房地产归属论文发表正确认识什么是房改房及房改房的管理制度

　　论文摘要：房改房又称已购公有住房,是指根据国家现行房改政策的有关规定,单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工,职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。房改房是与我国特殊国情相适应、在推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物。

　　引言

　　房改房又称已购公有住房,是指根据国家现行房改政策的有关规定,单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工,职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。房改房是与我国特殊国情相适应、在推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物。在本文中,法律快车的小编将为您介绍夫妻离婚时房改房的划分问题,希望能对您有所帮助。

　　一、房改房的现状

　　“房改房”,似乎是一个比较遥远的名词,也是上世纪90年代“房改”政策实施时所遗留的房屋。虽然目前关于“房改房”的问题并不是社会问题中的热门,但是在婚姻家庭中,还是存在着关于房改房的纠纷。因为,市场房价畸高,房子对于国人来说太重要了。只要是关于房子的事,我们就不能忽视。

　　房改房又称已购公有住房,是指根据国家现行房改政策的有关规定,单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工,职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。房改房是与我国特殊国情相适应、在推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物。

　　房改房虽然特殊,但是在进行离婚财产分割时,也是要判定其归属的。有关房改房的归属问题,《婚姻法司法解释(二)》和《婚姻法司法解释(三)》中都有相应的规定。《婚姻法司法解释(二)》第十九条规定:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。《婚姻法司法解释(三)》第十二条规定:婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

　　对于《婚姻法司法解释(三)》中的规定,让很多民众感到十分纠结。大家不明白,为什么用夫妻共同财产买的房,最后又不算是夫妻共同财产了?按照司法解释(三)的定稿思路,我们得先从房改房的历史和特性来入手理解。

　　在传统计划经济体制下,我国长期实行的住房制度是一种由国家和单位统包职工住房投资、建设和分配的住房实物分配方式。改革开放以后,房改房开始向货币化、商品化住房分配制度过渡。房改房的价格并非完全由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单生产和建立具有社会保障性的住房供给体系原则决定。

　　二、房改房的新规定

　　由此,司法解释(三)持有这样的立场:因我国长期实行低工资制度,住房实行福利性实物分配制度,房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年积累的工资差额,一次性补发给职工。作为参加房改的一方父母,其购买的房改房,无论是以市场价、成本价还是标准价购买,房屋价格并非房屋价值的直接体现,房屋价格与市场价格相比也是优惠很多,而这主要是因为一方父母享受房改政策的优惠福利。

　　如果一方父母是与子女或共同生活的亲属共有房改房,房产管理部门经申请并登记核实后,可发给权利人《房屋共有权证》,并根据投资比例,注记每人所占份额。所以,房产权属登记在一方父母名下的,可以认定为一方父母享受房改政策而拥有产权的住房。同时,国家房改政策规定,职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享有一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。

　　所以,如果因为夫妻共同出资而认定为登记在一方父母名下的房改房为夫妻共同财产,多少会损害一方父母的财产权益和父母的基本居住权。从国家房改政策精神和民法上的公序良俗出发,认定为夫妻共同财产也是不可取的。

　　三、对房改房的具体分析

　　在司法实践中,房改房也有很多具体的情况。

　　首先,对于尚未取得产权证书的房改房,应根据《婚姻法司法解释(二)》第二十一条进行处理,即离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,即一方主张对于出资的房改房作为夫妻共同财产进行分割的主张不予支持。对于部分产权的房改房,出资的夫妻不能主张作为夫妻共同财产进行分割,除《婚姻法司法解释(二)》的规定外,也与部分产权的房改房是由代表国家行使国有资产管理权的住房单位与购房职工之间的特殊共有关系相关。

　　其次,夫妻在婚姻关系存续期间,为一方父母参加房改的出资,如果没有特别约定,也不符合赠与的情形,应作为夫妻共同财产处理,在双方离婚时可作为债权处理。而如果夫妻双方出资时对于利息与一方父母有约定的,从约定;如果没有约定,应综合考虑相关情况予以支持。对于夫妻一直居住在该房改房内的,一般不予支持。

　　再有,很多读者会问,经济适用房也是属于一种政府提供的政策优惠,可以适用本条司法解释吗?在最高院对《婚姻法司法解释(三)》第十二条的分析中,我们看到,本条解释是不能适用于经济适用房和商品房的,只是适用于房改房。

　　循着司法解释(三)的思路,我们多少可以理解这条司法解释的精神。但是,我们不得不说,有关房改房的解释,还是偏袒于父母伦理一方。夫妻用共同财产为父母出资购买房改房,并登记在一方父母名下,应该看做是“孝”的表现和对家庭负责的表现。但是,如果发生离婚纠纷,这样对另一方个体就会略显不公。没有了房屋的所有权,而司法解释中的“债权”却是在现实环境中很难实现的。而且就是有了这个“债权”,根据我们国人的道德和习俗,去向对方父母或对方索要“债”也是极为不妥的事情。

　　婚姻法的精神是保护婚姻家庭中的弱势群体,父母固然是弱势群体,但是在婚姻当中的妇女、儿童、甚至一些男性在某些情况下也都是弱势群体。在夫妻以自己的劳动所得来以父母名义购买房改房时,他们也是一种婚姻里的付出,不管他们是否住在这房子里,也无论他们在房产价格上得到了多少优惠,他们应该得到自己付出的结果,哪怕是一种认可。这不应该与赡养扶助父母的义务相混淆。这也是让大家非常纠结的地方。

　　尽管这样,《婚姻法司法解释(三)》是广泛征集了社会各界和法学各界的意见,进行了深入的分析和研究,站在比较宏观的角度上思考之后定稿的。关于其在司法实践中的适用,还需要法院具体问题具体分析。

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