城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策

　　摘要：地价是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”。随着经济的发展，城市地价呈现出快速上涨之势。为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和城市地价动态监测体系，为经济发展发挥了积极的作用。从整体上讲，地价动态监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可操作性。但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分析了产生的原因，并提出一些建议。
　　关键词：城市地价动态监测，基准地价，存在问题，对策
　　城市地价动态监测和基准地价成果是政府运用经济杠杆管理土地、宏观调控土地市场的参考依据，随着土地使用制度改革的不断发展，经过10多年的努力，我国建立起了以基准地价为核心、标定地价、市场交易价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地价动态监测体系，为土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利用，发挥了积极的作用。虽然基准地价成果在土地出让、申请、抵押等地价评估和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一步改进。
　　一、存在问题
　　1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差。
　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。老的基准地价体系采用的级别基准地价，由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见；新一轮基准地价虽然在更新方法上作了重大调整，分为区段基准地价和级别基准地价两种，但在同一区段内，商业用地设定了一定的宽度和深度，超出商业路价之外的宗地地价参照临近商业路线价的40%执行，此规定过于机械，与实际相差很大，有的造成同一宗地同一容积率水平下商业用地价格小于居住用地的价格，极不合理，基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。不同的土地权利状况、不同的用途对应不同的价格，在土地权利上，基准地价只设定国有出让土地使用权价格，在土地用途上，基准地价只设定为商业、住宅、工业用地三种一级类用途，对二级分类及承租土地使用权、划拨土地使用权、作价出资（入股）土地使用权，授权经营土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权以及承租权、抵押权、地下地上通过权、通行权等他项权利的价格如何确定等只字未提，导致基准地价应用可操作性差。
　　1.2基准地价更新时间长，结果现势性差，不同城镇之间可比性差
　　现有基准地价成果技术路线不完全统一，管理手段落后，且费时耗力，对市场信息反映滞后使得基准地价从更新开始准备，到最终成果验收通过，要一到两年时间。地价动态监测虽然每季度更新一次，但更新结果不能及时公布，慢的到下一年度才公布。这种速度无法满足人们全面、准确地掌握快速发展的土地市场行情，特别是当土地市场供求关系变化较大时，基准地价与具体地块实际交易价相差很大，不能够全面地反映土地供求关系与土地市场实际状况的差距，从而导致基准地价现势性差，指导作用不大。虽然基准地价评估更新工作是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，完成基准地价的中介机构业务水平差异，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水平不协调、不平衡。
　　1.3地价动态监测与基准地价更新不能同步，监测点分布不均衡、更新不及时
　　城市地价动态监测是依据《城市地价动态监测体系技术规范》，以城市地价监测点为基础，对城镇内地价及土地市场进行定期监测分析和评价的过程。基准地价评估是依据《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价级规程》，以城市或城镇整体为单位，针对土地级别不同的土地类型，按不同的用途评估出的基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分级别分析地价影响因素与地价的关系，建立起宗地价修正体系。城市地价动态监测通常以季度或年度为监测周期，基准日为季末或年末，而基准地价以年度为更新周期，基准日为年初，两种方法采用两种不同的体系，不能互动，即在地价动态监测的同时，基准地价不能同时更新。另外，地价动态监测点在城市和城镇之间、不同用途之间分布不均衡，城市多，城镇少，商业、住宅用地多，工业用地少。又由于城市导致地价指数不能全面覆盖。
　　二、原因分析
　　1.1技术手段落后，理论研究与实践脱节
　　地价动态监测与基准地价更新工作经过不断的完善，其成果已趋于合理，但长期以来，在技术上一直沿袭老的做法，地价监测系统仅停留在对历史数据的分析计算上，缺乏预测、预警的内容，并且仅就价格而论价格，没有将城市规划、城市建设计划等其他因素综合考虑到系统的研制过程当中。在规程、规范规定的方法及程序之外，没有能够探索出对城市土地基准地价成果进行快速、简便更新的有效方法，没有能够结合城镇基准地价的动态更新，真正探索出对城市地价进行动态监测的有效方法，例如：在建立地价监测点后，仅以简单方式定期对其进行地价评估并分析、求取地价指数，无法从根本上解决基准地价更新成果的滞后性问题。另外,从技术层面上来说，截止目前官方还没有成熟的应用系统,日常性运用繁琐,升级困难,不利于地价监测和基准地价更新工作的快速进行。
　　1.2工作耗时费力，资料难收集，资金难落实
　　基准地价更新工作，主要是应用地理信息系统技术，调查收集土地和房地产典型交易校点资料，建立与更新调查区样点地价数据库，测算修正样点地价，在此基础上建立区段基准地价进行更新的。是一项庞大的工程，繁琐复杂，需要花费大量的人力、财力、物力和宝贵的时间调查足够多的样点资料，需要规划、房产、建设、物价、统计、财政等其他相关部门的紧密参与和协助。但是由于各部门信息不公开、不对称，部门间不配合，互相推诿扯皮，不提供或者提供不真实的资料，致使一些资料的收集不能在规定时间内完成，直接影响更新工作进度。除收集资料外，资金问题也是一个不可忽视的问题。两项工作的资金均需列入政府部门预算，经过层层审批，政府部门的重视程度不够及资金困难,也是致使基准地价更新不及时的另一个原因。
　　1.3评估公司人员素质参差不齐，成果验收、公布慢
　　目前地价动态监测和基准地价更新工作基本上由政府通过招投标方式确定由具有一定资质级别的土地评估中介机构来地完成。由于没有统一规范的技术路线和成熟的估价软件，评估机构各行其道，加之人员素质参差不齐，个别机构从自身经济利益出发，只要拿到项目，不考虑成本，低价中标。在评估工作中偷工减料，不注重估价质量，不讲究职业道德，想怎么做就怎么做，随便性大。在样点地价数据的收集过程中，应付了事，有的甚至凑数据，没有人把关、检验数据的真实性，测算方法及成果表达方式不符合技术规范；造成基准地价成果与市场实际水平相差很大，一次又一次调整，不能顺利通过基准地价成果验收。有的虽然验收通过，等到政府发文向社会公布又要历经几个月时间，一拖再拖。
　　三对策建议
　　1.1加强理论研究,不断进行技术创新，寻找简单易行的工作途径
　　一是加强地价监测工作,保持地价水平的现势性。分权利、分用途、分区域合理布局地价监测点，全面跟踪检查复核、补设和更新监测点资料，保持监测点数量不会因为城市拆迁而减少和灭失。二是完善基准地价更新成果,统一技术路线、统一内涵,对成果及时更新,使其更加接近于市场价格。扩大基准地价覆盖范围,加强对城郊及城乡结合部的地价管理,在这些地区增设地价动态监测点,不留管理死角。三是加强理论研究，建立各类地价信息数据库,积极探索研发地价监测数据和基准地价更新信息系统,提高工作效率,保证基准地价成果的现势性。
　　1.2建立建全以土地权利为核心的新型基准地价体系，增强基准地价成果应用可操作性
　　一是在土地权利上有所拓展。我国土地权利有多种，日常土地管理工作中最常见的有三种：出让土地使用权、划拨土地使用地、集体建设用地土地使用权。建议新一轮的基准地价更新要对地价体系进行完善和探索，要建立以土地权利为核心的新型地价体系，在条件许可的前提下，分别制定国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、集体土地使用权基准地价及宗地地价修正体系。二是在土地用途上有所拓展。土地用途按照土地利用现状分类，除商业、住宅、工业三大用途之外，还涉及医疗卫生用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、城市公用基础设施及城市规划区内可能的农业性产业化用地等其他用途的国有土地。新一轮的基准地价在土地用途上应拓展至二级类，并对一些特殊用地基准地价加以探导，从而促进基准地价成果在社会经济中的运用更具有可操作性。
　　1.3加强土地估价行业监管，提高基准地价更新成果的精度和效率
　　一是加强土地估价行业监管，提高基准地价更新成果的精度。市、县国土部门要加强对土地评估中介机构的监管，进一步建立健全以人员管理为主、机构承担责任和风险的行业管理规章制度,保证行业的规范发展。建立土地评估机构廉洁从业和诚信档案，不断加大对土地评估机构和从业人员违法违规责任追究和处罚力度，营造公平、公正的市场环境，确保评估价格客观、真实、可靠。进行招投标时选择资质级别高、信用度好、责任心强的机构来完成，不能光看投标价格，保证成果的精确度。二要培养造就一支具有较高专业素质的土地估价队伍，从行业的长远可持续发展角度出发，以老带新，鼓励资质级别低或事业单位土地估价师参与地价动态监测和基准地价更新工作，一方面让这些估价师学以致用，发挥自身的积极作用，另一方面加快了两项工作的进度，提高了工作效率，改变基准地价更新时间长，结果滞后的局面。

《城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策》

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