物业管理法学运用要点

 　　文章是一篇物业类论文，主要讲述了物业管理的立法完善要点事项。本文选自：《中国物业管理》,《中国物业管理》全国性唯一一本国家级物业管理行业杂志。它主要以促进行业内部交流，服务行业发展为宗旨，读者对象为物业管理行业企业和从业人员以及行业政府主管部门以及行业研究人员等。

　　摘要：当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。

　　关键词：物业管理,管理措施,物业应用,物业论文

　　一、物业管理法律体系。

　　目前，我国尚未制定专门调整物业管理活动的法律，而是散见于各部门法或以行政法规、地方性法规、行政规章的形式出现。[3]。

　　1. 宪法。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，在物业管理法体系中具有最高层次的法律效力。

　　2. 全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。我国多部法律中直接或间接涉及到物业管理相关法律制度。私法方面，如： 《物权法》、《民法通则》、《合同法》等; 公法方面，如： 《城市房地产管理法》、《环境保护法》、《消防法》等。

　　3. 国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性行政法规和文件。如 1983 年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》等。2003 年 6 月国务院颁布，2007 年修订的《物业管理条例》，标志着我国物业服务立法进一步完善。

　　4. 国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如 1990 年《城市危险房屋管理规定》、1990 年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004 年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。

　　5. 最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

　　二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题。

　　( 一) 物业管理招投标。

　　通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003 年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

　　( 二) 物业管理服务。

　　建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。

　　由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局 1997 年发布的《物业管理委托合同( 示范文本) 》。

　　《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。

　　我国《合同法》分则规定了 15 种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。[4]。

　　( 三) 物业装饰装修管理。

　　装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中： 《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部 2002 年发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。

　　( 四) 业主自治。

　　《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约( 示范文本) 》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。

　　国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

　　( 五) 物业使用与维护。

　　《物权法》规定建筑物区分所有权分为： 专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。

　　( 六) 物业服务收费。

　　涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。

《物业管理法学运用要点》

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