房地产项目全过程成本控制分析

　　[摘要]：近年来随着国家对房地产市场一系列调整政策的出台，房地产市场受到了前所未有的冲击。房地产企业将共同面临着如何求生存，求发展的严峻同题。为了企业的生存和发展的同时实现利润最大化，房地产项目实现全过程成本控制是一种必然趋势。
　　
　　[关键词]：房地产项目，全过程，成本控制
　　引言
　　房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，近年来已经成为人民消费和投资的热点。由于我国房地产市场逐渐成熟和局部出现过热，国家对房地产市场的宏观调控力度也越来越大。房地产开发经营环境的急剧变化和竞争的日趋激烈，房地产企业面临更多挑战，市场竞争更加激烈。房地产项目全过程成本控制已经成为了各个房地产企业在市场竞争中得以取胜重要法宝。本人在深深感受到目前房地产市场竞争日渐激烈的条件下，为了适应成本、价格在项目开发过程中的变化，实施房地产项目全过程成本控制提出一些个人看法。
　　一、房地产项目的成本构成
　　研究房地产项目全过程成本控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目全过程成本费用构成非常复杂，包括了内部和外部因素，涉及环境、经营、技术、管理等各方面。主要有土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用、筹资费用等等。
　　二、房地产项目全过程成本控制的原则
　　2．1全面控制原则
　　全面控制是指全过程相统一的控制。成本费用制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费支出的控制。
　　2.2管理层重视原则
　　企业的管理层对企业成本费用控制的重视程度，直接响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须做好带头作用。
　　2.3经济原则
　　成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最低、服务质量最大化为目标。
　　三、各个阶段的成本控制
　　3.1、投资决策阶段的成本控制
　　投资决策阶段包括对投资机会选择、项目策划与投资决策，土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。该阶段的成本控制片先要建立科学的决策机制，在充分的市场调研和可行性研究的基础上，以发展的眼光观察市场，充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险。在严密、科学的论证基础上，进行决策。项目的决策不仅要通过公司内部的讨论和论证，而且要经过市场有关咨询单位客观、公正的可行性研究，以此来作为项目决策的基础。
　　3．2、项目规划设计阶段
　　项目设计阶段是控制项目成本实现经济效益的最直的环节，一般应注意抓好以下几方面的工作。
　　3.2.1、项目设计委托时，要向设计单位提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，特别要强调在保证工程质量的前提下尽可能从源头控制成本。
　　3.2.1、初步设计完成后，企业要认真审查比对，看布局否合理，比如建筑设计时要尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑，在环境配套上要做到经济实用。
　　3.2.3、施工图设计阶段，这是房地产项目成本控制最主要的一环。基础结构形式的选用必须要有真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工等现象。在施工图设计完成后，除了要提交相关设计审查部门外，还要请专业管理人员对施工图进行细仔细的审查，避免不必要的浪费。
　　3.3施工招标阶段的成本控制
　　招标书条款应尽可能严谨．准确和全面。工程造价及相关费用应尽可能的包死。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的一些项目，最好采取成本加酬金的方式。选择综合组织管理能力强的项目组织和项目经理。
　　3.4、工程施工阶段的成本控制
　　工程施工阶段是资金大量投入的阶段，如果不加强对施工阶段的控制，就可能会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生较大的投资浪费。
　　3.4.1、工程变更管理
　　由于工程的建设周期往往较长，涉及的经济关系和法律关系十分复杂。受自然条件和客观因素影响大，可能导致项目的实际情况与招标的情况不符。因此在施工过程中难免会出现工程变更。当变更不可避免时，应从成本控制的角度遵循以下原则：如果出现了变更，应当尽快变更。工程变更后，应当尽快落实变更，否则只会加大变更带来的成本损失；对于变更所涉及到的费用要进行及时估算，以便在工程成本动态控制中做到心中有数，防止超过目标成本。
　　3.4.2、妥善处理索赔
　　工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。正确开展索赔，有利于促进双方加强管理，严格履行合同，合理确定工程造价。
　　3.5、竣工结算阶段的成本控制
　　工程造价的确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方的约定，根据工程竣工图结合隐蔽签证，现场签证和设计变更进行相关的审核计算，审查乙方有没有按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、落项工程。核实每一项工程变更是否确实实施。该增的增，该减的减，实事求是。工程项目结算审核过程中，首先应查看结算资料是否齐全，包括原合同、合同补充协议、招标文件、编标答疑、询标纪要，图纸会审纪要、工程联系单、施工竣工图。其次核对工程施工竣工图与实际工程情况是否完全一致，工程变更内容是否与实际竣工情况一致，工程量的计算是否正确，材料的市场价计价是否正确，计价取费是否明确。另外查看甲供材料、施工水电费等需要扣回款项是否应该扣回，结算报告中应有综合说明，对甲乙双方焦点问题的工程量计算，计价、取费及其它事宜规定等等进行详细说明。
　　3.6、销售阶段的成本控制
　　一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售价格的2％一4％，费用数额非常庞大，对房地产开发利润的高低有着直接得影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划，广告费用如何支出，应该根据项目规格大小、档次及所在地的经济条件等多方面因素确定。21世纪是网络经济时代，利用网络开展房地产营销来降低销售成本是一种十分有效手段。
　　3.7、期间费用成本控制
　　期间费用主要由财务，人工，行玫三块费用组成。由于房地产业务的期间费用的灵活性非常高。更需要加强对期间费用的计划控制。公司财务部在这一环节除了要承担控制任务外，还有义务指导和监督其他相关部门的有关费用支出情况。
　　3.7.1、财务费用控制
　　首先制定项目总体开发计划，然后根据总体开发计划来制定资金使用计划，再接合项目总体销售计划，确定融资计划。另外，融资的方式有很多种，应选择财务费用最合理的方式。
　　3.7.2、人工费用控制
　　人工费用包括基本工资、岗位津贴、出差补助、加班补助及其他补助，奖金等等。依据公司人事部有关规定确定公司员工的工资。依据国家和公司的有关规定确定各项补助；依据公司事先确定好的奖优惩劣的制度确定奖金额。
　　3.7.3、行政管理费用控制
　　行政管理费包括通讯费用，交际费用、车辆费用、办公用品费用等等。通讯费用根据员工的所在岗位和工作性质等核定每月最高报销限额、凭相关发票单进行限额内的实报实销。交际费用有一定的特殊性，使用时应先向领导申请，同意后再使用，报销时要填写详细的情况说明，并按公司规定的审批程序进行报销。车辆交通费实行油料归口管理。过路过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；作到限额报销。所有费用的报销要有真实的凭据。
　　3.8、物业管理阶段成本控制
　　房地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是由委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面组成。控制原则是以明确的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来不必要的成本。
　　
　　结束语
　　
　　总而言之，房地产项目全过程成本控制是目前立足于房地产市场的关键，应引起企业界内的高度重视，真正把房地产项目全过程成本控制这一关键性工作落实到行动上，落实在具体的措施上，提高全员在行动意识，为企业的竞争与发展做出贡献，为企业创造更好的经济效益。‘
　　参考文献
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　　【3】邹伟．房地产开发项目成本控制的关键阶段【J】．施工技术，2006(12)．
　　【4】赵亮．房地产开发企业对工程施工中造价控制的小结【J】．工程技术，2005(23)：9～lO。

《房地产项目全过程成本控制分析》

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