浅谈房地产企业如何加强财务管理

　　摘要：房地产企业可以说是目前最火的一个行业了，虽然目前我国存在着众多的房地产企业，但是若想做好房地产企业的管理却极不容易，尤其是做好房地产企业的财务管理较为困难，这主要是由房地产企业的行业类型决定的。本文主要探讨了房地产企业应该采取哪些措施来加强财务管理。

　　关键词：房地产企业,财务管理,问题,措施

　　众所周知，目前房地产行业具高风险性与高杠杆性，要求我们切实做好房地产企业的财务管理，使企业立于不败之地。其中，房地产企业核心的部分是如何处理好资金的流动问题，这是关系到房地产企业成败的关键一环。另外，财务管理做得好不仅仅能够增强企业的竞争能力，还对于企业的长期发展具有巨大的推动作用。

　　总的说来，房地产企业要想做好财务管理首先要做的就是财务体系的搭建，包括各方面的财务专业化管理，资金、核算、税务、预算、分析、系统支持等等专业线。例如，资金方面要做好资金的预算，使得公司的债务结构维持在一个公司可以接受的程度，避免总是采取财务杠杆的方式来谋求更大的利益，确保企业开发的风险性维持在一个正当的水平。下面我们就来详细了解下目前在我国房地产企业管理中存在的一些问题以及改善措施。

　　1 当前房地产企业财务管理中存在的问题

　　当前在我国由于经济体制还不算很完善并且房地产企业近年来的飞速发展造成了当下我国很多的房地产企业中在财务管理方面存在着众多的问题，一般来说，主要有以下五方面的突出问题。

　　1.1 项目的可行性研究不到位

　　目前在我国房地产企业财务管理中存在的一个最为突出的问题便是对于房地产公司所要开发的某些项目的可行性分析研究得很不到位，结果就可能导致企业在这个项目上的损失，甚至影响到整个公司的发展。尤其是近几年来由于经济危机频发，只是目前的经济环境极其复杂，国家对房地产调控政策层出不穷，而且由于当下我国的房地产企业不健康式的快速发展使得很多企业还没有能力应付这种多变的环境，部分由管理层自身来进行经验性的判断，缺乏历史数据分析以及科学合理的依据，同时欠缺对风险的把控能力，这种方式就会对于企业的某些项目的可行性做出错误的判断，或者与估算出现严重的背离，从而致使整个该项目的失败，大型的项目甚至会造成公司的严重亏损、拖累其他项目发展、甚至破产。

　　1.2 财务管理意识淡薄

　　当前我国众多的房地产企业在企业财务管理的意识方面还很淡薄，缺乏足够的重视，这种重视程度上的差异对于整个财务管理的各个环节都有重大的影响。首先，大部分的企业都不具备现代化的企业财务信息管理系统，这主要是由于缺乏现代化的信息管理理念造成的，没有体系就更谈不上作用了;其次，管理层对于财务管理部门的主要任务分不清，将财务管理部门作为专门为企业记账、算账的部门，对于其他的一些项目的可行性分析、各种项目的成本与费用预算、税务筹划、资本动作等作用不清楚，这就造成了管理上的缺陷;最后，上行下效，企业财务管理部门的员工势必也不会重视企业的财务管理，，从而就会造成房地产企业财务管理的被动与混乱局面。

　　1.3 财务管理方式不规范统一

　　我们都知道，因为房地产企业同时会进行好几个项目工程，成立不同的项目公司，甚至于一个大型的房地产企业会存在较多的分公司，正是由于这种分项目的多样化而每个项目的财务管理方式都不一样，所应用的软件、采取的成本费用标准、会计科目、核算方法等等也不统一。在这种情况下，即使各个分项目公司把各自的账目与经营情况及时的上报到集团财务管理部门，该部门也无法得到一个可以衡量比较的结果，也就不能够对公司整体的效果进行整体的评价，得出合理科学的整体规划，在无形当中增加了整个集团的风险，同时增加了管理与监控的成本。

　　1.4 缺乏成本管理能力

　　不少房地产企业财务人员成本管控能力较低，首先，由于财务人员非工程造价人员，对项目成本造价缺乏专业知识，难以判定成本价格的合理性，也无法确定开发成本如何在成本对象与成本科目之间的分摊，大部分依赖工程与造价的说辞;其次，欠缺对房地产全面税务统筹与管理的能力，在事前的企业成立、开发合作方式、前期合同签订等方面介入度低，在事中的成本合同签订、成本费用分摊、税务政策利用等研究不深入，审核不严格，在事后对税务机关的审查缺乏攻关能力，将至使房地产企业面临巨大的税务风险，难以整体降低税务成本;最后，房地产企业预算管理、费用报销等不规范，由于企业管理层欠缺对行业的忧患意识，至使对预算管理不重视，费用报销不严格，各种营销费用、工资、福利费、业务招待费等费用未能很好地与效益挂钩，其制定未能建立在科学的数据分析之上。

　　1.5 资金管理能力较差

　　资金的重要性对于房地产企业来说不言而喻了，甚至有人把资金比作房地产企业的心脏，既然作为心脏的话，那么它的协调性就一定要强才能起到相应的作用。而当前在我国的房地产企业的资金活动方面，不管是资金的筹集、回收、投资、支出都存在着投入过大并且周期过长，资金难以形成健康的流动模式，企业也缺乏资金的流量管理观念，从而造成企业财务对于资金的管理不到位，最终致使企业资金大量沉淀或严重缺失，。

　　2 加强房地产企业财务管理的措施

　　针对上述的众多房地产企业财务管理的问题，我们应该从以下几个方面入手进行房地产企业财务管理的有效控制。

　　2.1 定位明确、提高管理意识

　　意识永远是决定行动的最坚强的支持力量，所以要想加强房地产企业的财务管理工作，首先我们将财务部在企业中扮演的角色定位准确、清晰，并提高房地产企业的财务管理意识。要在企业中全面地贯彻财务管理重要性的意识，从企业的最高管理者到财务管理部门的具体执行人员都必须树立起财务管理意识，公司的管理者应当学习一定的财务管理知识，并且在聘请具体的员工时要把好质量关，具体的工作人员应该努力提高自身的专业素质，努力把财务管理做到最好。

　　2.2 确保财务管理方式现代化、规范化

　　针对各个项目分公司在处理业务时的不统一造成的难以管理的现象，首先应该采取集团式财务组织架构，在集团层面分专业线管理与研究，并由集团财务部统筹全集团的财务业务，对区或项目进行直线的财务指导与监控，并逐步建立与不断优化财务管理制度，使得各区域及项目公司都能够依据集团统一的方法进行规范性的操作;;其次，在区域公司的层面应集中处理业务，节约管时成本的同时，提高工作效率，对管理更严谨;再次通过ERP财务信息管理软件统一全集团的核算体系、提升各种板块之间的整合能力与监控能力、规范业务流程;最后，提升集团层面的财务分析、监控能力，形成体系，使制度有效落实与执行，不断深化。

　　2.3 加强财务成本管理

　　财务人员应加强学习成本管理知识，参与成本决策与分析，研究成本分摊，甚至合同定价与签订方式发表财务的专业意见;税务管理方面应全程参与公司组建、项目成立、项目开发、资本运用、会计核算、税款缴纳、税务稽查等过程，对房地产的税务政策应专人收集与深入研读，与税务机关保持良好的关系，全方位筹划与监控的税务业务，防范税务风险，降低税务成本;加强企业的预算管理能力，包括制定全面的预算管理，适当开展中长期预算，提高费用控制的意识，形成统一的预算制度，如统一的科目、标准，与利润建立一定的关联考核指标，规范的预算流程，最后严格控制预算的执行、及时分析预算的使用情况，确保企业完成目标利润。

　　2.4 提升资金管理能力

　　财务管理最为核心的部分也就是对于资金的管理了，针对资金的重要性，主要是提高资金在企业财务管理中的协调能力与流动性，资金管理包括筹资与投资，在筹集的过程中，当前重点是拓宽筹资的渠道，积极引入新的资金筹集途径，并针对各项目的特点、开发进度、资金回收情况等按时筹集资金到位，按时归还款项;在投资方面，根据整体资金流量计划，合理有序安排各方面的资金投入，保证资金的有效营运;资金管理还应配合相应的管理与激励制度，如对筹集资金、资金回款的奖励与绩效考核办法，资金流量计划的定期上报与审批，支出与回款建立相应的控制指标等。通过以上种种手段，加速资金到位与回收的同时，防止资金链的断裂，避免资金管理的风险，还能够为企业带来更高的利润，更加有利于企业长期的健康和稳定发展。

　　结语

　　综上所述，由于目前我国房地产企业的不健康的快速发展，在企业财务管理上存在着众多的问题影响着企业的发展，甚至会把企业引向灭亡。针对这些问题如何加强房地产企业的财务管理值得我们深思。

　　参考文献：

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　　[3]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设[J].企业管理与科技(上旬刊)，2009，(10).

　　[4]耿孝恒.如何加强房地产企业财务管理的信息化[J].企业管理与科技(下旬刊)，2009，(09).

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