浅谈土地增值税征收对房地产企业的作用

　　摘要：我国土地增值税征收具有理论和实践上的必要性，其合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展，改建房地产开发结构的作用不可或缺。
　　关键词：房地产；土地增值税；增值收益
　　
　　一、土地增值税的概念
　　土地增值税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值税的计征办法又分两种：一是土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。在我国，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，申请国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（申请房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照条例缴纳土地增值税。
　　二、土地增值税的主要税制要素
　　（一）课税对象
　　根据是否将建筑物纳入课税范围，土地增值税可以划分为包括建筑物的土地增值税和不包括建筑物的增值税。包括建筑物的土地增值税不仅对土地的增值额课税，而且对建筑物的增值额课税，这种土地增值税可以成为广义的土地增值税，例如中国现行的增值税。不包括建筑物的土地增值税仅对土地的增值课税，这是名副其实的土地增值税，可以称为狭义的土地增值税，例如中国台湾地区现行的土地增值税。
　　（二）计税依据
　　土地增值税的计税依据是土地增值额。土地增值的原因可以概括如下、；
　　1、 土地投资；
　　2、 因人口增加和社会发展导致的土地（或土地服务）需求增加；
　　3、 通货膨胀带来的价格上涨；
　　4、 因其他资产因报率下降导致土地价格上涨。
　　（三）土地增值的本质
　　土地增值实际上是一种资本利得。如果土地增值已经转化成货币，那么过程增值就称为已经实现的利得；如果土地增值尚未转化成货币，那么这增值就称为未实现的的利得。表现在操作上，就是定期对土地价值进行评估，并对其增值额进行课税。
　　（四）税率
　　从土地增值税发展的历史现状来看，其采用主要税率形式是累进税率，其中又以超额累进税率最为常见。目前，中国内地的土地增值税、台湾地区的土地增值税采用的都是超额累进税率。
　　三、土地增值税政策的作用
　　（一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要
　　自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和申请后，极大地促进了我国房地产业的发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都起到了积极作用。但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也出现了一些问题。特别是1992年及1993年上半年，我国部分地区出现了房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资产收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。
　　（二）改进房地产开发结构
　　土地投机、房地产开发企业囤积土地不开发，房地产开发商哄抬地价、房价是导致房地产价格上涨的重要因素，土地增值税的开征对于这方面的因素导致的房价上涨有重要的抑制作用。因为囤积土地导致房地产开发周期变长，售出时价格与原始价格差异巨大，而这种情况收入、成本关系最为简单，房地产企业难于逃避税务机关易于税收征管，只要增值税税率足够高，就能够抑制哄抬地价、房价行为。同时我国土地增值税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这一规定有利于指导开发企业增加普通住宅的开发，降低别墅、写字楼等没有税收优惠的类型项目，从而增加普通住宅的供应，供应增加对于降低普通住宅的房价有着重要的作用。
　　（三）抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为
　　土地增值主要是两方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。城市土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失。同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。
　　（四）增加国家财政收入
　　我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对申请房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值税收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。
　　四、土地增值税征管程序
　　土地增值税清算是土地增值税征收的最主要方式，土地增值税清算征收是房地产开发企业结算土地增值税税款的基本方法。
　　土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　（一） 签证报告
　　《土地增值税清算签证报告》是房地产开发企业办理土地增值税清算的必备资料，是房地产开发企业委托具有资质的中介机构（税务师事务所）对其中报资料的鉴证审核。中介机构按照国家法律法规及有关规定，对所签证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的签证报告。对符合要求的签证报告，税务机关可以采信。
　　（二） 清算受理
　　主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《签证报告》时，核对纳税人提供的资料，并严格按照签证报告标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《签证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，退回纳税人重新修改。
　　（三）清算审核
　　主管地方税务机关审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全；《鉴证报告》的格式是否规范，内容是否齐全；个表格逻辑关系是否正确。
　　（四）稽查环节
　　清算项目审核中，发现有些列情况之一的，将全部资料移交评估科或稽查部门进行清算工作。
　　1、纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的。
　　2、纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的。
　　3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。
　　（五）核定征收
　　地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人收入成本核算问题的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税。
　　1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定申请收入或扣除项目金额的；
　　4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算。
　　5、申报的计税依据明显偏低，有无正当理由的。
　　（六）予以核准
　　主管地方税务机关经过清算审核，对纳税人申请的清税项目予以核准，办理土地增税补缴税款或退还已纳预缴税款。
　　（七）档案管理
　　将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料立卷归档。

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