关于房产测绘中房屋共有面积的测算与分摊方法探讨

来源：职称驿站所属分类：建筑施工论文
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　　摘要：房产面积的计算及分摊是房产测绘工作中的一项非常重要的工作，是形成房产测绘成果的关键环节，其准确性直接影响到测绘成果的质量，不能有任何错误。本文系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。

　　关键词：房产测绘,房屋共有面积,分摊方法

　　引言

　　商品房面积测算，是一项政策性和技术性强，精确度要求高的工作。近几年，随着我国的房地产事业的迅速发展，房产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要，以逐渐形成一个独立的新兴行业。房屋建筑面积测绘是房产测绘过程中一个主要内容，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。

　　1.房产测绘的特征

　　房产测绘的对象是房屋和房屋用地;目的是为房地产管理提供准确可靠的成果资料。所以房产测绘主要有两个方面的特征。第一，房产测绘具有一般测绘工作的特征，即用标准量去衡量客观量，并且按照一定的精度要求去描述客观对象的空间关系和数量关系;第二，房产测绘服务的对象是千家万户老百姓，测绘结果直接决定房屋这一特殊商品的“量”，在房地产市场交易中充当“秤”的作用。

　　对于房屋建筑面积测绘来说，其作业单元一般为一幢楼房，第一特征表现不明显，而第二个特征却与诸如基础测绘、资源调查测绘、工程勘察等测绘有着本质的区别。它具有工作量极大、服务对象众多、直接参与市场的特点。所以，我们不仅要从专业技术角度，更要从市场角度，社会意义来认识房屋面积测绘工作。为了适应市场经济的发展，切实做好房产测绘工作，尽量规避可能出现的问题，要求房产测绘单位及技术人员要有高度的责任意识，认真的工作态度。不但要熟悉测绘知识，还要懂得房产和工程知识，在具体工作中要杜绝错误，并且尽最大努力做到公平和公正。

　　2.房屋共有建筑面积的计算范围

　　2.1共有建筑面积(可以分摊)包括：

　　2.1.1栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算;

　　2.1.2套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

　　2.2以下几种情况不计入共有建筑面积(不可以分摊)：

　　2.2.1作为人防工程的建筑面积;

　　2.2.2独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂(储)物间等;作为机动非机动车集中停放的部位等;

　　2.2.3与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等;

　　2.2.4按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术(结构)转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。

　　3.房屋共有建筑面积的分摊方法

　　3.1住宅共有建筑面积的分摊方法

　　国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。另外，若住宅楼底层为附属层(如架空层、杂物房层等)，层高2.20m(含2.20m)，上部为住宅单元构成，可以照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。

　　特别情况，如一幢住宅楼里有的单元没有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。

　　对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区;塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。

　　近年来，随着高层住宅的增多和人民消防意识的加强，房屋的建筑功能、造型乃至设计理念都发生了很大变化，如在高层建筑一定层次以上设置消防连廊将同一幢两个不同单元的房屋连接起来，完善其消防功能。对该消防连廊面积计算和归属问题，存在歧义。有人认为该部位只对相连的两户有用，应由两户分摊;有人认为应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊。笔者认为：小高层或高层住宅楼中在某一层设置的消防连廊须作为相连通各住宅单元功能区分摊，而不能作为层共有建筑面积，更不能仅由相连的两户分摊;仅连通个别权属单元的消防阳台(通道)亦应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊;平时可做套内使用的消防通道(如阳台)，应纳入套内面积。

　　3.2商住房共有建筑面积的分摊方法

　　住宅楼进行共有住宅面积的分摊时，首先将商业部分和住宅部分划分为两个功能区，按各自的建筑面积将全栋共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。通向住宅的楼梯均由住宅功能区分摊。

　　3.3多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

　　多功能综合楼共有建筑面积的分摊比较复杂，特别是大型综合楼，他是一个多级分摊的过程。在多级分摊中，共有面积的共有关系非常复杂，是一个错中复杂的交错关系。因此需要我们有一个清晰的思路。一般分三个步骤进行：

　　第一步骤：正确划分功能区。

　　在实际工作中，多功能综合楼一般由地下部分、商业部分、办公部分、住宅部分、附属部分等多个功能区构成。在上述各功能区中往往还要划分为各子功能区，比如住宅功能区还需划分为有电梯的功能区及只有楼梯无电梯的功能区。

　　第二步骤：确定共有建筑面积的归属。

　　第三步骤：确定共有建筑面积的分摊方案。

　　把为全栋服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全栋(含地下室)，二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊;

　　功能区间共有建筑面积的分摊;

　　为某个功能区服务的共有建筑面积的分摊;

　　为某层服务的层共有建筑面积的分摊，按本层各套内建筑面积比例分摊层共有建筑面积，各套内建筑面积参与过的所有级别的共有建筑面积分摊系数相累计最后得出该套内的共有建筑面积分摊系数。

　　分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积

　　4.共有面积分摊的一些特殊处理措施

　　4.1普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊(不含部分设电梯的情况)?处理方法主要有下面几种情况：

　　4.1.1住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。

　　4.1.2住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。

　　4.1.3住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位，若住宅楼内有一梯一户的单元;该单元应单独作为一个功能区。

　　概括的说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，这个说法在业内好象有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《房产测量规范》中从未明确这一点，而且“谁使用，谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元;依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸质疑。

　　4.2商住楼(或其他类似的情况)底层楼梯间的分摊方法

　　这里特指底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。根据《细则》一般的做法主要是下面2种：

　　4.2.1有明显产权协议规定的，按规定划分

　　这里的产权协议规定，如果规定底层商业楼的楼梯只属于住宅分摊，则将商业楼的楼梯间面积划分给住宅区分摊;如果协议规定为商业楼分摊则由商业楼进行分摊。

　　4.2.2无明显产权协议规定的

　　根据细则，如果没有明显产权协议规定的，通过商业楼的楼梯建筑面积列为商业楼和住宅共有建筑面积，及由商业楼和住宅共同分摊;通过住宅楼的楼梯面积为住宅楼部分的共有建筑面积，及由住宅楼分摊。

　　结论

　　房产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。在房产面积测算工作中共有建筑面积分摊计算是比较复杂、难度大的一项工作，每户分摊的面积消费者自己是很难计算出来的，这就要求房产测绘从业人员一定具备高度的责任心，娴熟的业务技能，实际工作中一定要公平、公正、透明、公开、严谨、细心。

　　参考文献：

　　[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社2001.

　　[2]李和气.房屋建筑面积测量.中国计量出版社.2001.

　　[3]李向明.《房产测量技术探讨》.载《大众科学》.2007.