精装修的设计管理

来源：职称驿站所属分类：建筑设计论文
发布时间：2012-08-23浏览：69次

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　　摘要：随着房地产市场的日趋成熟，各大房地产商的竞争在各个领域进行争夺。“精装修”这个已在房地产业已经不陌生的名词，已成为房地产商销售竞争中的热点，精装修房的品质和效果已经成为购房者买房的重要依据，精装修中的设计管理已在房地产业起举足轻重的作用，设计管理的好坏将直接影响整个房地产销售业绩，甚至影响房地产商的金字招牌。行之有效的精装修设计管理将对整体的住宅品质起到决定性的作用。
　　关键词:精装修，设计，管理
　　
　　
　　1、精装修设计管理的概念
　　精装修的设计管理是近几年来才出现的新名词，包括了两个方面内容：精装修、设计管理。
　　1.1精装修的概念
　　2002年建设部住宅产业化促进中心正式颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》，就是专门针对精装修房而定的，细则首次明确开发单位为精装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部件的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。其基本含义是房地产开发商将房屋交付消费者使用前，房屋的水、电、厨房、卫生间等基本硬件配套设施已施工完备。
　　
　　1.2设计管理
　　设计管理的第一个定义由英国设计师Michaelfarry于1966年首先提出，“设计管理是在界定设计问题，寻找合适设计师，且尽可能地使设计师在既定的预算内及时解决设计问题”，他把设计管理视为解决设计问题的一项功能，侧重于设计管理的导向，而非管理的导向。其后，Turner(1968年)，Topahain(1984年)，Oakley(1984年)，Lawrence(1987年)，Chung，Gorb等学者都各自从设计和管理的角度提出了自己的观点。
　　
　　1.3精装修设计管理
　　精装修设计管理就是：“根据购房者的需求，有计划有组织地进行设计研究与开发管理活动。有效地积极调动设计院(设计师)的开发创造性思维，把市场与消费者的认识转换在住宅产品中，以更合理、更科学、更环保的方式影响和改变人们的生活，并为企业自身获得最大限度的利润而进行的一系列装修设计策略与设计活动的管理。”
　　
　　2、精装修设计管理的过程
　　房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。
　　2.1准备阶段
　　准备阶段的管理过程主要有如下事项：
　　2.1.1整理项目资料
　　熟悉设计有关的规范和定额标准，联合营销、成本、工程等部门收集分析必要的资料和信息，包括对现场的调查踏勘以及对同类型项目实例的参观等。形成各方面相关数据，为项目定位做足准备。
　　
　　2.1.2项目任务书的制定
　　明确设计任务和要求，如室内设计任务的使用性质、功能特点、设计规模、装修标准、装修设计控制价，根据任务的使用性质所需创造的室内环境氛围、文化内涵或艺术风格等。从而保障正确的项目定位，能够最大限额的满足购房者的需求。
　　
　　2.1.3室内设计单位的选择
　　在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，它将决定项目任务书的完成情况，目前市场我们把设计单位的级别分成三大类：国际知名的设计师、港台知名的设计师、国内知名的设计师。设计单位的选择通常从如下几方面着手：
　　a、通过各渠道搜集优秀设计师资料，如有条件尽量整成设计师专家库，把各类型的优秀设计资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。
　　b、根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。例如项目原建筑户型紧凑，想通过户型改造来改善空间的使用，可选择以“空间魔术师”著称的台湾设计大师史南桥先生主笔。
　　c、考察设计师成功案例的配合度，很多优秀的设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定设计师前一定要充分了解设计师的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
　　
　　2.1.4合同签订
　　双方经过充分的沟通之后，接下来便需要为了项目设计能预期完成并保障双方的权力和义务，必须签订设计合同。合同的签定主要控制如下几部分：设计取费、设计周期、设计成果的内容、各阶段设计费的支付、施工配合的程度（包括现场配合的次数）、合同的违约处理及其它双方的权利和义务。
　　
　　2.2监督及审定阶段
　　在设计合同签定后，进入正式的项目设计阶段，项目设计阶段一般按项目设计的流程分成四个环节：概念设计阶段、深化设计阶段、招标、施工图阶段、软装设计阶段
　　2.2.1概念设计阶段管理需要对设计师提供的概念方案进行论证，需要组织建筑、营销、策划、成本等部门进行会审，确认概念设计的可行性，然后出具项目概念方向确认书，从而进行下一阶段设计。
　　2.2.2深化设计阶段
　　在此阶段，需让设计师安排深化家具布置及室内陈设品，固定装置并提供最终设计概念表述书，供审查确认。内容包括家具布置的楼层平面图，同时提供彩色家具平面图及透视图表达整个设计概念。
　　为了保障项目设计的实际可行性，这一阶段需要大致确认楼面，墙壁和天花的主要饰面，并明确总体的初步风格，已确定主要空间的总体室内建筑概念,并要求设计师提供主要的饰面材料，地毯，木质装饰，织物的样板，主要家具的选择，装饰灯具的图片，以明确每个主要空间的室内设计概念。同时组织营销、成本及项目施工相关部门进行会审，最终确认深化设计的可行性。
　　2.2.3招标、施工图阶段
　　通过多方论证认可深化方案设计成果后，需要求设计师提供招标施工图,在此阶段，必须包括所有的主要装饰点缀品的尺寸位置及选择。此阶段需审核设计师提供的设计成果包括：
　　一总平面图；
　　一各楼层平面图及天花面图；
　　一主要地区之大样图；
　　一标准室内设计节点图；
　　一更新的电脑立体效果图及/或整体透视彩图；
　　一材料及饰面的最终规范纲要包括材料展示板及饰面颜色选定；
　　一公共室内位置，室内卫生间及厨房及文娱设施设计图。
　　并且要求设计师与开发商聘请的相关顾问（建筑师、工程师、机电工程师等的顾问）进行协调和联络,从而保障项目施工图有效的实施。
　　
　　2.2.4软装设计阶段
　　这个阶段，通常在精装修项目中是不可或缺的组成部分，也是项目个性化设计的主要表现方式及样板房与交房标准的重要区别。这个阶段需要对如下内容进行审定：
　　a软装陈设概念示意
　　b陈设情景
　　c主要物料材质
　　d陈设平面彩图
　　e各空间陈设布置（包括活动家具、工艺品、纺织品、收藏品、灯具、花艺、植物等）
　　f详细物品清单（包括所用区域、物品名称、示意图片、详细尺寸、数量等）
　　
　　2.3样板房的评审阶段
　　在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实物样板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房的施工通常在30-50个工作日内完成，这一阶段需要组织设计师与项目相关部门进行图纸会审及项目交底，以保证样板房施工的可行性及按时、保质、保量的完成项目样板房施工。在这一阶段需要控制如下环节：
　　2.3.1图纸会审
　　组织建筑、项目部、施工单位、设计师进行现场核对，并对图纸的所有内容进行审核，并提出合理化建议，从而优化施工图纸，解决施工的可行性。
　　2.3.2施工协调
　　a、配合成本及采购部门对施工材料的选择及采购，在符合设计总体效果的前提下，尽量降低施工成本。
　　b、配合样板房施工单位，制定样板房施工进度，解决施工中的技术问题，并定期要求设计师到现场指导施工，不定期召集相关单位（包括水暧电等专业）进行施工配合。
　　c、在施工各阶段严格按国家标准进行阶段质量验收。
　　2.3.3软装配置
　　配合采购及成本部门进行软装配饰的选购，以保证样板房的个性化效果。
　　2.3.4样板房效果的审定
　　这一阶段是为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对完成的样板房的效果做一系列的评定。主要有如下环节：
　　a整体风格的审定，需要评定是否能够达到购房者的要求。
　　b、装修造价的审定，需要评定是否按限额设计的要求，控制装修的总价，是否满足房价的标准
　　c、施工过程及施工材料的优化，这是设计管理过程的重要环节，从而能更好的提高装修品质，并且降低施工成本。
　　d、制定精装修房的交房标准。
　　
　　2.4施工配合阶段
　　在对样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个环节，设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：
　　a、协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造
　　b、按交房标准有效的对施工项目进行审核，有效的执行设计概念。
　　c、配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工
　　d、总结项目设计在施工中的不足
　　
　　2.5竣工后的验收阶段
　　在所有精装修房完工后，参与项目的竣工验收，从设计的角度对项目施工情况做客观评定，从而不断的提升设计管理的有效性。
　　
　　总而言之，在精装修项目设计施工中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把握，才能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间，精装修设计管理也将成为房地产业不可或缺的重磅领域。
　　
　　
　　参考文献
　　(1)张綺曼主编.环境艺术设计与理论.北京:中国建筑工业出版社,1996
　　(2)骆中钊，张仪彬，兰雪兰编著.质量监督.北京：化学工业出版社，2008
　　(3)骆中钊，张仪彬编著.住宅室内装修设计与施工.北京：中国电力出版社2009