浅谈商品住宅小区开发成本的控制

　　内容摘要：在市场经济条件下，商品住宅小区的开发成本过高，不仅造成房地产开发商的利润空间的缩小，导致开发商的竞争日趋激烈,开发成本投入过多，也势必造成国家建设资源的严重浪费。文章探讨了控制商品住宅小区开发成本的必要性，并从土地成本，住宅建设成本，住宅的销售成本和其他成本四角度分析了商品住宅小区开发成本的构成，同时从四个方面提出了如何控制商品住宅小区的开发成本，希望对后续研究有所启发。

　　关键词：商品住宅小区,开发成本,控制

　　一、控制商品住宅小区开发成本的必要性。

　　近几年，由于商品住宅价格持续回落，房地产利润空间不多缩小，开发商的竞争异常激烈。为了应对激烈的房地产市场竞争，房地产开发商除了需要努力开发适应市场需求的商品住宅小区外，随着开发土地价格的大幅增加，如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要，这一点也越来越引起众多房地产开发商的关注。商品住宅小区开发建设项目是否盈利，与是否能够控制好工程的开发成本密切相关。开发成本的控制，已成为当前房地产项目能否运作成功并盈利的重要因素之一。控制开发成本，是降低商品住宅价格、建立合理的房地产价格体系、实现房地产市场持续健康发展的关键所在。 这对促进产业结构调整，改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，增加就业，扩大内需，拉动经济增长，都具有十分重要的意义。控制商品住宅小区的开发成本，可以减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展，对于构建社会主义和谐社会，推进社会主义现代化的意义重大。

　　二、商品住宅小区开发成本的构成。

　　商品住宅小区的开发的成本主要由土地成本、住宅建设成本(也称为住宅的工程造价)、住宅的销售成本以及其他成本。

　　1、土地成本，是指开发商为获得项目建设用地而需支付的费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等。

　　2、住宅建设成本(既为住宅的工程造价)，是指从住宅的规划设计到工程完工交付使用过程中发生的各项费用。主要包括前期工程费(主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等);建筑安装工程费(结构、建筑、特殊装修工程费，排水、照明、通风、电梯等设备购置费以及安装工程费);附属工程费(包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费)三部分。

　　3、住宅的销售成本，是指建成的商品住宅在销售过程中所发生的各项费用支出。

　　4、其他成本，是指房地产企业的管理费(管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用)、贷款利息等费用支出。

　　三、如何控制商品住宅小区的开发成本

　　1、要提高房地产企业管理层对控制开发成本的重视，认识到开发成本的控制对整体项目获得利润的重要影响。充分做好准备工作，确定合同工期和建筑质量要求，落实资金和审批手续等。这样既能有效地提高房地产企业的管理水平，又能更好地控制开发成本。

　　2、对设计单位和施工单位的选择采用招标的方式。开发商对设计方案的选择要以设计费用、设计水平、设计单位的绩效、设计单位的信誉和口碑等多方面作为参考标准，为保证设计水准择优选择设计单位。工程施工单位的素质决定了项目工程的质量，为了保证项目工程的质量，开发商在招标工程承包商时应当对各投标方的报价、管理水平、技术水平、施工设备装配水平、资质的等级、施工的业绩、工期的保证、社会信誉等因素，进行综合考虑后来确定中标单位。这样可以在保证设计方案的水准和施工质量的基础上，能更好地控制设计和施工方面的开发成本。

　　3、在确定项目设计施工方案时，应结合工程的实际情况制定出在成本可控范围内以及技术方面都可行的合理的施工方案，并且应该使设计单位同时进行几套施工方案的设计，从中进行比较甄别，不仅要重视技术水平又要兼顾到开发成本的控制，择优选出较为合理的施工方案，在保证工程质量的同时，更好地控制开发成本。

　　4、加强对住宅建设成本的管理控制。住宅建设成本，也就是住宅的工程造价。住宅建设开发的成本与住宅建设成本的管理有着密切的关系。加强对商品住宅建设成本的控制管理，是控制住宅建设项目的开发成本、提高房地产开发商的经济效益和市场竞争力的重要手段。在施工阶段，房地产开发商必须严格控制材料用量，合理确定材料的价格。为了更好的了解材料的市场价格以及供应状况，开发商应当建立自己信息渠道，能够随时掌握施工材料的市场价格的动态。开发商对一些常用材料和设备也可以建立自己的供货渠道，这样既能保证工程质量，又能降低开发成本。

　　四、结论

　　在市场经济条件下，商品住宅小区的开发成本过高，不仅造成房地产开发商的利润空间的缩小，导致开发商的竞争日趋激烈。开发成本投入过多，也势必造成国家建设资源的严重浪费。如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要。所以，房地产开发商要加强房地产企业管理层对控制开发成本的重视，以招标的形式择优选择工程项目设计单位和施工单位，确定合理的施工方案，加强住宅建设成本的控制管理，在保证工程质量的前提下，控制开发成本，提高开发商的经济效益，减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展。

　　参考文献：

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　　5窦霜.工程项目质量与进度控制相互作用协调性研究.西安：西安科技大学，2007.

《浅谈商品住宅小区开发成本的控制》

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