分析物业管理在房地产管理中的地位

　　摘要：物业管理作为房地产消费环节的主要管理活动，是房地产业延伸出的新行业，与房地产管理有着相互促进的关系，在房地产管理中具有举足轻重的地位。物业管理是房地产业开发的延续和发展，既是房地产开发的助推器，也是房地产发展的新动力，在房地产开发建设、消费使用等过程中都起着重要的作用。本文分析了物业管理的发展和基本信息，分层次讨论了物业管理在房地产管理中的地位和形式。
　　
　　关键词：物业管理；房地产；管理；地位
　　
　　一、物业管理的发展和主要内容
　　1.物业管理的发展。
　　物业管理并不是意义上的房地产行政方面的管理，而是包含管理、服务、经营以实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长为最终目的产业。
　　物业一词是近来由海外流入内地的，主要是指以土地和土地上的建筑物存在的不动产。物业的概念就像生态系统一样，根据所分割区域空间大小的不同，物业的范围也是有很大的区别的。一栋办公楼可以称之为物业，一个完整的住宅小区也称之为物业。物业概念的提出带来了物业管理，在我国已经存在二十多年的发展历史，作为一个新型的服务行业，物业管理在短暂的时间内得到了蓬勃的发展。越来越多的广大业主已经开始意识到物业管理的重要性，维权性的意识也促进了其对物业管理提出更高的要求，这同时也促进了物业管理行业的发展和进步。
　　2.物业管理的实质。
　　物业管理包括常规性公共管理服务和针对性的专项管理服务。常规性的公共管理服务即：房屋主题公共部分的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的清洁，物业管理辖区内治安秩序的维护，消防设施的保护，道路车辆的管理，也包括物业管理辖区内的绿化等等；针对性的专项管理服务是指根据业主的不同需求，随时提供委托方的特约服务，例如：为业主提供日常生活所需的必要的附属设施（衣、食、住、行等），开发商户产业，组织文教、体育、卫生、娱乐活动，金融保险和中介服务等。
　　
　　二、物业管理在现代化城市管理中的地位
　　物业管理的辖区是无数个相对独立的居民小区、楼房，那么将所有物业管理的辖区连接起来就构成了整座城市的大部分。可以说，物业管理是城市管理的基本单元之一。物业管理的好坏，直接关系一个城市的品味和形象。通过物业管理，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由不止一个企业统一有效地管理，完善和发展了城市管理的功能。许多文章和报道中常常出现这样的字眼：物业管理是城市管理的缩影。这大概是因为物业管理涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区的物业管理为人们提供一个个舒适的家居生活环境；办公楼宇的物业管理为人们提供一个个方便、清洁的工作环境和活动空间……没有健全的物业管理就没有现代化的城市，物业管理作为衡量城市管理水平的重要标志，其重要位置日益不可动摇。
　　
　　三、物业管理在房地产管理中的地位
　　《光明日报》1996年3月15日刊登了一篇题为《百姓买房——买环境》的文章，阐述了人类对居室周围环境要求的相同性，即要求有相对开阔的空间和宜人的景致。
　　1.物业管理与房地产开发相辅相成
　　房产交付使用，并不是一项房屋买卖的终点，反而预示着另一项长期、复杂、挑战性高的职能的开端。任何一个小区，都是经过合理的规划获得审批合格后才付诸建设的，最后交到消费者手中使用。信息社会让业主不断意识到物业管理的重要性，甚至成为了消费者买房时重点考虑的问题。南京市某住宅小区建成验收时，尽管有的建筑获得了鲁班奖，可是就在几年内，出现了“一年新、二年旧、三年破”的状况，居民纷纷指责开发商，要求开发商加大物业管理的力度。这说明物业管理方面的水平，直接影响房地产产业发展是否能形成一个完整的运作系统，并获得更高的发展。上文出现的例子只是一个反例，可想而知，大多数的业主已然对该开发商失去了信心，那么这样的房地产公司还怎么得到广大消费者的认可？海南珠江实业股份有限公司，1989年第一期房产开发时，由于种种原因，一期工程质量并不尽如人意。开发商立即利用物业管理弥补这个问题后，得到了大家和社会的普遍认可，广大消费者对该房地产公司的好评如潮。这也说明，物业管理在某些方面甚至可以弥补房地产开发过程中出现的失误和不足，在一些小问题方面得到广大业主的认可和谅解，对于一个房地产公司的形象和气质也起着不容忽视的作用。
　　综合而言，物业管理和房地产开发是相辅相成的，物业管理的发展可以促进房地产开发的整体完善和发展，房地产开发的质量的高低也同样影响后期物业管理方面的难度。
　　2.高水平的物业管理是物业发挥最大使用效能的关键。
　　一栋楼房或一个小区，作为一件产品在建设中消耗资源的同时，如不能充分发挥它的使用效能不但是资源的一种浪费，对开发商而言也是巨大的经济损失和未来发展的障碍。房地产管理教授格林•黑格说：在中国旅行时，一些只有三五年的楼房，看上去却好像已有20年了。这种局面的出现，似乎在为我国物业管理方面的水平质疑，也同时为房地产开发商下一步的发展敲响了警钟，指明了方向。开展物业管理就像对皮衣的养护一样，不是无谓的浪费资源。对物业的管理、维修和养护的力度，直接影响着物业的损耗程度和使用期限。在土地就是金钱的空间紧缩的现代社会，充分发挥一片土地的使用效能可使开发商获得最高的利益，也能为国家节省出大量的资源。
　　3.物业管理是房地产开发企业品牌战略的重要内容。
　　全面实施品牌战略，并向社会公布品牌的标准，是日益激烈的房地产市场竞争的态势，也是面向社会公众做出的积极承诺。
　　房地产品牌表现在规划设计阶段，就是要在功能、形式、结构、绿化和配套设施等方面，既要满足消费者现实生活的需要，又要有适度的先进性和超前性，做到在今后充分长的一段时间不过时、不落后、不被淘汰。先不说施工方面，谈谈售后服务方面：加强物业管理工作和各项社区服务，真正做到以人为本，保证居民住宅区域设施齐全、环境优美、服务到位，为广大业主创造一种亲切、富有归属感、自然的生活环境。消费者买到房子并不代表消费者同时也买到了生活。许多房地产开发商只注重售房过程的热情、亲切，却忽视了之后长期、艰难却又对业主而言是关系着日常生活的物业管理问题，导致业主投诉不断，开发商信誉度下降，恶评如潮，甚至最后的局面越来越难以收拾。然而，也有许多房地产综合开发企业将物业管理工作列入重点议程，组织物业管理公司对新建的小区实施全面的物业管理，借以达到促进销售、增强品牌知名度，这样的房地产品牌在竞争社会日趋激烈的今天占据了绝对的优势，充分占有广大的消费市场也不足为奇。[!--empirenews.page--]
　　4.物业管理是房地产可持续发展的动力。
　　物业管理的水平是居民生活质量和文明素质的综合体现，对社会经济的各方面都有十分重大的影响。长期以来，物业管理作为房地产业的延伸部分，其发展是房地产业可持续发展的动力。在人们对居住水平要求不断提高的今天，物业管理将成为一个响亮的口号，成为极具号召力的大卖点，最终促进房地产市场的繁荣和成熟。同时，物业管理作为房地产业的一个新兴的正处于成长阶段的行业，有很大的发展空间。房地产业的发展能否实现可持续，除了房地产业自身的问题以外，就看物业管理的水平和要求。
　　
　　结语：物业管理是一门学问。在国外，物业管理已经具备相当高的水平，各方面齐全。在国内，物业管理行业也在伴随着房地产业的发展不断壮大。作为一门公益性服务行业，无论在调整产业结构还是在城市管理中都发挥着一定的作用。在未来的发展过程中，物业管理渴望得到更多的有力政策的扶持，改变该行业保本微利的局面，确保该行业持续、健康地发展。同时，物业管理在不同的房地产建设项目中的差距也很明显，这是一个正常的现象，但却是我们并不期望看到的局面。广大的消费者，渴望从人权的角度得到更合理的待遇，这也是物业管理方面需要完善的工作之一。不管怎样，近几年我国在物业管理方面所做的努力是有目共睹的，在不久的将来一定能真正实现系统、完善、科学的物业管理。
　　
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