浅谈房地产公司如何控制项目造价

　　【摘要】本文论述地产项目在设计阶段、施工实施阶段和竣工阶段的造价控制方法
【关键词】成本，造价控制
成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制进行探讨

一、 造价管理体系框架的建立二、 三、 
科学建立造价管理体系和流程是控制好造价的首要条件，以下为造价管理体系和流程：

二、工程造价在地产项目全过程控制的方法：
从工程造价控制的基本原理上来看，所谓控制就是指行为主体为保证在变化条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过各种方法，对被控对象在实施中发生的各种实际值进行对比，检查、监督、引导和纠正的过程。全过程分为：事前、事中和事后。三个阶段以事前控制为主。即项目论证和设计阶段，一般影响占总投资的65%-75%。控制要素包括：人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。控制的状态是动态的。
一、事前控制阶段是项目论证和设计招标阶段对项目造价的控制
1.在获得土地之前，投资人已根据规划要求已对该地块进行概算预估，对于工程费用的预估将成为拿到土地后进行限额设计的依据。对工程的预估费用一般根据本公司以往的类似工程决算和当地咨询公司积累的资料为基础。再根据该项目的水文、气候、地质和周边环境等因素预估七通一平的费用。给决策层提供相对细致的数据，以保证投资费用的准确，确保后续阶段的实施。
2.设计阶段的造价控制：这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，作为开发商就必须在保证安全和功能的前提下提出了“限额设计”的概念。一般来说，设计阶段可以控制工程造价的30-35%，但达到这个标准要花大量的时间和精力，不停的对图纸进行优化和细化，从而控制以后工程的变更。选择一个有经验的设计单位也是非常必要的。
3.工程招标和合同的签订：这个阶段也是成本控制的重要环节，是建安成本控制的核心。要达到工程造价真正意义上的动态有效控制，引入施工承发包行为导向控制，它是通过对特定的施工承发包行为的控制达到预控工程造价结果目标的有效方法。这种控制是通过建设工程招投标形成的施工承发包等合同及相关文件来奠定基础的。因为一份好的合同可以最有效地调整、调节合同当事人及当事人之间的行为，改变施工求效益重经营轻管理的不良状况，使得在施工阶段的动态造价有效地得以控制。同时做到发包方降低工程造价增加合理利润；承包方减少不必要的管理、重复耗费，目标明确、精心组织、精心施工、降低工程造价、提高施工承包的利润率。一般采用以合理低价中标的原则。合同中特别对造价，工期和质量，以及计价方式、甲供材的种类、结算和付款方式做了详细的规定。
同时对监理和造价咨询单位的聘用也可根据信誉和招标双重结合进行选择。
二、事中控制阶段是施工阶段对项目造价的控制
1、有效控制工程变更和现场经济签证
在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有产的控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，总之，应消灭在开工之前。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先算帐后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。
2、严格审核工程施工图预算
根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以详细分析，找出原因，并及时与项目负责人通气，调整或修正控制目标，对工程造价实施动态控制。
3、择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价。
在工程建设中，有些特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担，如变赔电所安装工程、通讯工程、绿化工程等，而这些行业往往又带有一定的垄断性质。如：每个建设项目的变配电系统必须由供电部门所属的三产负责从设备采购到安装高度的总承包。而且价格是一口价。在这些项目中，首先应该尊重供电部门的“规定”，由他们总承包变配电系统，另一方面要求允许多选几家供货商参与竞争，并且与供电施工单位进行沟通，严控工程量。
4、深入现场，收集和掌握施工有关资料
在工程施工过程，审价人员和费用控制人员经常深入施工现场，对照图纸察看
施工情况，有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；协助业主及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。
5.，材料设备市场价的掌握也是影响工程造价控制的重要因素，一般建筑安装工程的材料设备费用要占整个工程造价的70%以上，由于房地产开发周期较长，材料价格在这个周期中会波动较大，比如这两年的钢材和有色金属的价格，宛如坐着过山车一般，造价管理部门出台的建筑工程材料信息价周期长、品种不全、时效不及时，而且主要以材料供应商的报价刊登，与实际市场采购价有很大的脱节，不能真实准确的反映材料的实际价格，造价人员不能依靠信息价来进行成本分析核算，应该做到自己走访市场，了解各种材料参数；收集整理经销商信息和
生产信息，对比政府信息价，寻找差异；深入施工现场，询问一线工人，了解市场人工单价和工日消耗量，确定某些分项工程的市场承包价；货比三家，多多联系诚实守信的商家；掌握第一手的材料市场行情信息，对做好成本分析和成本控制裨益匪浅。[!--empirenews.page--]
三、事后控制就是对项目进行竣工结算的控制
竣工结算阶段是造价控制的最终阶段，也是最后一个程序。它是全面考核投资控制效果好坏的主要环节，也是投资成果转入使用的标志阶段。在此阶段一定要严格把关，依据总承包合同、独立承包合同、专业分包合同、指定供货合同及其他合同的有关规定，及时开展分阶段竣工工程的结算，并做出完整的建设项目审价报告。
1.核对合同条款
首先，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣
工验收合格，只有按合同要求完成全部工程内容并验收合格的项目才能列入竣工结算审核。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。若发现合同开口或漏洞，应及时提请公司与施工单位认真研究，明确结算办法。
2.检查隐蔽验收记录
所有隐蔽工程均须进行验收，并需两人以上签证；实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。竣工结算审核时应对隐蔽工程施工记录和验收签证进行认真复核，手续完整、工程量与竣工图一致的方可列入结算。
3.落实设计变更签证
设计修改、变更应由原设计单位出具设计修改、变更通知和修改图纸，设计、校核人员签字并加盖公章，公司和监理工程师审查同意并签证；重大设计变更应经原审批部门审批。否则不应列入结算。
4.认真核实工程量、综合单价和各项取费
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。
5.价值工程的运用
最后还有一点要提醒的，就是作为造价控制并不是造价越低越好，特别是需要充分利用价值工程的原理，配合其他部门做好产品，从质量和品质上赢得顾客的需要。价值工程是用来分析产品功能和成本的关系的，使之以较低的总成本，可靠的实现产品的必要功能，从而提高产品价值的技术经济分析方法。通过功能和价值的关系，将技术问题和经济问题紧密结合起来，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径。二是功能不变，降低成本。三是成本不变，提高功能。四是功能略有下降，但成本大幅度降低。五是成本略有上长，但功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的设计方案。价值工程的主要特点是：从使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。特别是第五条的运用在房地产中最为普遍。如：一个住宅小区增加了地源热泵系统，提出了“会呼吸的房子，知冷暖的家”的口号，虽然地源热泵系统增加了成本，但房屋销售价格远高于同地区的其它小区，同时形成了销售亮点并增加了利润。
综上所述，地产项目的造价控制是一项艰难而又繁琐的工作，涉及面广，周期较长，包括的内容多。要有效地控制地产项目投资，更好地发挥投资效益，就要坚决、明确地把控制投资的重点放在建设前期阶段上。在做好此阶段工作的基础上，才能做到全面、系统地实施地产项目的造价控制，才能尽可能减少不必要的浪费，取得最佳的经济效益和社会效益。

主要参考文献：
[1]山西建筑2007.5第三卷第13期李惠玲《如何进行成本控制》
[2]大众科计2006（3）张明惠，如何对工程变更进行有效控制和管理

《浅谈房地产公司如何控制项目造价》

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