浅议房地产项目开发质量监督管理

　　摘要:质量监督管理是房地产开发项目的生命线，质量监督管理人员要秉持专业态度和职业操守认真落实和执行房地产的质量监督管理工作。本文从目前房地产开发项目的现状和问题入手，重点分析了房地产项目质量监督管理的主要实施策略。
　　关键词:房地产；质量；监督管理；问题和策略
　　
　　每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，然而值得重视的是,中国的建筑数量与质量之间有着巨大的反差，建筑工程质量参差不齐,建筑平均寿命低,成为中国建筑工程的通病。.而房地产建筑工程的质量则直接关乎居民生活水准和生命安全，其质量问题必须引起我们高度关注，尤其是对于房地产项目的质量监督管理人员，做好房屋的质量监督管理既是责任也是义务。目前中国的房屋平均寿命一般只有30年，不及英国1/4，不及美国1/2，从这个数字来说，我们的住房水平实在令人担忧。中国建筑寿命短不是偶然的，有着较为复杂和深层次的原因。城市规划不科学不合理，使得很多房屋在有效寿命期内不得不为了城市规划而被拆；某些地方政府单纯追求政绩，为了多上亮眼工程，政绩工程，对老旧建筑快拆猛拆，使得建筑寿命人为变短；但最为重要的原因依然是房屋建筑工程的质量问题，质量的监控和责任追究的缺失，使得人为因素成为我国建筑工程尤其是房屋寿命过短的主要原因。现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。这正是意识到了房屋的质量问题已经成为影响我国居民生活的重要因素，而房屋质量监督管理人员在有效提高房屋平均寿命的过程中必然要承担更大的责任。
　　一、深刻重视房屋建筑领域的惨痛教训
　　1．2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。事后调查的主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。
　　2．2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。
　　3．20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。原因则是建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。二、地产公司质量管理现状及问题分析
　　近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：1．规划、设计不合理
　　好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程[1]，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。
　　2．缺乏全面质量管理
　　在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起；
　　在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接[2]。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。
　　四、房地产开发质量监督管理的关键策略
　　1．前期质量监督管理
　　房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产质量监督管理人员要熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；要严格执行项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。2．设计质量监督管理
　　房地产公司在设计质量管理方面积累了不少可行的经验，建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；例如样板先行的有效执行，是纠正设计缺陷的最后一道关卡，为质量管理立下汗马功劳；但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前[3]，例如户型设计、单体设计、道路规划、景观风格等，这些方案的最优确定，才可以从源头上避免先天不足！根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理：1）规划设计阶段质量管理
　　规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计；
　　2）施工图设计阶段质量管理
　　施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。
　　3．施工质量监督管理
　　施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故[4]。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
　　4．开发售后质量监督管理
　　房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。
　　参考文献：
　　[1]郭鸿飞,李一凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技,2011,(5):24-25.
　　[2]马晓晶.浅析房地产开发项目的质量管理[J].中国科技纵横,2010,(20):179,175.
　　[3]陈朝辉,陈志强,沈广锋等.浅析设计管理在房地产开发中的作用[J].城市建设,2010,(1):31-33.
　　[4]张沈生,殷振瑶,朱晓凯等.房地产项目全过程质量管理体系构建研究[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版）,2011,13(2):161-165.

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