浅谈我县房地产开发现状与前景

　　摘要：今年以来，国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的措施，并加大了保障性住房建设力度。尽管房价没有出现明显下降，但快速上涨的势头得到遏制。为了有效对接全市新型城市化建设的方略，融入“大干新三年，再创新辉煌”的节奏，建设宜人居住的后花园，很有必要去了解芷江房地产业目前的态势、面临的形势的发展的趋势。
　　关健词：目前势态、市场调控、监管、创新理念
　　我县作为“鹤中洪芷”一体化和怀化一体化两翼战略的重要板块，在生态宜居上体现出明显优势。近年来，县委县政府提出了“打造和平名城，构建和谐芷江”的总体目标，国家和省、市关于促进房地产市场持续健康发展的方针政策得到全面贯彻落实，房地产业迅速发展，一幢幢高楼拔地而起，一个个小区应运而生，舞水河两岸高楼林立，先后建成了凯旋花园、和平花园、腾龙居、紫东花园、绿海家园、善水佳园等十多个小区，给我县增添了一道道亮丽的风景。我县的房地产业发展呈现出规模增长快，品位提升快，市场成熟快，房产增值快，拉动效应快的五大特点。以前房地产开发企业都是搞一些小规模的零星开发，现在都是大面积的小区开发，比如名城家园一个项目就是12万平方米，近千套的大手笔。以前每年竣工面积二万平方米左右，现在每年竣工面积在20万平方米左右。现在开发商经营有了新的理念，每个项目开发之前都有完善的物业管理方案，住房设计科学，功能配套，小区里的绿化、休闲、网络一应俱全，坚持了以人为本的原则，为人们提供了舒适、方便的生活场所。开发市场日益壮大，从九十年代的三家开发企业发展到现在的二十多家，多家外地企业也瞄准我县的开发市场，纷纷涌入芷江。很多居民日益关注房地产，购房群体日益庞大；管理和服务系统不断完善，与房地产开发相关的部门为房地产开发提供全程管理和服务。房地产业的发展增加了就业岗位，缓解了城乡居民就业的压力，维护了社会的稳定。同时房地产业的发展也拉动了建筑、建材、运输、装饰装修等相关产业的发展，还间接拉动了电器、餐饮等行业的发展，解决了一大批人员的就业问题。
　　我县房地产面临的形势是：政策有压力、市场有风险、发展有潜力。所谓政策压力来自三个方面，一是土地政策的压力，特别是国土资源部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格的要求。比如土地出让最低价不得低于出让土地所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，同时要求确保保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这样一来以土地要素作为开发决定项目成败和利润的作用越来越消弱了，开发商只有在技术上、管理上下功夫，以获取更大的利润空间。二是金融政策的压力。三是拆迁政策的压力，国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，因公共利益需要，政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产市场交易价，房屋征收应广泛听取公众意见，90%以上被征收人同意方可进行危房改造，强制搬迁应先予以被征收人补偿，非因公共利益需要拆迁应自愿、公平。这些政策都给房地产开发带来了压力。所谓市场风险，主要是资金链的问题。在我县就有开发企业投资后无法回收的先例。在外地开发企业因资金不能回笼弄得企业破产。在当前银根从紧，国家要遏制房价过快上涨的背景下，开发商要必须对项目反复论证，规避风险理性投资，时刻保持清醒头脑。所谓发展潜力，就用数字说明，估计我县每年务工返乡在城里购房大约300户，在县城投资兴业购房300户，旧房换新400户，年轻工薪族购房200户，旧城改造搬迁户200户左右，其他200户，也就是说我县每年的刚性需求大约在1600套左右，也就是19万平方米左右，如果加上商业用房，每年20万平方米的房产开发应该是理性的。但实际上现在我县去年县城房产开发办证面积只有16万平方米。现在我县房市存量房很少，很多性价比好的楼盘都还未开盘就预订得差不多了，所以说我县房市刚性需求仍然强劲，具有发展潜力。
　　然而近期，货币政策连续加息，提高存款准备金率释放出银根紧缩信号的情况下，在热钱流入、物价上涨等因素影响下，房价再度上升，房价与居民收入之间矛盾继续扩大。在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来我县房地产开发投资增速有所放缓，但总体上仍然保持了20%以上的高增长态势。根据县统计局发布的（县内注册房地产开发企业）数据显示：今年1-5月，我县完成房地产开发投资5670万元，同比增长23%。从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是我县对住宅的刚性需求仍然很大。当然随着银根从紧，房地产开发投资融资难度加大，特别是个人按揭贷款和开发贷款的收紧，资本市场融资成本增加，开发企业资金来源继续趋紧，开发商的资金压力正在加大。上半年房地产开发企业自筹资金5442万元，增长-47.2%，利用资本市场融资资金2680万元，增长356%。
　　2011年以来我县土地市场稍显冷清，上半年我县总共供地11宗，供地总面积3.88万平米，其中用于住宅的4宗2.5万平米，商住项目的用地7宗1.4万平米，比去年同期减少了11宗3万平米。但土地价格仍在上扬，今年上半年供地均价比去年同期增加了每平米300余元。据调查，目前城镇周边征地支付给集体的补偿费实际平均达到15万∕亩，纯土地出让金达到300元∕平米左右。去年上半年批准的预售建筑面积为9.76万平方米，今年为5.54万平米，同比减少43.24%。其中预售住宅434套，建筑面积5.01万平方米，非住宅预售面积为0.53万平米。今年上半年新建商品房住宅成交646套，同比增长了122%，成交均价1595元∕平米；非住宅71套，同比增长344%，成交均价5088元∕平米。也就是说，尽管上半年预售面积同比减少，但成交量并未减少，开发商加快了在建项目进度。
　　房屋销售价格上升主要原因：一是刚性需求的推动。从我县的房地产市场供需来看，农村进城购房人逐年增加，城区改善性购房者不断壮大，刚性需求依然强劲。加之我县居民对商品住房，特别是经营性用房的购买比较理性，外资进入我县房地产领域炒房不多，所以投机性需求无法形成主流，近期不会出现房地产泡沫。二是价格上涨的拉动。据调查，从去年10月份以来，受消费市场（主要是农产品）价格上涨的影响，建筑材料价格不断攀升，加之土地取得成本的不断增加，势必影响到了房地产价格。
　　我县房地产市场在今后一段时间里仍将继续保持“量价齐升”的平稳发展势头。由于我县购房是以刚性需求为主，自住型、改善型的比例很大，特别是外出务工的返乡购房增多，对房屋需求量大，至少1-2年内住房量价不会有太大下降的可能。宜居城市的比较优势在怀化不断突显，住房品质、品味的不断提升，吸引大量县外购房者。因此，我们认为，当前我县房地产市场的发展态势依然乐观，未来前景看好。随着调控政策持续深入，货币政策持续从紧，税费政策的调整势必会严重影响到开发建设成本，成本增加后，房价也就会同步上扬。目前城区可供开发的优质地块越来越少，拆迁难度越来越大，存量土地和新增土地面积有限，城镇规划区周边土地因基础设施建设跟不上，还不能在短期内凸显开发价值。
　　对未来我县房地产业的发展，要立足长远发展，创新开发新的理念，一要注重开发方式的改变。也就是要变传统的先建房，后配套为先做环境配套，后建房。用环境来占领市场，用物业来吸引顾客，用理念来提高效益。坚持统一规划，打破散乱、小规模、插花式开发局面，提高土地利用价值，节省管理成本，提高开发的综合效益。改变开发的新旧层次，把新征用地和旧城改造结合起来，改变怕拆迁的心理。要用活棚户区和廉租房建设的政策，把房地产开发与旧城改造，城中村改造、基础设施和环境配套挂起钩来，采取捆绑方式进行开发。二要加大保障性住房的建设力度。加大廉租房和公共租凭住房的建设，改变我县住房市场供应结构，满足不同层次群众对住房的需求。增加对保障性住房、普通商品房的土地供应。搞好土地的集约和节约利用，鼓励在政策允许的范围内搞好旧城改造。加大对违规项目，违规预售现象的打击力度，从政策上引导有开发资质的企业发展有品位、上档次、有规模的住宅小区。坚决制止没有资质的个体开发行为。三是要注重企业品牌的打造。规模竞争、品牌竞争已经取代了早期房地产市场的价格竞争、质量竞争，成为现代房地产市场竞争的主要形式。我县房地产市场要制定品牌战略规划和扶优扶强政策，坚持以市场为导向、以企业为主体、以技术进步为支撑，促使有知名品牌、有较强实力和较大市场份额的大公司壮大实力，形成集约效应，带动房地产业整体水平的提高。四是要注重节能环保。要着力运用现代科技和信息技术，积极设计开发功能多样化的住宅小区，提高住宅小区的智能化程度，提升房地产开发总体水平和建高档次。就是要在规划设计、建筑结构、新型建筑材料推广、新工艺、新设备等方面，要制定具体措施，加快淘汰落后建材产品，积极研究、应用节地、节能、高效的新型建材，建设精品住宅，更好地满足不同层次的住房消费需求。

《浅谈我县房地产开发现状与前景》

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