湖南远大铃木住房设备有限公司考察报告

　　一、住宅产业化背景
　　1) 定义：
　　住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。
　　首先包含标准化过程，然后是工厂化的过程、大规模生产集中、部品化集中以及社会一体化运作过程，以提高住宅生产的劳动生产率和住宅品质，降低成本和能耗。
　　按照目前发展形式，住宅产业化主要体现在两大方面，一是主体结构，即“PC”技术，二是内装修。
　　2) 现状：
　　建设部在1998年就成立了中国住宅产业化促进中心，统筹中国住宅产业化的相关工作，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变。
　　远大于98就开始了住宅产业化的探索，成立了远大住宅工业有限公司，专门从事住宅工业化体系研发和产业化应用。其位于长沙市中心区域的高层住宅荷园的样板房已经面世。
　　万科于1999年成立建筑研究中心。至2007年8月，国内第一个以工厂化生产方式建造的商品住宅“万科新里程的20、21号楼”通过封顶验收。
　　2007年06月10日，住宅可持续发展与集成化模数化圆桌会议，主题探讨住宅产业化话题。
　　3)前景分析：
　　中国作为一个发展中国家，可持续发展具有重要意义，政府力导节能减排。
　　强大的住宅市场需求让中国住宅的产业化趋势越来越明显，房产企业在以资本运营、以土地增值和以房地产热潮这个基本面上来获利的同时，更要整合住宅产业上下游的产品链，提升产品的核心竞争力，实现高质量的增长目标。
　　在传统的房地产开发过程中，通常以“年”来计算开发周期，通过产业化的手段，今后的房产开发周期有望以“月”来计算，缓解开工建设面积与交付面积比例的悬殊，提高资金的周转速度和利用率。
　　就目前形式而言，产业化存在几大难点：
　　a)商业的模式如何和政府的产业政策进行对接，这是值得思考的。
　　b)工厂化住宅的技术体系突破了现有的技术规范和标准，是适当降低技术标准以迁就目前的结构规范，还是寻求政府的支持来突破现有的规范，并建立新的规范标准？远大是采取前者的方式，万科采取后者的方式。
　　c)什么是有效的整合？是优秀的开发商有能力来整合成品供应商，还是成品供应商来整合产业链？远大是后者，万科是前者。
　　d)产业化规模的大小？产业化程度的高低？对上下游的依赖程度如何？都直接影响建工成本。如何定位才是最合理的，还是值得研究的。
　　e)产业化首先是标准化的过程，这就要求房产品的最大程度的提炼共性，削弱个性。客户的接受度如何？
　　f)随着社会的快速发展，对居住的舒适性要求也在不断提升，产业化的房产品如何能具备灵活的变更性，适合客户的二次装修，三次装修……？
　　二、万科产业化发展战略与发展预期
　　1)战略：万科旨在寻求企业与行业长远利益的共赢局面。
　　a)掌握住宅的工厂化核心技术；
　　b)第二是研发较传统模式性能更高开发更快的住宅；
　　c)第三是希望能够推动规模开发市场条件的形成；
　　d)第四是初步建立相应的专业能力。
　　2)发展预期
　　a)万科住宅产业化研究基地建设。
　　b)在住宅产业化技术及产品研发方面，大批引进国内外知名机构，形成产业技术和产品研发的集群效应。
　　c)大量的实验工作，继续推动工厂化住宅技术的探索。
　　d)专题突破——青年群体客户的高层住宅产品定型。
　　2008年开始万科以工厂化方式建造的公寓将达到60％；预计到2009年，工厂化建造面积将达到80万平方米，即将有80％的新开工公寓使用工厂化方式建造。
　　三、远大铃木住房设备产业化定位、战略、核心产品、发展预期
　　1) 定位：
　　适用于中等及中等偏下收入阶层
　　主推户型面积：38、65、75、85平方
　　2) 发展战略：
　　以核心技术为基础，专著90平方米以下特定人群的全装修产品的系列化、规模化生产，包括部件的OEM。同时利用政策优势，获取开发利润，扩大品牌的知名度。最终以性价比获得在中低端市场的领先分额。
　　为了做大做强自己，将技术的暂时领先转化为产业的领先。必须扩大产能，扩大规模。为了这个目标，远大住工做了市场的细分：
　　a)核心业务集中面对政府主导的经济适用房。
　　b)部分通过工业置换土地做示范园区，做房产开发。
　　c)部分做材料供应。
　　3) 产品的核心：
　　是整体卫浴系统+整体小型中央空调系统+预制钢筋混凝土高强螺栓结构体系。预制钢筋混凝土高强螺栓结构体系，适合18层以下的建造。
　　4)发展预期：
　　产品线从器具配置、装饰选择、设备及空间接口、尺度梯度等方面形成细分的产品目录。以满足不同建筑面积和功能空间划分及成本构成。显然，远大住工认识到自己的核心能力不能提供高端产品所需要的空间安排，于是，它的产品库也做不断的缩减，集中在少数的几个规格中。未来通过制造工业惯常的添加升级来试图提高产品的档次，不断更新换代，获取最大的效益。
　　四、远大铃木住宅PC工法技术特性，与传统施工技术的比较，与万科PC工法技术比较
　　
　　比较项目 远大PC工法 万科PC工法 传统工艺
　　适用层数 18层及以下（50米以下） 18层及以下（50米以下） 无限制
　　结构形式 框架结构，预制钢筋混凝土框架
　　框架剪力墙结构，现浇混凝土框架，
　　预制外墙板、楼板、阳台、楼梯。
　　无限制
　　构件生产方式 三级工厂生产模板，施工现场浇筑和养护预制构件 工厂浇筑预制构件，养护完成后运至现场 施工现场浇筑
　　拼接方式 高强螺栓结构体系 香港“PC”：预制墙板安装就位后，再通过预留钢筋与主体结构连为一个整体
　　日本“PC”：梁、柱等主体结构完成后，外墙板再通过预埋件与主体结构连接 现浇主体结构，再砌筑外墙和隔墙
　　现状 完成该结构体系别墅一栋，高层住宅未实际施工完成
　　完成“新里程”14层高的20号楼与11层高的21号楼 
　　质量（精度） 精度高，以毫米对接 精度高，以毫米对接 精度低
　　进度 不计局部后浇节点，可在24小时完成6层普通住宅的框架搭建。18层住宅从基础开挖到装修完成，10个月内可交钥匙。 2006年12月底－2007年9月5日，完成“新里程”20、21号楼，建筑面积约1．44万平方米。工期缩短20％ 一栋11层的小高层，建造周期约为12个月
　　成本 电梯房11层的土建安装成本和装修成本1500元/平方米 建安成本高40％ 1300
　　优点 施工周期短，较少湿作业，减少劳动力 施工周期短，较少湿作业，减少劳动力，减少外墙、门窗渗漏等 
　　缺点 要求立面简洁，凹凸少，户型类型少 立面简单，凹凸量减少，户型类型少 
　　
　　
　　1)结论
　　比较远大和万科的“PC”工法，远大的PC更彻底，但目前远大尚未完成多层或高层的实例，只有一幢别墅。其称参照之前的国家规法，需要现浇局部节点，目前远大的“PC”工法没有提供系统的对外介绍资料。万科完成的“PC”楼，客户的接受度，其对装修的影响尚待证实。
　　在技术未成熟时期，不建议采用“PC”工法。
　　五、远大铃木住宅全装修与万科全装修的比较
　　比较项目 远大全装修 万科全装修
　　保温 外墙内保温 外墙外保温
　　外立面材料 涂料 面砖
　　隔墙 轻质石膏板隔墙，内填隔音棉 轻钢龙骨石膏板隔墙，内填隔音棉
　　预制ACL板
　　厨卫 整体厨卫（卫生间不做防水） 
　　设备配置 整体中央空调系统，可提供冬季的采暖与夏天的制冷一体化。200元/平方 
　　整体收纳 衣帽间成品收纳
　　衣帽间成品收纳
　　门 成品模压门套 
　　排水 直排或横排 同层排水
　　1)结论：全装修是今后交房的发展趋势。全装修的概念应该是完整的装修，包括供水系统、排水系统、防漏、隔音、空间的有效利用等各方位成熟技术的整合。在模数适用的前提下，采用“远大”的装修模式利于成本的控制，同时对家装上下游产业的依赖较少。“万科”的装修模式优化了传统的施工方法，对家装上下游的产业具有一定的依赖性，需要靠强大的采购系统来支撑。同时“远大”的家装适用于中低端的经济性小户型，客户可选择范围基于其产品目录。“万科”的家装可以通过产品的高低档定位来调整家装的定位。
　　六、远铃集成家装系统技术特征，产品配置、应用现状
　　1)技术特征：
　　SMC材料分析：SMC材料即片状模塑料。SMC材料具有性能可设计性特点，SMC材料的机械强度性能，耐化学性能，抗老化性能，电绝缘性能，导电性能，工艺性能等等技术性能在一定范围内具有可设计性。
　　2)生产工艺：热压成型
　　3)与建筑的接口：预留安装尺寸，给水、排水
　　3)安装工艺：干法施工
　　4)产品配置
　　a)整体卫生间
　　编号 配置 预留安装尺寸 价格（元） 适用户型 备注
　　
　　TC/TN 台盆、坐便器、浴缸 1420X2120（浴缸长向） 14500 很紧凑 1、价格中含墙面、地面、顶面及配件的材料费，不含安装费和运输费
　　  1720X2120 15500 紧凑 
　　  1720X2520 16500 舒适 
　　
　　SC/SN 台盆、坐便器、淋浴房 1420X2120 14500 很紧凑 
　　  1720X2120 15500 紧凑 
　　  1720X2520 16500 舒适 
　　
　　b)整体厨房
　　编号 标准配置 自配 标配价格
　　
　　1600I－3100I 柜体（地柜、吊柜）、台面、踢脚线、指定拉手 
　　水槽、龙头、灶具、抽油烟机、消毒柜 每套米2185元
　　价格组成：
　　地柜880元/米,吊柜820元/米，
　　人造石台面485元/米
　　
　　c)套装门
　　编号 颜色 规格 价格（元） 备注
　　1 白橡 800X2000,800X2100
　　900X2000,900X2100 1170 免涂装的环保材料
　　安装、运输费另计
　　2 黄橡 同上 1170 
　　5)结论
　　远铃集成家装系统，将各个工种的工种一体完成，采用干法施工，缩短装修时间。SMC材料，可以通过加工工艺制作出不同效果的图案和表面纹理，但比较通常的装修材料，如陶瓷卫浴，墙面石材或瓷砖，缺少细部的观感与质感，给人的感觉不够厚实。需要从心理上的接受。同时空间设计相对紧凑，适合中低端的产品项目。

《湖南远大铃木住房设备有限公司考察报告》

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