关于带租约的经营性房地产的评估方法探讨

　　在房地产抵押和申请工作中，经常有带租约的经营性房地产抵押、申请的情况，估价的情况比较混乱，有些估价报告质量堪忧。为此，我在此谈一点浅陋的意见，与广大估价工作者探讨。
　　例如，有一处房地产，位于商业繁华路段，相类似房地产出租者甚多，土地使用期限尚有30年，房屋寿命尚有60年，现在权利人要向银行抵押贷款，可房地产已出租，租期10年，还有8年才能到期。而房地产租金只有目前市场价的50%，受银行委托，某房地产评估机构对此房地产进行评估，而房地产所有权人又向评估机构提出希望通过评估多贷些款的要求。
　　那么房地产估价师应考虑哪些因素进行估价，
　　采用哪种估价方法比较适宜？租约对房地产评估价值有何影响，如何修正呢？
　　《房地产估价规范》规定：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”.该评估对象所处繁华商业区、周边出租案例较多，明显符合这一条件，而市场比较法又是最贴近市场的最准确的评估方法，因此，市场比较法是必须采用的。《房地产估价规范》还规定：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。该评估对象显然也应该采用。但又有非常需要注意的地方。那就是：估价对象权利中带有租约，而且租约跟市场现实的客观租金有相当大的差距，这又该怎么修正呢？一类估价报告认为，不应考虑租约，评估房地产的完全市场价值。一类估价报告认为，将房地产的完全市场价值减去了租金价款。还有一类估价报告认为，将市场租金减去合同租金的盈余部分得到承租人的权益租金，然后对承租人权益租金进行资本化得到承租人权益价值。再将承租人权益价值从市场比较法或收益还原法求得的价值中予以扣除，得到附有承租权的房地产的市场价值。换言之，评估房地产的市场价格是以正常房地产租约价值的变现价值加上房地产租期界满后的可变现价值的现值和。
　　我们房地产界从业的人员应该懂得，折现是以权利人可以随时按这个市场价格变现为前提的!由此可见，对于非正常租约的房地产价值与同期正常租约的房地产价值的差异就应该是非正常租约与正常租约之间所造成的差异的现值和。至于其折现率则应该是正常的市场租约的折现率，这个折现率是可以通过市场提取法来取得的。
　　因此，我认为第三类估价方法比较科学。因为它充分考虑了承租人取得房地产的非市价以及因此而取得的高于正常租价收益的高收益，也就是说承租人因租价低取得了超过市场平均收益的收益。我们同时应考虑到，相对出租人权益价值来说，承租人承担的风险更大一些，所以其要求的报酬率就应该相对高一些。总之，租约的存在，对房地产的评估价值直接造成了减价修正的影响，而且不仅仅是租金的实际数额那么大的影响，而是估价时点8年正常出租房地产客观价值的现值。而前两种房屋估价方法，都是有问题的。不论是房地产估价师应房屋所有权人的要求，违反职业道德，刻意为之，还是业务不精，出具了有问题的估价报告。我们姑且不论何种原因，单单就事论事。
　　先说第一种估价方法，第一，第一类报告评估的是房地产的完全市场价值，而带租约的房地产，其价值已经不完全掌握在所有权人手中了，承租人在租期内享有占有权、使用权和收益权，出租人，也就是房地产所有人已经将其10年的（估价时还剩8年）的权益通过出租申请给了承租人。第二，因为租约的存在，对抵押权人银行主张权利造成了妨碍。如果抵押人还不了贷款，银行可能起诉到法院，要求以抵押房屋拍卖款项受偿。而根据“买卖不破租赁”的法理，（“买卖不破租赁”是《合同法》里规定的内容。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，而且根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人申请房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。）所以，承租人的合法权益理应得到优先保护。带租约的房地产通过影响使用影响了该房地产的拍卖价格。第三，银行可能因为估价报告的误导贷给房地产所有人超过抵押房地产价值的款项，造成银行的损失，当然，房地产估价机构和签字估价师难辞其咎，得吃不了兜着走了。
　　再说第二种估价方法，这种方法将房地产的完全市场价值减去了租金价款，考虑了评估房地产带租的因素，可它仍然是不周全的。第一，它没有考虑到资金的时间价值（不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值），承租人是两年前一次性支付了10年的租金。资金的现值与终值是两个完全不同的概念。在本案例中，资金现值得以增值，承租人的增值收益是冒了市场不确定性可能导致投资失败、资金损失的风险的。第二，两年中，市场可能已经发生了很大的变化，因此对于几年前的租约可能与现时租约的租金存在差距，非正常租约的房地产价值与同期正常租约的房地产价值之间也会产生差异，其差异就应该是非正常租约与正常租约之间所造成的差异的现值和。至于其折现率应该是正常的市场租约的折现率，这个折现率是可以通过市场提取法来取得的。我们只能说由于承租人眼光独到，勇担风险，因此他两年前付出的资金（租金）得到了超值利润，他为此得到了超额回报。怎么还能以他取得这宗房地产租约的原始值来认定其租约的现值而不考虑其增值的现实呢？脱离了现实、脱离了市场的估价报告又怎么会得到认同呢？
　　至于带租约对房地产的申请，思路与抵押是差不多的，区别在于抵押用途的房地产评估时以保守为原则，以确保抵押权的实现，而申请用途下的房地产，更贴近市场，体现房地产的市场价值，其估价额应高于抵押评估的估价额。

《关于带租约的经营性房地产的评估方法探讨》

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