浅析房地产企业成本管控

　　一、概述
　　房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点，还应以专业管理制度为基础，防范风险、有效监管为目的的科学管理方法，提升房地产企业成本管理的水平，从根源上有效控制房地产企业资本开支和提高企业投资收益,实现目标成本管理体系。建筑成本的发生涉及项目的整个周期。因此，项目成本形成的全过程(从项目立项开始、设计阶段至中标后的实施及竣工验收)都要有成本控制的意识。立项阶段重点在于进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免因决策失误带来企业的损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
　　二、目标成本预测与制定
　　地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目可行的项目成本和定位，指导项目规划设计、成本售价，开发计划、资金安排、利润取得。全面提高经济效益，实现企业的目标利润，确定产品应达到的目标成本，以此对产品成本水平主动提出事先控制要求。如果用公式表示，这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品成本+计划利润”转变为“目标成本=竞争市场价格-目标利润”。
　　三、目标成本分解与达成
　　建筑成本的发生涉及项目整个周期，从而要达到预期成本目标。就要有全过程目标成本控制意识，所谓目标成本管控是指从设计、施工图预算、招标合约、工程结算等各个阶段进行全面系统管理，在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。因此对决策、设计、招标、施工管理、决算等阶段的成本控制应有足够的重视。
　　（一）、设计阶段管控
　　项目成本形成的全过程(工程设计是影响和控制工程造价的关键性环节，只有设计上把技术和经济结合起来，优化设计方案，项目的成本才能得到有效的控制。通过了解工程设计要求想法，分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标，包括工程造价限额和工程实物含量限额指标，在设计方案深化，进行方案比选时，调整设计概算，从价值工程角度做不同方案的经济评价分析，给项目提供可选的最佳设计方案。
　　（二）、施工图预算及招标合约阶段
　　经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算，招标阶段是最敏感的环节，同时也是成本控制非常关键的阶段。通过严格的工程招投标，合理有效控制投资。虽然节约投资的可能性已经较小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支。在竣工验收阶段，要办理工程结算及追加的合同价款，做好成本的核算和分析，使施工自始至终处于有效控制之下。
　　（三）、施工阶段
　　经审定的施工图预算为成本指导，全程监督的施工造价管理，对中标单位的施工组织设计方案进行审查，对可能造成项目成本增加的情况提出应对措施。核实、调整和分类统计工程量清单，为了动态管理工程造价，做到心中有数，在项目中开展核实、调整和分类统计工程量清单工作，在施工合同签订之后对中标人的工程量清单进行核实调整，修正投标时候的错误和笔录，编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表，对现场土石方工程、隐蔽工程、签证中不能按图计量部分，及其他需要现场收量确定工程量的项目，进行现场测量收方。在收到施工单位整理后的收方成果文件，及时完成收方成果审核和资料整理工作，根据报审最终意见在签证单上签署明确核价意见。
　　四、实际成本核算、分析与考核
　　（一）、结算审核阶段
　　工程完工后，在规定时间内完成结算资料的审核，提交：工程结算总价及其明细结算报告、各分项工程结算书、全过程的造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。
　　1、结算资料的审查
　　（1）首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。
　　（2）工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算，但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。
　　2、竣工结算的审查
　　（1）工程竣工验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。
　　（2）审核方法为全面审核法，包括所有实物工程量的审核，材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。
　　（二）、项目后分析、考评
　　在竣工结算完成后，对比分析工程结算价与投资估算、设计概算、目标成本的偏差，进行偏差分析，并对造价指标和实物工程量指标进行分析，加强项目竣工后的评估管理：主要从以下几方面进行评价：
　　1、比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本之间的差异，评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性。
　　2、比较项目结算成本与《目标成本指导书》的成本差异，评价成本管理工作的有效性。分析各期《项目动态成本分析报告》，评价项目成本管理的科学合理性。
　　五、总结
　　对于房地产企业来说，项目的品质和价格是项目开发成功的关键；开发项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作，且贯穿于项目实施的全过程。提高成本管理水平，及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息，采取有效措施降低成本。因此，房地产开发商要在项目实施各阶段中要做到：
　　（一）、目标成本预测与制定
　　目标成本预测就是根据竞争性市场价格和目标利润，对项目进行可行性研究，确定目标成本，以指导项目开发运行。
　　（二）、目标成本分解
　　目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节，它以确定目标成本为基础，为目标成本控制提供标度，具有承上启下的作用。目标成本的分解，是将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，使之具体化，构成有机的目标成本体系。
　　（三）、目标成本达成
　　在目标成本监控下，建立一套合适的旨在改进传统的成本控制，把分解后的分、子目标逐项或逐个、逐级、逐层分配、下达和落实到各个责任单位和个人身上，以目标责任书的方式落实各项目标成本指标给各个部门，从而形成一个上下左右相互保证的目标成本管理责任体系。用以控制各阶段费用。达成目标成本指标落实。
　　（四）、实际成本核算
　　目标成本核算是开发项目目标成本管理工作的一项重要内容，是考核各责任中心目标成本执行情况、评价责任中心业绩和给各责任中心进行经济利益兑现的重要依据。
　　（五）、目标成本分析与考核
　　1.目标成本分析
　　目标成本分析主要是将实际成本与目标成本来比较。这种比较要与目标成本的分解与归口分级管理紧密结合，分析产品目标成本与实际成本的差异，更要找出产品各生产过程，各环节上责任目标成本与实际成本的差异及产生这些差异的原因。在此基础上，提出建议性意见，消灭不利差异，修订未来的目标成本。
　　2.目标成本考核
　　明确考核目标和工作分析是进行考核标准制定的前提条件，成本考核之后必须要对考核进行分析，从而发现成本考核标准中存在的问题，进而为制定新的成本考核标准提供依据，同时成本考核之后必须要实行奖优罚劣，才能更好的调动企业员工参与成本管理的积极性，目标成本分析和考评等，它们相互联系、紧密相连，形成了完整目标成本管理循环：从成本设定、建筑设计、施工预算、招标合约、工程结算等各个阶段进行全面系统管理，从而有效完成预期成本目标，实现对房地产项目成本合理管控以达到利润最大化。

《浅析房地产企业成本管控》

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