某某项目一期工程项目后评估

　　某某项目一期工程已全部完工，对已完工程在工程造价方面进行一个系统分析，吸取经验和教训，为今后的项目建设提供参考数据，以利于更好的控制项目建安成本，对提高项目的总体性价比及开发利润很有意义。
　　
　　一、建设概况：
　　某某项目一期由三栋砖混结构多层住宅楼、一栋框剪结构的高层住宅楼及一栋框架结构的两层商业用房组成，建筑面积45083.98平方米。小区内道路以石材铺装的人行景观道路为主，并配以部分车行水泥道路。区内设置了地下停车场用于区内车辆的停放，地面停车位作为辅助用停车位相对数量设置较少。区内绿化由灌木、苗木及草坪组成，并设置了花坛、构筑物等景观。区内管网设置有给排水系统（雨污分流制排水）、消防系统、供电系统（动力用电、照明用电）、电视、电话、宽带及安防系统。
　　
　　二、 各单位工程建设标准：
　　根据各单位工程结构特点，结合项目开发实际进程及招标阶段的标段划分，将一期各单位工程归类划分如下：
　　1、 砖混结构的多层住宅楼：
　　砖混结构的多层住宅楼包括5#、6#、7#楼，其中6#、7#楼建设标准为砖混条形基础、外墙内保温、双色单玻或中空玻璃塑钢窗、步阳防盗门、外墙面砖、铁艺栏杆、铝塑复合给水管、铝塑复合采暖管、实壁螺旋消音排水管、铸铁散热器、燃气壁挂炉、室内电视、电话、网络系统预留到位、上人屋面、楼宇对讲系统，地下一层为储物间。5#楼建设标准将铸铁散热器变更为铜铝复合散热器，并将顶楼复式户型变更为平层，将原有的五层住宅变更为六层，其余建设标准均同6#、7#楼。
　　5#、7#楼部分户型进行了厨卫二次装修，主要包括卫生间、厨房间墙砖、地砖铺贴，卫生间防水工程，卫生间、厨房间水电线路改造及卫生间坐便器安装。
　　2、框剪结构高层住宅楼：
　　一期的框剪结构高层住宅楼指的是8#楼，其建筑结构为框剪结构灌注桩基础，地下室设有设备间及通风、安防、消防系统。其余建设标准同6#、7#楼。8#在原设计21层的基础上进行了变更，增加了22层。
　　3、二层框架及部分钢结构的商业用房-门面房：
　　小区现主要出入口东门两侧建有二层框架及部分钢结构的商业用房-门面房。门面房南侧局部为一层，其余均为两层。门面房的主体结构为框架，在西侧进深增加部分及跨越地下车库入口处采用了部分钢结构。其建设标准为框架独立柱基础、部分钢结构、东侧立面为明框玻璃幕墙、南北两侧为干挂石材、西侧为外墙面砖、外墙内保温、铝合金地弹玻璃门、玻璃橱窗、金属压型板屋面、地砖楼地面、水、电、气预留到位、卫生间洁具安装到位、简易装修。
　　4、1#、2#地下车库及部分土建变更
　　小区现主要停车处为1#、2#地下车库，其建筑结构为框剪结构天然地基，地下一层水泥压光路面，地下室防水，局部设有沉降伸缩带，配有消防、安防、通风及门禁系统，设置地下车库停车标识。土建变更主要包括地下车库坡道花架，一期零星土建工程，水电表加装、增加水表井，低区供水改造，售楼部安装空调等。
　　5、土方工程：
　　土方工程采用现场实际收方的方式进行计量，包括土方开挖、外运、外购回填及灰土回填工程。
　　6、 燃气壁挂炉及电梯：
　　小区采暖为燃气壁挂炉采暖系统，燃气壁挂炉及散热器安装调试到位。6#、7#、8#楼为24W及30W的迪维娅燃气壁挂炉，5号楼为30KW的多米娜燃气壁挂炉。小区8号楼为两单元共配置四部上海“永大”牌电梯，其中两部22层，两部23层。
　　7、 楼宇对讲及智能防范：
　　一期楼宇对讲及智能防范工程主要包括以下内容：小区监控及周边防界，楼宇对讲系统，小区停车场设备，地下车库增加监控设备，5#楼安防加固监控报警。
　　8、 8#楼及地下车库消防：
　　主要包括8#楼消防工程、泵房工程；1#、2#地下车库消防及火灾报警控制室工程。
　　9、 室外道路工程：
　　室外道路工程主要包括土方、混凝土路面、给排水系统、电力电缆、消防水池工程。
　　10、景观绿化工程
　　区内绿化由灌木、苗木及草坪组成，并设置了花坛、构筑物等景观。灌木主要有小叶女贞、紫叶小蘗、金叶女贞、大叶女贞；苗木主要有五角枫、木槿、石楠、红叶李、樱花、广玉兰、紫薇、银杏、八角金盘、紫荆、海桐、美人蕉、合欢、紫玉兰、七叶树、芭蕉、连翘、腊梅、红枫、海桐球、棕榈、桂花、毛竹及箬竹；草坪为三叶草。
　　
　　三、 各单位工程合同价（预算价）与结算价对比分析：
　　1、 砖混结构的多层住宅楼：
　　
　　名称 5号楼 6号楼 7号楼
　　建筑面积（M2） 4157.73 7120.97 7055.23
　　合同价（元） 3365304.45 5815950.00 6198479.73
　　结算价（元） 4304686.60 7050699.12 6251185.60
　　增减金额（元） 939382.15 1234749.12 52705.87
　　增减比率（%） 27.9 21.23 0.85
　　单方造价（元/M2） 
　　1035.35 
　　990.13 
　　886.04
　　增减主要原因 调增：投标为现场搅拌，实际为商砼，合同约定差价甲方承担60%；双色单玻塑钢窗、双色中空玻璃塑钢窗、步阳防盗门、外墙面砖、铁艺栏杆综合单价补差；镀锌钢管变更为铝塑复合管,散热器由铸铁散热器变更为铜铝复合散热器；六层变更增加部分；总进线箱、二表箱、单表箱、户箱、卫浴散热器、电子IC卡电能表价差；部分厨房、卫生间装修工程。
　　调减：吸顶灯、灯具、电气焊接钢管，对讲、电视、电话、网络系统焊接钢管配管扣减；砌体、内保温、矩形柱、圈梁、上人孔盖板、阳台、飘窗护栏扣减；综合单价分项管理费、分项利润扣减。 调增：投标为现场搅拌，实际为商砼，合同约定差价甲方承担60%；外墙面砖差价、门窗差价；总进线箱、二表箱、单表箱、户箱、卫浴散热器、铸铁散热器价差；增加项主要有：冷凝排水管、门窗变更、有梁板变更、现场零星签证；镀锌钢管变更为铝塑复合管，增加铸铁散热器；铝合金衬塑管变更为铝塑管；隔音多孔塑料排水管变更为实壁螺旋消音排水管；铜防反溢地漏变更为UPVC防反溢地漏；增加冷凝水管。部分厨房、卫生间装修工程。
　　调减：砌体；上人孔；屋面、墙面、天棚内保温；阳台、飘窗护栏；楼梯栏杆；金属平开门、推拉门、推拉窗；电气、电视、电话、网络配管焊接钢管扣减。 调增：投标为现场搅拌，实际为商砼，合同约定差价甲方承担60%；外墙面砖差价、门窗差价；总进线箱、二表箱、单表箱、户箱、卫浴散热器、铸铁散热器价差；冷凝排水管、门窗变更、有梁板变更、现场零星签证；增加冷凝水管；镀锌钢管变更为铝塑复合管；铝合金衬塑管变更为铝塑管；隔音多孔塑料排水管变更为实壁螺旋消音排水管；铜防反溢地漏变更为UPVC防反溢地漏；
　　调减：砌体；上人孔；屋面、墙面、天棚内保温；阳台、飘窗护栏；楼梯栏杆；金属平开门、推拉门、推拉窗；电气、电视、电话、网络配管焊接钢管扣减。
　　其他 不含土方、燃气壁挂炉、安防，建筑面积为实测面积 不含土方、燃气壁挂炉、安防，建筑面积为实测面积 不含土方、燃气壁挂炉、安防，建筑面积为实测面积
　　
　　2、 框剪结构高层住宅楼：
　　
　　名称 8号楼
　　建筑面积（M2） 26750.05（其中含人防建筑面积1212.36平米，未分摊公共建筑面积244.97平米）
　　合同价（元） 32166385.97
　　结算价（元） 39501918.91
　　增减金额（元） 7335532.94
　　增减比率（%） 22.80
　　单方造价（元） 1476.70
　　增减主要原因 1、增加22层造成的造价调增：阳台、卫生增加洗衣机插座，防雷设计变更，配电箱差价；阳台增加洗衣机用给排水，给水系统两区系统变更为高、中、低给水系统，增加空调冷凝水管；22层相应砼、钢筋、屋面防水、隔热保温、卫厨排烟道、钢筋差价；22层相应楼地面、墙柱面、天棚抹灰；门窗增加及门窗、外墙面砖材料差价。
　　2、材料价调增部分：散热器材料差价，钢材价差、商砼甲方承担部分、外墙面砖、塑钢窗、阳台护栏；挂瓦坡屋面。
　　3、2008年元月1日后施工的工程人工调整。
　　4、调减部分：地下室人防部分通风工程扣减；消防分包部分工程扣减；预留金扣减。
　　其他 不含消防、燃气壁挂炉、安防，建筑面积为实测面积
　　
　　3、 商业用房-门面房
　　
　　名称 门面房
　　建筑面积（M2） 1043.02
　　合同价（元） 884740.00
　　结算价（元） 2849296.99
　　增减金额（元） 1964556.99
　　增减比率（%） 222.05
　　单方造价（元/M2） 2731.78
　　增减主要原因 原合同价仅两层框架结构门面房所包括的土建、安装及装饰工程，后追加了钢结构、过街楼及一层门面房，并且外墙装饰工程也调整东侧立面为明框玻璃幕墙、南北两侧为干挂石材、铝合金地弹玻璃门、玻璃橱窗，提高了装饰标准。
　　其他 建筑面积依据设计图计算得出
　　
　　4、1#、2#地下车库及部分土建变更
　　
　　名称 1#、2#地下车库 部分土建变更
　　建筑面积（M2） 3473.19 45083.98
　　合同（预算）价（元） 7640600.00 1022826.57
　　结算价（元） 8753544.29 907860.70
　　增减金额（元） 1112944.29 -114865.87
　　增减比率（%） 14.57 -11.24
　　单方造价（元/M2） 2520.32 20.14
　　增减主要原因 地下车库车道变更造成与之关联的项目造价调增。 主要是坡道花架，一期零星土建工程，水电表加装、增加水表井，低区供水改造，售楼部安装空调等。
　　其他 建筑面积依据设计图计算得出 建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积
　　
　　5、土方工程：
　　土方工程包括5#、6#、7#及一期零星土方工程，施工单位报审价2859101.57元，审定造价2780840.57元，审减78261.00元，审减比率2.74%。土方工程量按照现场实际收方结算，华达与红庙坡土方队签订单价协议，单价如下：土方开挖、外运:21元/m3；土方开挖、二次倒运：13元/m3；外购黄土：23元/m3；灰土回填：25元/m3（其中灰土12元/m3,倒运13元/m3）。
　　
　　6、燃气壁挂炉及电梯：
　　
　　名称 5#、6#、7#、8#楼燃气壁挂炉 8号楼电梯
　　建筑面积（M2） 45083.98 26750.05
　　合同价（元） 2131052 1046000
　　结算价（元） 2191660 1046000
　　增减金额（元） 60608 0
　　增减比率（%） 2.84 0
　　单方造价（元/M2） 48.61 39.10
　　增减主要原因 主要增加项为：外墙打孔、增加烟管弯头、合同外天然气安装追加 无
　　其他 建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积 建筑面积为8#楼实测面积
　　
　　7、楼宇对讲及智能防范：
　　
　　名称 一期楼宇对讲及智能安防
　　建筑面积（M2） 48557.17
　　合同价（元） 344060.77
　　结算价（元） 426194.29
　　增减金额（元） 82130.52
　　增减比率（%） 23.87
　　单方造价（元/M2） 8.78
　　增减主要原因 主要增加项为合同外小区周边安防系统增加以消除监控盲点
　　其他 建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积与地下车库设计建筑面积之和
　　
　　8、8#楼及地下车库消防
　　
　　名称 8#楼及地下车库消防工程
　　建筑面积（M2） 30223.24
　　合同价（元） 1460579.00
　　结算价（元） 1798049.41
　　增减金额（元） 337470.41
　　增减比率（%） 23.11
　　单方造价（元/M2） 59.49
　　增减主要原因 主要增加了工作内容及现场签证单
　　其他 建筑面积为8#楼实测面积与地下车库设计建筑面积之和
　　
　　9、室外道路
　　名称 一期室外道路
　　建筑面积（M2） 45083.98
　　合同价（元） 2644291.65
　　结算价（元） 4157090.70
　　增减金额（元） 1512799.05
　　增减比率（%） 57.21
　　单方造价（元/M2） 92.21
　　增减主要原因 造价增加因素：1、实际工程量增加；2、08年施工工程量执行232号文人工调整；3、设计变更管道埋深增加，重新组价；4、签证主要内容：(1)、场内土方倒运、垃圾土、余土外运；5、6、7、8号楼中间广场土方回填。(2)、居业大厦室外给水管；门面房室外给排水；泵房二次供水管道安装；5、6、7号楼交房后临时用水。(3)、天然气砖砌管沟；直埋管沟开挖、回填。
　　其他 建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积
　　
　　10、 景观绿化
　　
　　名称 一期景观绿化
　　建筑面积（M2） 45083.98
　　合同价（元） 766646.66
　　结算价（元） 1801963.10
　　增减金额（元） 1035316.44
　　增减比率（%） 135.04
　　单方造价（元/M2） 39.97
　　增减主要原因 造价增加因素：1、实际工程量增加；2、设计变更造成的苗木增加；3、XXX办公部分景观绿化增加；4、现场签证；5、部分石材价差
　　其他 建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积
　　
　　四、 一期工程建安成本汇总
　　将以上各单位工程结算价进行汇总，得到以下一期建安成本汇总表。
　　
　　某某项目一期建安成本汇总表
　　名称 结算价（元） 单方造价（元/M2） 建筑面积（M2） 备注
　　5#楼 4304686.60 1035.35 4157.73 
　　
　　不含土方、燃气壁挂炉、安防，建筑面积为实测面积
　　6#楼 7050699.12 990.13 7120.97 
　　7#楼 6251185.60 886.04 7055.23 
　　8#楼 39501918.91 1476.70 
　　26750.05 不含消防、燃气壁挂炉、安防，建筑面积为实测面积
　　电梯 1046000.00 39.10  
　　门面房 2849296.99 2731.78 1043.02 建筑面积依据设计图计算得出
　　1#、2#地下车库 8753544.29 2520.32 3473.19 
　　土方工程 2780840.57 151.68 18333.93 建筑面积为5#、6#、7#、楼实测面积
　　部分土建签证 907860.70 20.14 
　　
　　45083.98 
　　
　　建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积
　　燃气壁挂炉 2191660 48.61  
　　楼宇对讲及智能防范 426194.29 8.78  
　　8#楼及地下车库消防 1798049.41 59.49 30223.24 建筑面积为8#楼实测面积与地下车库设计建筑面积之和
　　室外道路 4157090.70 92.21 
　　45083.98 建筑面积为5#、6#、7#、8#楼实测面积，其中多层砖混结构占40.67%，高层框剪结构占59.33%。
　　景观绿化 1801963.10（施工单位报审价） 39.97  
　　合计 83820990.28 1859.22 45083.98 
　　
　　五、 经验总结：
　　通过以上的数据汇总可以得出，一期工程的建安成本为1859.22元/M2，其中多层砖混结构占40.67%，高层框剪结构占59.33%。以平均开发时间段2005年作为衡量点，西安市场同期类似结构的工程建安造价指标多层砖混结构1450元/M2，高层框剪结构1950元/M2进行计算，平均建安成本约为：
　　1450*40.67%+1950*59.33%=1746.65元/M2。
　　所以某某项目一期工程建安成本1859.22元/M2高出同期平均建安成本1746.65元/M2的百分点为：
　　（1859.22-1746.65）/1746.65=6.44%
　　可见某某项目一期的建安成本还是高于市场平均水平，分析项目建安成本增加的原因可以发现，在项目的建设过程中既有可以继续加以利用的好的方式和经验，又有需要克服的缺点和避免地错误。总体可分为以下几类：
　　1、土方工程单价基本低于市场平均价格，但是土方工程的结算方式采用了现场数车发票的形式，没有原始的土方实际开挖图、方格网等相关资料，存在计量上的误差，从而使土方造价的单方指标并没有低于市场平均水平。今后宜结合土方开挖图，进行现场放线测定点位绘制实际土方开挖图，进行三方（建设方、监理方、施工方）签认后严格按照土方计量规则及图纸计算结算工程量。
　　2、总包工程主要是5#、6#、7#、8#楼的建安工程（不包含消防、燃气壁挂炉、安防）和1#、2#地下车库工程。
　　5#、6#、8#三个单位工程结算价均高于合同价约24%左右，5#调增的大项为原复式结构户型调整为平层户型；散热器材质的变更；部分厨房、卫生间二次装修；混凝土由现场搅拌变更为商砼，部分材料价差增补。6#楼调增大项为加入7#楼部分厨房、卫生间二次装修；混凝土由现场搅拌变更为商砼，部分材料价差增补；6#楼原招标文件存在清单漏项及工程量误差。8#楼调增大项为顶楼的加层由原21层变更为22层；2008年元月1日后施工的工程人工调整；混凝土由现场搅拌变更为商砼，部分材料价差增补。
　　1#、2#地下车库工程结算价高于合同价14.57个百分点，调增的主要原因是地下车库车道变更。
　　由此可见为了尽可能的降低结算造价高于合同（预算）价比率，应在方案确定时尽可能的充分考虑各方面因素，减少后期的变更设计；在施工图设计阶段尽可能的使设计更符合实际需要，在各项参数设计上做到既能满足设计要求，又能采用相对性价比高的建筑材料。在招投标阶段要更好的结合市场及项目的实际需要确定合理的材料品牌、质量和切合市场实际的价格，同时要尽可能避免清单漏项和工程量误差，对项目施工时期可能出现的风险因素进行必要的分析并采取相应的措施。
　　3、分包工程主要有门面房、楼宇对讲及智能防范、8#楼及地下车库消防、燃气壁挂炉、电梯、室外道路、景观绿化工程。
　　其中燃气壁挂炉及电梯属于设备安装，工程内容相对较少，造价控制较好。在此基础上还应在合同签订前结合现场实际情况将工作内容进一步细化，充分考虑施工过程中可能存在的问题，尽量做到结算价与合同价不存在差额。
　　楼宇对讲及智能防范、8#楼及地下车库消防工程结算价超过合同价约23个百分点，造价增加的主要原因是签订合同时的施工方案和实际施工方案有较大出入，如：智能防范系统原方案有盲点，需要增加线路及设备；消防工程由于现场实际情况需要增加工作内容，产生现场签证等。
　　室外道路工程结算价超过合同价的百分比为92.60，主要有以下四个因素：1、实际工程量增加；2、2008年施工工程量执行陕建发(2007)232号文人工调整；3、设计变更管道埋深增加，重新组价；4、现场签证。
　　门面房工程结算价超过合同价的百分比为222.05，主要原因是原合同价工程内容是两层框架结构门面房所包括的土建、安装及装饰工程。实际施工追加了钢结构、过街楼及一层门面房，并且外墙装饰工程也进行了调整，东侧立面为明框玻璃幕墙、南北两侧为干挂石材、铝合金地弹玻璃门、玻璃橱窗，提高了装饰标准。
　　为了避免以上这些问题的发生，在合同签订前的施工方案审定及相应造价的核算阶段要结合现场实际进行，合同签订中明确乙方在方案设计中的责任，避免实际施工方案和合同约定的施工方案有较大出入。在方案审核中不但要结合现场实际情况还要综合考虑项目的其他单位工程可能与之发生关联的各种因素，尽可能的避免合同外工作内容的增加。
　　景观绿化工程审核过程中发现和门面房工程都存在主材价格没有在工程施工同期进行认质认价，这样就造成了一些主材价格结算数据和实际发生额的误差，这在今后项目的管理中也是要避免的一个缺陷。
　　通过以上分析评价可以看出，工程项目造价管理应将成本控制变事后核算为事前管理。如在工程施工前期要对施工方案进行可行性分析；在招投标阶段要加强清单计价的管理，尽量避免清单项目的漏项，材料价格定价要切合实际，尽可能与市场价吻合，减少差额；施工过程中要精打细算，按图计量，及时完成材料的认质认价工作，尤其土方工程要加强现场签证管理，减少漏洞。这样才能很好的控制工程造价，作好成本核算，达到提高效益的目的。

《某某项目一期工程项目后评估》

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