房产论文范文简析当下房产经济的发展管理制度

　　论文摘要：市场化改革的推进，使人们收入不断增加，财富快速积累。不断增加的财富，需要有合适的投资渠道，使财富得到保值增值。然而，金融市场化改革的滞后，我国居民的投资渠道并不多，最主要的投资形式就是房地产投资和股票投资。但我国股票市场的不成熟及各种违规行为，使得大多数普通投资者是亏损的。

　　房地产关联行业的聚焦点

　　全行业涉足房地产是当前中国房地产业的一个鲜明特征。据深交所的数据，按照深、沪两市分类的20个行业中，房地产业、业以外的全部18个行业全部涉足房地产业务，共有802家上市公司从事房地产业务经营，占我国上市公司总额的30%左右。中国出现全行业经营房地产的原因主要有两个方面:一是高利润的吸引。据中国社会院与经济研究所和社会科学文献出版社联合发布《2011年住房绿皮书》，2009年房地产行业平均毛利润率为55.72%，2010年受严厉宏观调控的影响，毛利润率降至38.26%，2011年在逆势中又有所反弹，上升至42.73%。2007—2011年，房地产平均净利润率在24%—35%之间，而中国制造型企业的平均利润率一般在10%—13%之间。只要房地产市场门槛不高，在高利润率的吸引下，大量非房地产经营企业就会进入房地产市场。恰恰房地产业又属于竞争性行业，市场准入门槛较低且风险容易转嫁，自然便会出现全行业进军房地产业的现象。二是2008年金融危机发生后，国家实行财政和双扩张政策。2008年下半年至2009年上半年，国有企业特别是央企积聚了大量的财政补贴和信贷资金，在全球经济危机下，企业短期之内难以找到合适的领域，又适逢政府刺激房市消费，使住房需求在逆势中迅速攀升，于是，企业界纷纷把资金投资于房地产行业，出现全行业经营房地产的局面[7]。大量非房地产企业经营房地产，一方面抬高了地价从而推高了房价，以致造成房地产泡沫。国资委主管的136家央企中，有94家直接经营房地产，这还不包括隐性房地产开放项目。央企凭借其雄厚的资力，不断地制造地王，2009—2011年，60%以上的“地王”由央企制造。“地王”不仅直接抬高了房价，而且带动周边区域房价的上扬，进而带动整个房地产市场价格的上涨。房价单兵冒进，极易造成房地产泡沫。目前，国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标是房价收入比，按照世界的标准，发达国家的房价收入比在1.8-5.5倍之间，发展中国家在3-6倍之间，中国则已超过15倍，北上广深则高达50倍以上，可见，中国房地产泡沫现象之严重[8]。另一方面加大了全行业的经营风险，阻碍了产业升级，加大了产业结构调整的难度。18个行业中的802家非房地产企业涉足房地产，当房地产市场高涨时，房地产能给企业带来丰厚的回报，企业因短视而不务正业，把主营业务放置一边，把大量资金投入房地产项目，这极大地阻碍了产业升级;当房地产市场低落时，投资于房地产的所有企业就会出现资金紧张，如果房地产出现1990年代日本一样的极端情况，垮掉的不只是房地产企业而是全行业。房地产和金融是最容易出现泡沫的两大产业，当前，全行业涉足房地产，已经制造了泡沫，这个泡沫一旦吹破，影响的不仅仅是房地产企业而是数以千计的涉房企业，自然，房地产成为企业界的聚焦点。

　　房地产上下游产业的聚焦点

　　据测算，2011年我国GDP增长9.2%，其中房地产及其相关产业链对GDP的拉动占了2.25%。另据世界银行提供的数据显示，每100元的住宅投资，可带动相关产业170-220元的需求;每销售100元的住房，可带动130-150元其他产品的销售。与房地产业关联系数最大的几个行业分别是建筑业(关联系数为0.65)、金融业(关联系数为0.51)、制造业(关联系数为0.48)、、煤气与水生产业(关联系数为0.47)、社会服务业(关联系数为0.41)[9]。房地产业对国民经济的巨大影响还表现在房地产市场一旦萧条，将使宏观经济及相关产业受到很大冲击。在2008年底的全球金融危机中，中国经济受到很大冲击，为摆脱经济困境，政府大幅度调整房地产调控政策，由严格调控转向为大幅度刺激，这使得房地产投资与消费迅速恢复，中国经济较快摆脱了金融危机的冲击，当然代价是房价快速上涨，泡沫又迅速积累。而始于2010年初的新一轮房地产调控政策，其力度之大，调控时间之长，都是前所未有的。调控的结果是房地产成交量一度迅速下降，房价上涨幅度减小乃至下跌。房地产市场的萧条，影响了许多产业，如钢铁和水泥等行业，房地产业近几年成为钢铁业的第一大需求产业，房地产市场的萧条导致钢铁需求快速下跌，钢铁价格下跌，目前已跌至最低水平，产品积压严重，出现全行业大亏损;而水泥行业在2010年上半年还处于供不应求的局面，但到了2011年后，水泥行业开始出现价格下跌、产品积压的局面，直到现在，水泥价格仍处于不断下跌中，行业出现大面积亏损。此外，建筑业、家居装饰、家具业等多个行业也受到很大冲击，这些行业，又通过其本身的产业关联效应，降低了对其他产业产品的需求，从而影响了国民经济的增长。我国经济自去年下半年以来，经济逐步走低，企业利润下滑，虽与多种因素有关，但严厉的房地产调控政策不能不说是一个很大的影响因素。当前中国经济增长还严重依赖投资，住房仍然是居民消费与投资的主要物品，房地产业仍将继续成为国民经济的支柱产业，成为带动投资、拉动内需的重要产业。因此，房地产业成为了国民经济产业链的聚焦点。

　　居民财富的聚集点

　　市场化改革的推进，使人们收入不断增加，财富快速积累。不断增加的财富，需要有合适的投资渠道，使财富得到保值增值。然而，金融市场化改革的滞后，我国居民的投资渠道并不多，最主要的投资形式就是房地产投资和股票投资。但我国股票市场的不成熟及各种违规行为，使得大多数普通投资者是亏损的。而过去十年来，房价的连续快速单边式上涨，使得房地产投资不仅收益率高，且风险很小，这使得房地产投资成为居民投资的主要形式[10]。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年发布全国首份《中国家庭金融调查报告》，该报告基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成。报告显示，中国城市家庭的金融资产为111714元，非金融资产为1456961元，资产合计为1568675元，城市家庭负债总额为101815元，城市家庭财富净值为1467860元。在调查样本中，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，城市户均拥有住房已经超过了1套，为1.22套。拥有一套住房的城市家庭占69.05%，拥有两套住房的城市家庭占15.44%，拥有三套及以上住房的城市家庭为3.63%。上述报告表明，非金融资产占家庭总资产的92.3%。而家庭非金融资产中，住房是主要的资产形式，这可从清华大学中国金融研究中心2009年9月发布的《中国消费金融与投资者调研报告》中得到验证:我国城镇家庭2008年年均税后总收入为68875元，家庭净财富为607802元;在我国家庭资产构成中，房产是最主要的资产，占比62.72%，而现金、活期存款和定期存款占比超过15%。上面的数据显示，住房已成为居民的主要财富持有形式，所以房价的大幅上涨与下跌都会对居民造成直接的影响。若房价大幅上涨，已经拥有住房的居民的家庭财富自然大幅升值，但这对于未购买住房的居民而言却是一场灾难。如果住房价格大幅下跌，则直接导致居民财富的急剧缩水，这对于已购住房的居民而言是一场灾难。这样，房地产业自然而言便成为了居民的聚焦点。而且还要看到，我国75%以上的住房是通过信贷方式购买，住房价格大幅下跌极有可能导致消费者抛房另购[11]。譬如，某消费者以3万元每平米购进一套100平米住房，按30%的首付计算，其还贷本金是210万，假设房价下跌至1万元每平米，100平米住房总价不过100万，在这种情况下，消费者就会放弃原来所购住房，即使是损失先前支付的90万，也是一笔理性的投资，但信贷危机却转嫁给了银行。这种状况在1990年代日本和2008年的美国曾经广泛地出现。上面的讨论很清楚地揭示，中国地产业已经成为牵扯各方利益的核心产业，它已经与地方财政、银行业、关联行业、整个国民经济产业链以及居民财富高度融合在一起，出现一损俱损、一荣俱荣的局面。这就不难理解为何中国房地产调控如此之难。中外经验已经充分表明，只有房地产的理性繁荣，各相关利益主体利益才有保障，房地产的非理性繁荣，各相关利益主体在短期内可能获得巨额利润但在长期中利益必定受损。因此，当下与房地产业相关的各个利益主体都要理性地对待房地产的发展，引导整个房地产业走上健康发展的轨道。

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