房地产论文范文参考房地产项目施工承包风险及防范措施

　　【摘 要】随着房地产市场的变化，建筑施工单位承包房地产项目施工的风险越来越大，本文房地产论文范文参考系统分析了建筑施工单位承接房地产项目可能遇到的风险，以及应对房地产项目承包风险的有效措施。

　　【关键词】房地产论文范文参考;施工;风险;防范措施

　　2014年以来，房地产市场形势出现明显下滑迹象，销售连续出现下降趋势，且降幅逐步扩大。北京房地产市场一直以来是全国房地产市场的风向标，今年5月，北京新建商品住宅成交量为5336套，比4月的6091套减少12.4%，同比去年5月的7004套减少23.8%。其中，期房成交了3709套，环比4月的4400套减少15.7%，同比去年5月的5099套减少27.3%;现房成交量为1627套，环比4月的1691套减少3.8%，同比去年5月的1905套减少14.6%。一般情况下，房地产项目开发商的自有资金只占30%，其他资金则来自先期内购回笼资金、银行贷款和建筑施工单位的垫资。成交量的持续低迷，让开发商的边开发、边回笼资金的传统开发模式难以为继。同时，从2013年下半年以来，银行紧缩甚至停止给房地产融资，给开发商紧张的流动性雪上加霜。对于垫资承接房地产项目的建筑施工单位风险也在逐步凸显，风险爆发的例子不胜枚举。

　　一、一般情况下，建筑施工单位承接房地产项目可能遇到以下六个方面的风险：

　　1.项目手续违法引发的行政处罚风险

　　房地产项目在未取得建设用地规划许可等行政审批手续和施工许可手续，或者应当公开招标未进行公开招标的，可能使承包人行政上受到罚款、民事上导致合同条款无效等风险。

　　2.合同不规范导致履行内容发生争议的风险

　　(1)不采用示范合同文本，对合同组成重要内容约定不明确，如将不存在的优良质量标准约定为验收标准、工程结算报告审核答复期限约定不明、逾期竣工违约金约定过高且没有最高限额的约定等。

　　(2)签订黑白合同，要求承包人垫资承包、压低工程造价等，导致以内容不利的合同履行和行政处罚风险。

　　3.发包人资金困难不履约的风险

　　由于发包人融资困难，可能采取各种方式拖延支付工程款:

　　(1)故意不受理签证和索赔申请，致使索赔、签证超过合同期限;

　　(2)采取在验收、结算等过程中设置障碍，拖延验收、结算，使付款条件不成就。

　　可能导致承包人已经垫付工程款项难以收回，甚至按照约定，承包人仍需要继续垫资，否则将承担违约责任的风险。

　　4.签证和索赔不规范导致亏损的风险

　　(1)签证主体不规范如未按合同约定由指定人员签字,即使签字的人是发包人的工作人员,此工程签证的效力也会受损。

　　(2)签证和索赔不及时导致索赔失效。如发包人拖延不予以签证，或者双方仅是口头商定而不及时办理等。

　　(3)只注重索赔意向的提出，却不注重索赔证据的收集，一旦发生争议，得不到支持。

　　5.工期延误支付高额违约金的风险

　　工期延误有多方面的原因，若由于承包人自身不注重固定证据和按约行使权利，在承包人提起诉讼时发包人往往对承包人延误工期提出反诉，承包人很可能面临相当大额度的违约金赔付责任。

　　6.分包方无履约能力导致违约的风险

　　分包方不按合同履约，有可能导致承包人对发包人承担违约责任;以及对分包方的债务，如材料款、租赁费、劳务费用承担连带责任，同时引发诉讼风险。

　　二、为最大限度地降低承接房地产项目的风险，建筑施工单位要注意做好下列八个方面的工作:

　　1.在项目竞标前，应对招标方行政审批手续是否齐全进行必要的调查;还要注意所要承包的项目是否属于《招标投标法》必须进行招标的工程。

　　2.合同签署时，应争取使用行政主管部门颁布的合同示范文本。合同内容应尽量明确结算报告审核答复期限，逾期违约金争取约定最高限额，质量标准避免约定优良标准或者奖项。

　　3.如果项目需要签订黑白合同时，经过招投标备案的合同价款应尽可能高于双方另行签订的协议约定的价款;在经过招投标备案的合同价款较低的情况下，应明确经过招标备案的合同价款只是为了办理施工许可备案之用，对双方没有约束力，最终结算应以补充协议为准。

　　4.应派驻有管理经验的正式职工担任项目管理人员，对项目印章、债权债务、工程施工管理工作以及相关资料的收集、保管负责。

　　5.要强化证据意识，做好工作量发生、工期顺延、合同调价等经济和技术资料、以及发包人逾期付款、逾期交付图纸等违约资料的收集和保管，包含现场照片、录像、材料购买、入场记录、会议纪要等等。

　　6.要按期报送工程签证、结算等资料，并取得发包人签收记录。在发包人不签收的情况下，可以公证邮寄或采用EMS的方式送达给发包人;还可以采用工作联系单、工程联系函、会议纪要、报告、备忘录等方式取得签证。

　　7.充分利用先履行抗辩权利。在发包人项目手续不齐全、发包人出现工程款不按时足额到位、签证工程量较大而发包人拒不签证等严重违约情况下，可以考虑行使合同法上的先履行抗辩权，以停工等方式要求对方提供支付担保、先履行签证等义务。

　　8.要加强对分包方的管理工作。分包方应当具有一定的资信和履约能力，对于注册资金较低的企业应当提供履约担保，进场施工前应提交加盖有印章的分包方现场管理人员名册和授权委托书;还要加强对分包方资金使用管理，应结合付款要求分包方提供书面债务明细。同时，还要加强对项目分包合同的有效管理。

　　《房地产世界》杂志创刊于1993年，江西省出版总社主管，江西人民出版社主办，是中国最早的房地产类经济杂志。创刊以来，以其客观、公正的立场和深入、实用的编辑理念，追踪房地产行业的风云变幻，记录领袖企业的成长轨迹，在业界赢得了广泛影响，被称之为一本“严肃的”“房地产经理人的刊物”。从1999年起，《房地产世界》杂志进入上海。2005年，《房地产世界》杂志全面改版。以上海中荣文化传播公司为经营机构，并与国内外权威机构携手，倾力打造一流产经传媒。

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