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来源：职称驿站所属分类：房地产论文 发布时间：2012-08-27浏览：24次
摘要：随着我国新世纪经济高速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。在房地产业中，数量占比达到80%以上的中小型房地产企业占了全国房地产市场的大部分市场份额。目前，中小型房地产企业的发展正面临企业内外多种环境及因素的影响，中小型房地产企
业如何发展已成为行业发展研究的重点之一。
关键词:中小型房地产企业、可持续发展、层次分析法、评价模型
本文首先分析了我国中小型房地产企业的现状和特点，并提出了中小型房地产企业可持续发展的概念，分析了中小型房地产企业可持续发展的影响因素。接着，运用AHP层次分析法构建了中小型房地产企业的可持续发展能力评价模型。研究成果对中小型房地产企业的可持续发展具有指导意义。
1．研究背景
房地产业的支柱性
随着中国经济的迅速发展和住房需求的不断增大，房地产业最近十几年来迅速发展，已从经济总量、提供就业、支持地方财政与城市建设，以及满国内资本投资需求这几个方面完成作为国民经济支柱行业的必备条件；故此，房地产业己经成为国民经济的支柱行业。
中小型房地产企业为房地产行业的主导力量
随着我国房地产行业的不断发展，从事房地产生产、经营的房地产企业也数量众多，据不完全统计，截至2008年底，全国登记房地产企业已达到6万余家，这其中能够跨省开发的大型企业只占全部企业的10%左右，剩余80%以上全部为的企业总职工人数100人以下，年销售额5000万元以下，总竣工面积在15万平方米以下的中小型房地产企业，且它们占了全国大多数城市的大部分市场份额。我国中小型房地产业的整体规模如图1-1所示：
图1-1：我国中小型房地产业的整体规模
房地产行业的竞争加剧
当前，中国房地产产业已从“淘金年代”进入整合时期，市场竞争日益激烈。在“淘金年代”中，房改使房地产市场总量急剧扩大，加之国家相应的管理政策不完善，企业不需要进行有序的管理，基本只要获得土地就都能实现盈利。而随着近年来国家宏观政策的逐步收紧，大量中小型房地产企业如果没有明确的企业发展目标、精细的经营管理和严格的现金管理等，就很有可能被市场淘汰。
2．中小型房地产企业的可持续发展
企业“可持续发展”的概念
“可持续发展”作为20世纪80年代随着人们对全球环境与发展问题的广泛讨论而提出的一个全新概念，在1987年由布伦特兰夫人(MsGroHarlemBrundtland)在世界环境与发展委员会的《我们共同的未来》中正式提出。
而企业可持续发展理论的诞生是比较晚但发展相对迅速的一个领域。新世纪以来大量学者结合我国企业的发展实际，基本明确了我国企业可持续发展的定义：企业通过完善内部要素支持系统，可持续满足各利益相关者的需要，可全面持续提升企业质量的发展。在实现企业持续盈利增长和能力提高的同时，兼顾与企业经营活动相关的社会、经济、环境目标持续不断的提高或改进。
“可持续发展”观作用于中小型房地产企业
中小型房地产企业如何在复杂变化的市场环境下提升自己管理水平，谋求发展？如何既可满足消费者的需要，又可合理使用自然资源和能源，通过追求综合效益，实现本企业与社会、竞争者、消费者之间的和谐共存？在经过一次次得深入研究和市场检验后，“可持续发展”这个概念越来越被中小型房地产所接受。
3．中小型房地产企业可持续发展评价模型
在中小型房地产企业要“可持续发展”的总体目标明确后，如何才能实现可持续发展，或者说一个企业具备了哪些条件才能够可持续发展便成了下一步的研究方向。这就需要我们从分析中小型房地产企业的特点入手，进而寻找到正确的评价角度，归纳出科学合理的评价要素，从而构建出中小型房地产企业可持续发展的评价模型，并据此模型去评价、判断具体某个中小型房地产企业的可持续发展综合评价指数及需要加强、补足之处，为广大中小型房地产企业服务。
下面，我们分别从分析中小型房地产企业特点、寻找正确评价角度、归纳科学合理的评价要素和最终构建评价模型这四个方面展开。
中小型房地产企业特点
1、企业对土地的依赖性极强，大量企业就是根据土地成立，同时一个项目公司本身的人员管理能力、产品营造能力、成本控制能力就决定了企业的兴衰。
2、企业生存受项目周边影响极大，往往项目的成败就在和项目有着密切关关系的人员（如业主、政府官员）决策上。
3、受地方政策、市场环境等影响明显，不具备独立抗衡政策、市场的能力。
寻找正确评价角度
评价一个房地产企业的可持续发展能力也需要找好其评价角度，我们称它为评价模型中的“要素体系”——要素体系可以反映或测量一些情况的指征，它有助于将信息转化为更易理解的形式，并以简明的方式来描述复杂的状况，实现对自身的全面了解。根据中小型房地产企业的特点，参照企业可持续发展理论，笔者将评价中小型房地产企业可持续发展的要素归结为以下三类：
（1） 中小型房地产企业内部核心要素
这是影响企业可持续发展的核心内因，它们直接决定着企业的生死。
（2） 中小型房地产企业忧戚相关的要素
这是影响中小型房地产企业可持续发展的关联因素，主要是相关人员的评价，它们和企业内部核心要素有着密切的关系。
（3） 中小型房地产企业生存环境要素
这是影响企业可持续发展的外部因素。
归纳科学合理的评价要素
根据上面对评价角度的寻找，本文就将影响中小型房地产企业可持续发展能力的基本要素概括为以下三个方面：内部核心要素、忧戚相关要素和环境要素。在此，我们进一步分析和抽象出关于各项基本要素的评价要素，即用来评价基本要素的主要因素，这些评价要素可以表示基本要素的主要内容构成。内部核心要素的评价包括：货币资金能力、盈利能力、土地持续利用度等。忧戚相关要素的评价包括：股东满意度、雇员满意度、社会满意度及债权人满意度。环境要素的评价包括：国家宏观经济环境、地方行业发展环境、市场竞争环境、项目自然环境。最后，根据各个评价要素，进一步分析影响和决定各个评价要素的因素和条件，即对评价要素的子因素进一步细化，研究分析出针对各项评价要素的评价指针。这些评价指针可以更加直观、更为具体地表现各项评价要素的外显特征，也能够更为全面地体现中小型房地产企业可持续发展能力的基本状态。
遵循上述基本思路，将指针细化列出，如表3-1：
表3-1中小型房地产企业可持续发展能力评价指针列表
中小型房地产企业可持续发展能力评价指针 基本要素A 评价要素B 评价指针C
内部核心要素 货币资金能力 资本运作能力
融资能力
货币回收速度
盈利能力 总资产利润率
资产周转率
人均收入额
土地持续利用度 土地获取能力
土地开发节奏把控能力
产品开发能力 设计把控能力
工程协调能力
新产品开发能力
成本把控能力 合同谈判及管理能力
招投标控制能力
预决算能力
市场能力 产品市场定位能力
市场变化敏锐度
产品销售技巧
策划能力
企业的人力成本 企业管理者综合能力
员工素质
年龄梯队合理性
组织机构 组织机构的合理性
企业规章制度的科学性
忧戚相关要素 债权人满意度 企业信用等级
资产负债率
股东满意度 公司市场价值
销售利润增长率
项目投资回报率
雇员满意度 企业薪酬合理度
企业文化强弱度
社会满意度 产品保值增值能力
产品维修率
物业管理能力
公益事业积极程度
环境要素 国家宏观经济环境 GDP增长率
国家宏观金融政策强度
地方行业发展环境 行业发展态势
项目所在地地方法规环境
地方政府人脉资源
市场竞争环境 市场规范化程度
竞争对手强弱
产品社会口碑
项目自然环境 公司项目场地地下情况
构建评价模型
根据表3-1中小型房地产企业可持续发展评价模型指针列表中各项指针，采用美国运筹学家Thomas.L.Saaty提出的层次分析（AHP）法，我们将按以下3步构建中小型房地产企业可持续发展评价模型：
1、按从基本要素—评价要素—评价指针的由统括到细分的顺序，层层通过两两比较法构造判断矩阵确定每级权重
（1）基本要素中的三个要素：“内部核心要素”、“忧戚相关要素”和“环境要素”权重的确定：
1）将基本要素中的三个评价要素两两比较，通过专家咨询及问卷调查，得出其中：“内部核心要素”比“环境要素”稍微重要，“内部核心要素”比“忧戚相关要素”和“忧戚相关要素”比“环境要素”介于同样重要和稍微重要之间，因此得到判断矩阵如下：
2）求R中的几何平均值，其中w1=（1×2×3）1/3=1.8171，w2=（1/2×1×2）1/3=1，w3=（1/3×1/2×1）1/3=0.5503，得到列向量W，=（1.8171，1，0.5503）T
3）将W，=（1.8171，1，0.5503）T中的每一分量分别除以其总和，其中w1=1.8171/（1.8171+1+0.5503），w2=1/（1.8171+1+0.5503），w3=0.5503/（1.8171+1+0.5503），得到评价要素的相对权重向量W=（w1，w2，w3）=（0.5396,0.2970,0.1634）。
4）验证上述权重的可靠性程度：
则有：
表3-2平均随机一致性指针
n 1 2 3 4 5 6 7 8 9
RI 0 0 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45
查表3-2得出当n=3时的RI等于0.58，故此有：
说明对基本要素所赋权重具有较高的可信度。
由此可见，“内部核心要素”在中小型房地产企业可持续发展能力中所占比重最大，为0.5396，这与可持续发展理论更看重经济发展的可持续性或者公司发展的长期成长性一致；而“忧戚相关要素”仅仅是公司经营管理成果的期间表现，对可持续发展能力的解释相对较弱，权重系数为0.2970；“环境要素”是影响是中小型房地产企业生存发展不可或缺的外部条件，权重系数为0.1634。故得到基本要素的权重分配，如表3-3所示：
表3-3基本要素的权重计算表
基本要素 A B C 权重系数
内部核心要素A 1 2 3 0.5396
忧戚相关要素B 1/2 1 2 0.2970
环境要素C 1/3 1/2 1 0.1634
一致性检验：CR=CI/RI=[(λ-n)/(n-1)]/RI=0.0210＜0.1,通过一致性检验
（2）评价要素在基本要素中的权重的确定（限于篇幅，相关判断矩阵的运算略）：
1）内部核心要素中的八个要素：货币资金能力、盈利能力、土地利用度、产品开发能力、成本把控能力、市场能力、企业人力成本、组织机构权重的确定，如表3-4：
表3-4基本要素的权重计算表
子目标或指针 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 分量权重 组合权重
货币资金能力A1 1 5 1/5 1/3 2 1/3 1/3 3 0.07572 0.0409
盈利能力A2 1/5 1 1/7 1/5 1/2 1/5 1/5 2 0.03204 0.0173
土地利用度A3 5 7 1 3 6 3 3 7 0.34333 0.1853
产品开发能力A4 3 5 1/3 1 5 2 2 6 0.20330 0.1097
成本把控能力A5 1/2 2 1/6 1/5 1 1/3 1/2 1 0.04775 0.0258
市场能力A6 3 5 1/3 1/2 3 1 1 3 0.13486 0.0728
企业人力成本A7 3 5 1/3 1/2 2 1 1 3 0.12820 0.0692
组织机构A8 1/3 1/2 1/7 1/6 1 1/3 1/3 1 0.03479 0.0188
一致性检验：CR=CI/RI=[(λ-n)/(n-1)]/RI=0.04329＜0.1,通过一致性检验
2）忧戚相关要素中的四个要素：债权人满意度、股东满意度、雇员满意度、社会满意度权重的确定，如表3-5：
表3-5忧戚相关要素的权重计算表
指针 B1 B2 B3 B4 分量权重 组合权重
债权人满意度B1 1 1/5 1/2 1/3 0.09266 0.0275
股东满意度B2 5 1 4 1/2 0.38561 0.1145
雇员满意度B3 2 1/4 2 1/2 0.18235 0.0542
社会满意度B4 3 1 2 1 0.33938 0.1008
一致性检验：CR=CI/RI=[(λ-n)/(n-1)]/RI=0.0996＜0.1,通过一致性检验
3）环境要素中的四个要素：国家宏观经济环境、地方行业发展环境、市场竞争环境、项目自然环境权重的确定，如表3-6：
表3-6环境要素的权重计算表
指针 C1 C2 C3 C4 分量权重 组合权重
国家宏观经济环境C1 1 2 1/3 1 0.19195 0.0314
地方行业发展环境C2 1/2 1 1/4 1 0.12631 0.0206
市场竞争环境C3 3 4 1 3 0.52033 0.0850
项目自然环境C4 1 1 1/3 1 0.16141 0.0264
一致性检验：CR=CI/RI=[(λ-n)/(n-1)]/RI=0.0619＜0.1,通过一致性检验
（3）评价指针在评价要素中的权重的确定（限于篇幅，相关运算及检验略）：
1） 内部核心要素中的八个分素权重的确定，如表3-7：
表3-7内部核心要素的八个分素权重计算表
评价要素 要素权重 评价指针 分量权重 最终权重
货币资金能力 0.0409 资本运作能力 0．2289 0.00936201
融资能力 0．4108 0.01680172
货币回收速度 0．3603 0.01473627
盈利能力 0.0173 总资产利润率 0．5588 0.00966724
资产周转率 0．3221 0.00557233
人均收入额 0．1191 0.00206043
土地持续利用度 0.1853 土地获取能力 0．9321 0.17271813
土地开发节奏把控能力 0．0679 0.01258187
产品开发能力 0.1097 设计把控能力 0．3920 0.04300240
工程协调能力 0．3279 0.03597063
新产品开发能力 0．2801 0.03072697
成本把控能力 0.0258 合同谈判及管理能力 0．4384 0.01131072
招投标控制能力 0．1936 0.00499488
预决算能力 0．3680 0.00949440
市场能力 0.0728 产品市场定位能力 0．5391 0.03924648
市场变化敏锐度 0．1149 0.00836472
产品销售技巧 0．1518 0.01105104
策划能力 0．1942 0.01413776
企业的人力成本 0.0692 企业管理者综合能力 0．4295 0.02972140
员工素质 0．3958 0.02738936
年龄梯队合理性 0．1747 0.01208924
组织机构 0.0188 组织机构的合理性 0．4598 0.00864424
企业规章制度的科学性 0．5402 0.01015576
2） 忧戚相关要素中的四个分素权重的确定，如表3-8：
表3-8忧戚相关要素的四个分素权重计算表
评价要素 要素权重 评价指针 分量权重 最终权重
债权人满意度 0.0275 企业信用等级 0．4892 0.013453
资产负债率 0．5108 0.014047
股东满意度 0.1145 公司市场价值 0．2112 0.024182
销售利润增长率 0．4585 0.052498
项目投资回报率 0．3303 0.037819
雇员满意度 0.0542 企业薪酬合理度 0．7321 0.03967982
企业文化强弱度 0．2679 0.01452018
社会满意度 0.1008 产品保值增值能力 0．2915 0.029383
产品维修率 0．2739 0.027609
物业管理能力 0．2441 0.024605
公益事业积极程度 0．2105 0.021218
3） 环境要素中的四个分素权重的确定，如表3-9：
3-9环境要素的四个分素权重计算表
评价要素 要素权重 评价指针 分量权重 最终权重
国家宏观经济环境 0.0314 GDP增长率 0．2842 0.00892388
国家宏观金融政策强度 0．7158 0.02247612
地方行业发展环境 0.0206 行业发展态势 0．2112 0.00435072
项目所在地地方法规环境 0．5437 0.01120022
地方政府人脉资源 0．2451 0.00504906
市场竞争环境 0.0850 市场规范化程度 0．2879 0.0244715
竞争对手强弱 0．3942 0.033507
产品社会口碑 0．3179 0.0270215
项目自然环境 0.0264 公司项目场地地下情况 1．0000 0.0264
2、按确定的每级权重作出中小型房地产企业可持续发展能力的评价模型权重集合
表3-10中小型房地产企业可持续发展能力的评价模型权重集合
中小型房地产企业可持续发展能力评价指针 基本要素 评价要素 评价指针 最终组合权重
内部核心要素A0.5396 货币资金能力A1 资本运作能力A11 0.00936201
融资能力A12 0.01680172
货币回收速度A13 0.01473627
盈利能力A2 总资产利润率A21 0.00966724
资产周转率A22 0.00557233
人均收入额A23 0.00206043
土地持续利用度A3 土地获取能力A31 0.17271813
土地开发节奏把控能力A32 0.01258187
产品开发能力A4 设计把控能力A41 0.04300240
工程协调能力A42 0.03597063
新产品开发能力A43 0.03072697
成本把控能力A5 合同谈判及管理能力A51 0.01131072
招投标控制能力A52 0.00499488
预决算能力A53 0.00949440
市场能力A6 产品市场定位能力A61 0.03924648
市场变化敏锐度A62 0.00836472
产品销售技巧A63 0.01105104
策划能力A64 0.01413776
企业的人力成本A7 企业管理者综合能力A71 0.02972140
员工素质A72 0.02738936
年龄梯队合理性A73 0.01208924
组织机构A8 组织机构的合理性A81 0.00864424
企业规章制度科学性A82 0.01015576
忧戚相关要素B0.2970 债权人满意度B1 企业信用等级B11 0.013453
资产负债率B12 0.014047
股东满意度B2 公司市场价值B21 0.024182
销售利润增长率B22 0.052498
项目投资回报率B23 0.037819
雇员满意度B3 企业薪酬合理度B31 0.03967982
企业文化强弱度B32 0.01452018
社会满意度B4 产品保值增值能力B41 0.029383
产品维修率B42 0.027609
物业管理能力B43 0.024605
公益事业积极程度B44 0.021218
环境要素
C0.1634 国家宏观经济环境C1 GDP增长率C11 0.00892388
国家宏观金融政策强度C12 0.02247612
地方行业发展环境C2 行业发展态势C21 0.00435072
项目地方法规环境C22 0.01120022
地方政府人脉资源C23 0.00504906
市场竞争环境C3 市场规范化程度C31 0.0244715
竞争对手强弱C32 0.033507
产品社会口碑C33 0.0270215
项目自然环境C4 公司项目场地地下情况C40 0.0264
3、计算中小型房地产企业可持续发展能力评价值
（1）建立评语集
评语是对评价对象优劣、强弱的定性描述，本文对每个指针做出评价，将其分成五个打分区间：
很强——综合评价指数在:90≤很强≤100
较强——综合评价指数在:75≤较强＜90
一般——综合评价指数在:60≤一般＜75
较差——综合评价指数在:45≤较差＜60
很差——综合评价指数在:0＜很差≤45
在计算可持续发展能力时，本文取各区间的组中值参与计算，得到评语集V：
V=（v1,v2,v3,v4,v5）={(90+100)/2,(90+75)/2,(75+60)/2,(60+45)/2,(0+45)/2,}=(95,82.5,67.5,52.5,22.5)
（2）确定评价矩阵R
评价矩阵是对各评价指针具体数据的评价汇总，反映了各指针在评语集中的隶属度。
（3）确定定性指针隶属度
模糊统计的做法是让参与评估的各位专家(有N位专家)按事先规定的评语集V给各评估指针划分等级，再统计各评估指针属于各评估等级Vi(i=1，2，...，5)的频数m，则该指针在各个等级的隶属度为
rij＝m/nn为参与评议的专家人数
（4）进行各级模糊评判
由于设计了多级指针(基本要素，评价要素，具体指针)，因此最终评估结果需要用多级模糊综合评判后得出，具体步骤如下。
1）计算第i个具体指针的综合评价值SDBi
2）计算第i个评价要素的综合评价值SDAi
3）计算中小型房地产企业可持续发展能力综合评价指数SDI
式中的WAi为基本要素中各要素的权重，WBi为评价要素中各要素的权重。根据最终评价结果SDI，可以对中小型房地产企业的可持续发展能力做出评价。
参考文献
[1]曾珍香、顾培亮《可持续发展的系统分析与评价》科学出版社2000年
[2]唐勇《工业企业可持续发展指标体系初探》《绍兴文理学院学报》2002年第二十二卷
[3]曾珍香、顾培亮《可持续发展的系统分析与评价》《经济管理》2001年第二十三期
[4]丁常清《影响房地产企业可持续发展的十大因素》《中国地产》2009年11月
[5]史东雨《我国房地产企业可持续增长管理模式分析》《产业观察》2009年第十九期
[6]孙光晨,王会珍《中小型房地产企业发展战略的选择探析》《企业经济》2009年第六期
《中小型房地产企业可持续发展的评价模型研究》
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文章名称： 中小型房地产企业可持续发展的评价模型研究
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