摘要：本文概述了绿色建筑的含义，分析了我国房地产业实施绿色建筑的必要性，针对当前房地产业的绿色建筑主要集中于经济发达的大中城市的现状，初步提出了，要结合中小城镇的经济、地域等特点，因地制宜探索出一条真正适合广大中小城镇绿色建筑的开发之路。
Abstract: This paper summarizes the meanings of green architecture, analysis our country real estate industry implementation of the green construction necessity, in view of the current real estate green building mainly concentrated in the economically developed large and medium-sized city situation, preliminary put forward, according to the medium and small town's economy, local features such as suit one's measures to local conditions, explore a really suitable for broad medium and small towns green building development road.
关键词：绿色建筑 房地产业 中小城镇
Key words: green construction and real estate industry in small towns
1.绿色建筑的概念
随着我国经济与社会的不断发展，根据“十二五”规划纲要，2015年我国城镇化率将达到51.5%，由此可见，在未来的较长一段时间内，整个建筑行业对能源、资源的需求将会不断增加。与此同时，在建设领域也出现了绿色建筑、生态建筑、节能建筑、可持续建筑以及低碳建筑等相关的概念，这些概念充满了期刊、网络、报纸等媒介，使许多人产生了迷茫，甚至连专业人士也缺乏明确的概念。
“绿色建筑”最早起源于1970年代初期的两次世界能源危机。当时因为石油缺乏的恐慌，兴起了建筑界的节能设计运动。今天的绿色建筑，是在“节能建筑”的基础上，结合了后来的“风土建筑”、“生态建筑”的环境设计理念，融合了最新的地球环保评估与生命周期评估LCA(Life Cycle Assessment)、生物多样性设计等地球环保设计理念，而成为崭新的建筑科学体系。对于正在加大城镇化进程的我国建筑业来说，必须由传统高消耗型发展模式转向高效绿色型发展模式，而绿色建筑正是实施这一转变的必由之路。正因如此，绿色建筑日益受到有关部门的重视和提倡。2004年8月，国家建设部将“绿色建筑”(Green Building)明确定义为：“为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源（节能、节地、节水、节材）并且最低限度地影响环境的建筑物”[1]。在2006年我国绿色建筑评价标准中将“绿色建筑”定义为在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑[2]。
在对相关建筑概念的辩析中，我们应该看到：首先绿色建筑、生态建筑和可持续建筑都应该是节能建筑。在现实生活中，人们往往把绿色建筑、生态建筑理解为小区绿化和景观，这种认识是不正确的。绿色建筑在日本称为“环境共生建筑”，有些欧美国家则称之为“生态建筑”(Ecological Building)、“可持续建筑”(Sustainable Building)，在北美国家则称之为“绿色建筑”(Green Building)。由于“绿色”的用语在国际间已成为地球环保的代名词，许多“绿色消费”、“绿色生活”、“绿色照明”已成为民众朗朗上口的时髦用语，因此在美洲、澳洲、东亚国家，大多使用“绿色建筑”作为生态、环保、可持续建筑的通称。节能建筑与绿色建筑是两个概念，节能建筑是按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑。绿色建筑发展到可持续发展建筑，都包含建筑节能的内容，节能建筑也从有效利用常规能源、充分利用新能源的单纯模式发展为能源、气候、环境等并重的综合模式。
2.国内房地产业实施绿色建筑的必要性
2.1实施绿色建筑是彻底改善我国人居环境、降低建筑能耗、解决能源问题的根本途径。
近年来，在全面建设小康社会目标的指引下，我国加快了城镇化进程的脚步，全国城镇房屋建筑面积逐年上升，与此同时，随着人民生活水平的日益提高，人们对住宅建筑质量和数量的需求不断攀升，从而有力地推动了房地产业的快速发展，使房地产业成为经济发展的重要支柱之一。但是另一方面，建筑业的发展带来了巨大的能源消耗，而且呈逐年上升趋势。目前，我国住宅建筑使用的能耗约占全国总能耗的20%左右，加上建材生产和建造的能耗，总能耗约占全国总能耗的37%左右[3]。因此，房地产业走绿色建筑开发之路是保证资源节约，减少环境污染的必然选择，也是彻底改善我国人居环境、降低建筑能耗、解决能源问题的根本途径。实施绿色建筑，是推动节能减排发展的具体体现，更是有效应对当前欧美发达国家针对我国的各类“碳勒索”、落实节约资源和保护环境的基本国策，更是推动国民经济向低碳经济发展的迫切需要。
2.2 实施绿色建筑是提升房地产开发企业竞争力的重要途径。
自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产市场逐步形成、完善和成熟。当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。近几年来，国家一直不断加强对国内房地产业的宏观调控，房价开始逐步回归理性，房地产市场呈现平稳渐进发展的趋势。当前全国有房地产商3万多家，产品的同质化竞争激烈，市场处于激烈竞争形态。如何在整个房地产市场上突显其产品的价值，培养房地产企业的核心竞争力，这将是未来房地产企业生存之本。而建造低碳低成本的绿色建筑已成为全球建筑业乃至全球经济可持续发展的必然趋势，因此，实施生态、节能、环保的绿色建筑是房地产开发企业的必然选择，也是提升房地产开发企业竞争力的重要途径。
3.中小城镇房地产业绿色建筑开发之路
住建部在今年3月初下发了《关于印发住房城乡建设部建筑节能与科技司2012年工作要点的通知》。其文明确表示，今年将适时开展新建建筑强制性应用可再生能源试点，全面推进绿色建筑发展。力争在“十二五”时期新建绿色建筑11亿平方米，对5.7亿平方米建筑进行节能改造。同时，今年5月，财政部和住房城乡建设部联合对外发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，这是我国首次将绿色建筑未来发展目标提上法规日程上。受我国政府鼓励发展绿色建筑政策的影响，国内部分优秀的房地产企业，如万科、上海绿地、招商地产、中海地产、远大等等早已投入到中国房地产业绿色建筑的开发之中。笔者选取了2008年前两批中国绿色建筑评价标准认证的住宅项目（表1）。
表1 2008年前两批中国绿色建筑评价标准认证的住宅项目
项目名称所在城市销售均价（元/m2）开盘时间
深圳万科城四期深圳12900（带1500精装修）2008年6月
金都·汉宫武汉13000（精装修） 12000（毛坯）2008年4月
金都·城市芯宇 （1号、2号、3号、5号、6号）杭州29000（精装修）2008年5月
无锡万达广场C、D区住宅无锡8000（毛坯）2008年9月
资料来源：国务院住宅与城乡建设部网站通告
从表1可知，房地产业的这些绿色建筑项目几乎全部集中在北京、上海、广州、深圳等经济发达的大城市。且这些项目售价相比周边的普通住宅高出许多。在房地产价格已是敏感问题的今天，如何将绿色建筑推广到广大的经济还欠发达的中小城镇将是整个房地产业需要思考的问题。
笔者认为，目前房地产业的绿色建筑在经济发展大中城市的项目经过十年来的运作（万科最早于2001年开始研发绿色建筑），已逐渐发展成熟。但是，若依旧将这样采用价格昂贵的高新技术的绿色建筑开发模式直接套用在广大的经济欠发达的中小城镇是不可取的。需要分析绿色建筑成本增量的来源，结合中小城镇的地域、居住习惯等特点，因地制宜以降低单位绿色建筑成本增量，探索出一条真正适合广大中小城镇绿色建筑的开发之路。笔者认为房地产开发企业可以从以下几个方面进行考虑。
3.1 选择低一级的绿色建筑级别
据统计调查分析，我们会发现，不同级别的中国绿色住宅成本增量形成明显的梯级结构。（表2）
表2 中国及华南区域各星级绿色建筑（住宅）成本增量①
华南地区全国平均
单位面积增量 （元/m2）增量成本比例单位面积增量 （元/m2）增量成本比例
一星级30.621.60％36.603.05%
二星级260.345.32％281.747.93%
三星级286.2310.08%302.7010.84%
数据来源：《住宅绿色建筑生态技术增量成本统计分析》（住宅科技2008年第8期）
由表2可见，一星级绿色建筑标准相对较低，单位面积增量成本最低，比较适合于大范围向中小城镇推广。
3.2 因地制宜，合理规划，选用成熟且增量成本较低的绿色建筑技术
据分析，房地产业的绿色建筑增量成本主要来源于：节地、节能、节水、节材、室内环境和运营管理这六大方面（图1）。
图1 中国绿色住宅成本增量构成比例②
数据来源：《住宅建筑绿色生态技术增量成本统计分析》住宅科技2008.08
影响成本增量较大的方面技术措施
围护结构节能呼吸幕墙，屋顶绿化
可再生资源利用地源热泵
太阳能光电、太阳能集热
中水利用，雨水收集屋顶雨水收集
室内环境控制环境模拟分析等
数据来源：中国建筑科学研究院上海分院《我国绿色建筑成本增量调查分析》
由图2和表3可见，在房地产业的绿色建筑增量成本中节能技术占据大部分。而节能的成本增量主要集中在可再生能源和围护结构上。现行的绿色建筑（住宅）中对可再生能源和围护结构两个方面使用的技术措施大多采用高新技术和前沿技术，价格昂贵导致绿色建筑的增量成本比较高。对于中小城镇的绿色建筑并不需要使用这么高端的技术，完全可以因地制宜地采用相对成熟的绿色建筑节能技术。
3.3 中小城镇房地产业绿色建筑开发方案建议小结
笔者经过对比总结后，建议中小城镇的房地产业可采纳下面的绿色建筑方案（表4）：
表4 中小城镇房地产绿色建筑方案
从表4，我们可以看出，针对中小城镇因地制宜，合理规划，摒弃价格高昂的高端技术，有选择的采纳成熟的绿色建筑技术时，对其绿色建筑增量成本并不高，每平米成本增量只有137元。这在中小城镇的房地产市场是可以接受的。因此，笔者建议：可以在中小城镇进行推广如上表4这样的绿色建筑方案。
3.4 依托和利用国家政策扶持，在中小城镇推广和普及绿色建筑的消费理念。
2011年9月为做好绿色低碳重点小城镇试点示范的遴选、评价和指导工作，推进绿色低碳重点小城镇试点示范的实施，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委制定了《绿色低碳重点小城镇建设评价指标（试行）》。另一方面，中央财政明确表示将对二星级及以上的绿色建筑给予奖励。同时，各省也积极出台相应鼓励绿色建筑的政策，以安徽省为例。从2012年起，安徽省住房和城乡建设厅将列为试点的项目纳入绿色建筑建设项目库，并优先推荐开展绿色建筑评价标识。安徽省财政今年也计划安排2000万元专项扶持资金，加快推动绿色建筑发展。因此房地产企业可以利用国家相应依托和利用国家的政策扶持，利用中小城镇绿色建筑示范项目的效应，极力在中小城镇推广和普及绿色建筑的知识，吸引公众参与，提高公众绿色建筑的消费理念。
4.结语
过去十几年房地产项目的开发是伴随我国经济粗放式增长的十几年，随着我国经济增长方式向集约型的转变，我国房地产开发必将选择节能、节地、节水、节材的绿色建筑。面对经济还不够发达的广大的中小城镇房地产业，需要我们因地制宜，降低单位绿色建筑成本增量，探索出一条真正适合广大中小城镇绿色建筑的开发之路。
注释：
①表2中数据的统计样本为全国绿色住宅项目共20个，包括一星级6个，二星级10个，三星级4个。其中华南地区4个。
②图1中数据的统计样本为20个绿色住宅项目，包括一星级6个，二星级10个，三星级4个。地域包括中国的华东、华南、华北和西北地区。
③图2和表3中的数据为中国建筑科学研究院上海分院对2006-2008年间建设的21个绿色建筑（房地产住宅项目）进行统计的结果。样本包括一星级6个，二星级9个，三星级6个；其中住宅项目10个，公共建筑11个。
参考文献
[1]国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T 50378－2006
[2]万蓉，刘加平，孔德泉，节能建筑、绿色建筑与可持续发展建筑，四川建筑科学研究，2007，（4）：150~152
[3]绿色建筑网，[EB/OL].
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