修；根据维护计划落实相应的资金，这样才能保证维护工作落实到实处。
四、在建筑物使用过程中不断总结原始设计的缺陷或不足并逐步完善使用功能。比如恒温恒湿的车间要求门窗密封要好，就不宜设计推拉门；车间内运输通道上的门尺寸要稍大一点满足通行要求。因设备的重新组合、工艺流程的改进带来的建筑物平面布局和结构的变动，要建立监控档案有专人定期跟踪进行重点监控。
五、意外突发事件的处置措施。建立突发事件及时汇报制度和处置程序，跟踪质量保修期内的责任落实；制定恶性事件的应急予案和启动程序；参加财产保险转移恶性事故给企业带来的风险，减轻企业的经济损失。
六、通过规范的管理维护，延长建筑物的使用寿命所带来的经济效益非常可观。一个三万平方米的钢构建筑物，彩钢屋面设计寿命最低15年，彩钢屋面单价120元/平方米（双板中间带保温层），按照15年使用寿命折算8元/平方米.年，每延长使用寿命一年，可节约维修资金为24万元，还不计算生产损失和更换施工难度。
七、把每年的检查情况进行整理形成企业内部的建筑物安全评估报告，报告要有查出的问题记录、处理措施、处理结果，未整改的遗留问题要有专人跟踪落实整改，问题整改要有时限和责任人并纳入重点监控的范围。另外一般要求每三到五年要请安全鉴定部门进行一次安全评估，对本企业的建筑物设备设施安全情况进行一次小结。
总之，通过合理地维护管理保证建筑物安全使用满足生产需要，有效地预防建筑物过早破损延长使用寿命，减少企业的维修投入，是企业节约成本增加效益的重要途径。
参考文献：
1.《建筑工程管理与实物》，中国建筑工业出版社，主编王晓峥。2010.3
2.《物业管理实物》，中国建筑工业出版社，主编李加林周心怡。2006.8
3.《房屋维修技术与预算》，中国建筑工业出版社，主编黄志浩。1999.6
4.《建筑消防工程管道工实用技术》，机械工业出版社，主编姜湘山。2006.8
5.《钢结构制作安装手册》，中国建筑工业出版社，主编沈祖炎。1998.11.1
《工厂建筑物的管理维护探讨》
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