房产测绘中不动产权籍测绘系统的使用探析

 　　摘 要：　城市快速发展，科技不断进步，测量手段也更加丰富，外业效率大大提高。本文从本单位测绘工作中遇到的问题着手分析，结果表明利用RESS系统软件能大大提高测绘作业工作效率，并实现信息存储与共享，便于管理。对其他房地产测绘单位的技术开发具有一定的参考和借鉴意义。

　　关键词：　房产测绘; 问题; 解决方案; 应用;

　　《中国房地产》是中华人民共和国建设部主管的全国房地产业综合性、专业性刊物;本刊于1980年创刊，在国内外公开发行，国际标准连续出版物号：ISSN1001-9138;国内统一刊号：CN12-1006/F。它立足全国，面向世界，是全国房地产行业创办历史最久、发行量最大的刊物。

　　0、前言

　　随着城市的快速发展，科学技术日新月异，测绘行业也发生了翻天覆地的变化。房产测量由最早的拉卷尺测量手工绘图，到后来的激光测距仪测量电脑绘图，再到现在的无人机航测、GPS-RTK测量，系统自动处理数据成图。先进的科学技术带动了测绘的飞速发展，而测绘的发展也为城市的快速发展提供了有力的保障。城市的快速发展，也带动房地产和土地价格居高不下，而房产测量结果直接关系到权利人的切身利益，同时也是房产管理部门管理的依据。房产测量同时具有法律性、规范性、科学性和权威性的特点，因此房产测绘必须严把质量关，交付经得起反复验证的测量数据。

　　1 、房产测绘工作问题分析及解决方案

　　1.1 、问题分析

　　1.1.1 、数据问题

　　在传统的测量工作中，我们一般用AutoCAD软件来绘制房产测绘工作底图，利用面域及查询功能来测算相关户室及功能区的面积，查询完面积需要手动输入到相关报表中进行分摊计算，由于数据很多，有时难免出现数据输错的问题，而在质量检核的过程中如果对每一个数据进行核验，也将占用大量时间，效率低下。一旦将错误数据的成果提供给委托方，势必造成不可预计的损失。

　　1.1.2、 制图及打印问题

　　当一幢楼有几百户或者一个地下室有几百甚至上千个车位需要制作分户图纸时，它们的工作量是巨大而繁琐的，同时也可能存在漏分户图、重复分户图及错误数据分户图的可能。面对成百上千的图纸，打印工作也是极其重复繁琐，也可能出现漏打印的情况。一旦出现这些问题，委托方还要多跑一趟进行补图或者更换，给委托方带来不必要的麻烦。测绘单位也要重新检查核对，进行更正，增加工作负担。

　　1.1.3 、质检问题

　　传统工作模式下，测绘人员将工作草图，完成的计算图纸和房产报告及电子档案提交质检人员进行审核，审核人员要花费很大的精力对每一个户室及功能区进行面积核对，检查是否有重叠、重复及漏算，同时对报表中的面积填写是否与图纸面积一致进行人工查验，分摊数据是否准确进行重新计算。相当于重新测算了一遍，工作效率不高。而且也可能出现个别数据错误，但人工检查没有发现，这样势必造成成果质量问题。

　　1.1.4、 存储与管理问题

　　传统工作模式下，单位建立一个总服务器，其实就是一个容量巨大的硬盘，服务器和单位每一台电脑联网，在这个硬盘上根据需要建立若干个文件夹，主要包括工作库文件夹、成果数据库文件夹及个人文件夹等。根据工作需要，在相应的文件里进行数据的上传及搜索下载。由于没有严格的管理程序及权限设置，上传下载及删除文件随意性大，导致整个服务器病毒传染严重，文件缺失严重，尤其是一些年代稍微久远的档案，往往查询不到或者不够完整。同时由于每个工作人员命名及存储档案不够统一规范，当某个人离职后，其他人在服务器上很难快速查找到离职人员相关业务存储的位置，甚至存在查询不到的情况，这就造成了后续工作的不便，也对整个单位的管理工作造成困扰。

　　1.2、 解决方案

　　为了解决以上问题及适应城市的快速发展和工程建设领域即将推行的多测合一的需要，本单位于2018年委托广东南方数码科技股份有限公司进行了不动产权籍调查测绘系统(Real estate survey system)的开发，并积极组织笔者和其他技术人员参与到新系统的测试中，发现问题及时调整解决，为系统的顺利开发完成提供了有力保障。此软件可以同时处理土地和房产相关业务。有效解决了业务管理松散，工作效率低下的问题。成功将计算，分摊，成图，出报告集成在一个系统里面，避免了手动输入成图及报告中的数据产生的错误影响，简化了质量检查的程序，并轻松实现了批量制作、打印图纸和报表的工作，大大提高了工作效率，强化了单位对工作质量的把控和管理。

　　2 、房产测绘工作流程

　　测绘业务的分配是通过一个OA办公软件来实现的，通过这个网页版自动化办公软件，不同的工作人员权限是不同的，每个人都可以通过自己的用户名和密码进行登录，按照分配的不同权限进行操作。一般测量技术人员接到分配的测绘任务时，登录办公系统时会自动提示，当然系统也会自动发提示信息到相应工作人员的手机上。打开相应任务，可以通过任务界面的一个启动工作按键进入到不动产权籍调查测绘软件(简称RESS)，并可以选择是启动土地界面还是房产界面。当工作完成并经过审核确认合格后，就可以将所有的最终成果(包括土地和房产的相关图纸及各种报表)打包，一键上传到OA系统成果库，实现成果的存储与共享，便于管理。

　　3 、系统在房产测绘中的具体应用

　　3.1、 系统应用于测绘工作的实现方式

　　RESS系统以AutoCAD 2012为基础平台，在此平台上开发并添加各种实用功能来辅助房产测绘人员进行土地和房产的绘制工作。由于土地和房产属性的不同，为了更方便的对土地和房产分别进行测绘编辑，所以分别开发出了土地业务界面和房产业务界面，功能也不尽相同。而且两个界面可以通过一个土地业务和房产业务转换按键进行切换，分别进行绘制成图。当自然幢定义到相应的宗地上时，这时候土地和房产其实是一体的，那这时候我们可以在定义绘制完成宗地后，在宗地内同时定义自然幢属性信息，再通过土地和房产业务转换按键进行工作界面转换，这时候我们在房产业务界面对自然幢进行的绘制和计算等业务时，同时它也具备土地属性。当我们进行成果输出时，自然幢的成果会自动保存在相应的宗地文件夹里的一个自然幢子文件夹。当一块宗地上不止一个自然幢时，那这个宗地图文件里就可以存有若干个自然幢子文件夹。

　　3.2、 土地模式在测绘工作中的具体应用

　　登录OA办公系统后，找到分配的工作，点击进入工作页面，点击加载本市地图，通过搜索找到任务所在地块，绘制宗地红线范围，然后在宗地范围内绘制自然幢线。确认无误后保存，点击启动工作按键，进入到土地业务界面中，红色线是宗地红线，红线内的线是自然幢线。之后就可以点击相应复合线对宗地属性、自然幢属性进行编辑，宗地属性主要包括权利人、权利类型、宗地坐落、宗地四至、土地类别、使用期限等等;自然幢属性主要包括权利人、房屋坐落、房屋用途、层数、结构、测绘类型等。如果只有宗地，那么定义完相关属性，就可以点击绘制宗地图按键进行绘制宗地图，并检查坐标点和面积是否准确，同时也可以输出宗地报告。当宗地上还有自然幢时，定义完自然幢相关属性后，就可以点击土地房产业务转换按键，再点击要工作的相应自然幢线，进入到该自然幢的房产业务操作界面。

　　3.3、 房产模式在测绘工作中的具体应用

　　在房产界面，首先绘制好各层的工作底图，然后在面积菜单下拉栏定义相应的工作区，比如一个简单自然幢为6层，1层工作区(店面)，2～6层工作区(住宅)，屋面层工作区(楼梯间)。定义完工作区，接下来定义各层的外墙，通过墙体按键进行操作，之后就可以对工作区内相应的实体进行操作了。实体按键分为非公用实体和公用实体两大块，同时将一些常用的非公用(如户、车位、商铺、阁楼、封闭阳台，未封闭阳台等)和公用(如楼梯、电梯、走道等)实体按键固定到工具栏，方便操作，不常用的实体可以通过点击非公用和公用按键进行查找，也可以重新定义增加新的实体。点击按键再点击工作底图各套内，就可以自动生成编号、尺寸和面积了。接下来就可以进行分摊计算了，点击分摊菜单，先进行分摊区划分，然后再对需要公摊的部分进行树状分摊，按照谁使用，谁分摊的原则，一级级分摊下去，最后点击分摊，就可以自动分摊了，如果中间有误，比如漏掉户式或者有重复和重叠等情况，则会出现提示出错位置，需要进一步检查。无误后就可以进行成果(测绘报告、分户图等)输出了。

　　不管是土地模式还是房产模式，以上都只是用简单的应用过程来说明其工作模式，实际运用远比这些内容要丰富，输出的成果也更加详实和多样。

　　3.4 、案例对比分析

　　我们以一幢29层(包括负1层地下室)的商住楼为例来进行分析，此商住楼负1层为地下车库，1层为店面，2层为办公，3～26层为普通住宅，27～28层为复式住宅。在工作底图已做好的情况下，笔者按照传统工作模式和利用RESS系统工作模式分别进行计算、分摊、检核、制图和出报告书，并将成果打印并装订好。按照一个工作日8h计算，在传统工作模式下，完成这幢楼的测绘生成任务大概需要20h，也就是2.5个工作日;在RESS工作模式下，完成这幢楼的测绘生成任务大概需要8h，也就是一个工作日就可以完成。工作效率足足提高了一倍还多。

　　4、 结束语

　　RESS系统以先进的计算机技术和地理信息技术为依托，集土地数据采集、房产数据分析、不动产成果输出于一体，具备快速图形数据质检、预实测关联对比、户室分割合并变更、逻辑幢的分摊计算、多源交互数据一键输出等强大功能。将土地与房产完美融合为一体，构建统一的信息采集和成果输出平台，为日常测绘工作提供一体化作业工具，大大提高了测绘生产工作效率与单位的管理水平。

　　参考文献

　　[1]郭邦满，姜阳.农村房地一体化确权与智能化软件应用[J].经纬天地，2019(1):25-30.　　[2] 滕文龙，赵翔.城市地籍测绘与不动产测绘中的问题分析[J].建筑工程技术与设计，2018(14):46.

《房产测绘中不动产权籍测绘系统的使用探析》

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文章名称： 房产测绘中不动产权籍测绘系统的使用探析

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