浅谈房地产估价常见方法的理论依据及适用性

　　纵观古今中外，房地产价值和价格的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房地产制度下的产物。不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。因此，进行房地产估价，必须搞清楚房地产价值和价格的种类及每一种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值的内涵。我国的房地产估价是在建立社会主义市场经济发展的过程中出现的，并且成为市场经济中不可缺少的一项内容。房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和运动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到客观、合理，就不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象，而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，通过对这些客观规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。通常，房地产价格可以通过多种有效可行的途径来确定，由此形成房地产估价的五大基本方法:市场比较法、成本估价法、收益法、假设开发法和长期趋势法。以下我就五大估价方法的理论依据及适用性浅谈个人的见解。
　　一、市场比较法
　　（一）基本概念及理论依据
　　市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。其理论依据是房地产价格形成的替代原理。
　　正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然，由于在现实房地产交易中交易双方的动机、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。但是，只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值，这一点是基于“大数法则”。它又称大数定律，是随机现象中的基本规律。人们在长期的实践中发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种因素，每次测得的结果虽然不尽相同，但是大量重复测得的结果的平均值几乎必然接近于一个确定的数。大数法则就是这类规律的总称。
　　（二）适用性
　　市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准工业厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
　　市场法适用的条件是在同一供求范围内并存估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易，像1994年以后一段时期的海南。
　　二、成本估价法
　　（一）基本概念及理论依据
　　成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，还用到了费用、支出等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”等词时，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。
　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物的现时费用又是多少，此两者之和即为自己所愿意支付的最高价格。如果该房地中的建筑物还是全新的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。
　　因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。
　　（二）适用性
　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。另外，成本法也适用于房地产市场发育不够成熟或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，有似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。[!--empirenews.page--]
　　但运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
　　三、收益法
　　（一）基本概念及理论依据
　　收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
　　根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。
　　现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。
　　（二）适用性
　　收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
　　收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。
　　四、假设开发法
　　（一）基本概念及理论依据
　　假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。是一种科学实用的估价方法，其基本原理与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型房地产开发商的思想活动的例子，可以较好地反映出来。
　　假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理(可详见本书第九章第五节“地租理论和地租量的计算”)。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
　　（二）适用性
　　假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。
　　对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可以根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。
　　在实际中估价中，运用假设开发法估价的结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
　　假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，用于投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
　　五、长期趋势法
　　（一）基本概念及理论依据
　　长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
　　房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。
　　（二）适用性
　　长期趋势法是根据房地产价格在过去长期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。[!--empirenews.page--]

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