简论房产测绘质量的提高

　　摘要：在现今社会生活与经济形势快速发展的时代背景之下，人们的生活水品也在随之不断的提高，由此带来的对于生活质量的要求和关注度更是随着时代的发展前进而不断地有所加大，尤其表现在人们对于住房条件和住房的需求上。正是在这样大的环境背景的影响之下，近几年来，房地产行业如同雨后春笋般的迎来了自己大发展的春天，同时在房地产行业大发展的影响之下，必然会给房产测绘的工作人员在实际的工作中带来各种各样的新式问题，为了适应这种现代化房产测绘工作的需要，我国各省、市、地区先后出台了各项工作管理办法，更好的优化了现代房产测绘工作的效率和质量，为现代化的房产测绘工作的实施开创了一个大好的新局面。
　　关键词：房产测绘，优化质量管理，改进与提高，相互借鉴
　　
　　房产测绘对于不是专门从事该工作的普通人来说是未知与陌生的，简单而言房产测绘就是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。房产测量所得到的基础图和相关的基础数据是发放房屋权属证书的重要法律依据。同时房产测量为该地区房产管理部门和规划建设部门提供了准确的房产权属，位置，数量和现状等等基本情况，为该管理部门更好的调配房屋和土地，妥善的管理和合理的规划建设提供了重要的依据；房产测量提供了大量的准确的图纸信息和资料，便于建立本地区的产权和产籍档案，制定土地分类等级等经济管理；在法律效力上面，房产测量是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书以及保障房屋所有者的合法权益不受侵害的重要法律依据。正因为房产测量在我们的现实生活当中占有如此重要的作用，所以优化房屋测量工作的质量管理，切实提高房屋的测绘的质量就显得十分的重要。
　　房产测量工作并不仅仅是一个简简单单的独立的工作管理体系，而是牵动到整个房地产行业发展、走向以及政府间各个管理部门相互配合与支撑的一个全局性、基础性、先进性的工作管理体系，可以毫不夸张的说它贯穿于整个房地产行业管理工作当中的每一个过程，为房地产管理提供了必要的数据和相关的资料。
　　在现在的生活当中根据现代人们所要求的住房条件和从现在房地产行业的发展的基本走向的角度来分析，现在人们在购房当中最为关心的就是房价问题，这真可谓是“寸土寸金”，无论是缴纳购房的款项、缴纳税费还是缴纳相关的物业管理的费用，这一切都是取决于你所购得的房屋的建筑面积的大小。在这样的情况之下，这个在平时看来很不起眼的房产测量工作此时就占有了举足轻重的地位。
　　由于房产测绘工作成果的时效性问题以及与人民群众的切身利益息息相关，因此，就必须保证测绘成图成果的质量和精度。在房产测绘中，从接件开始，到成果成图，质量管理工作贯穿着全过程。而房产测绘的质量管理工作分为工作流程管理、编写技术设计书、测绘作业过程、成果成图的检查验收几个方面，在这几个方面中，人的因素——测量人员是最为关键的，对成图成果质量起着决定性的作用。下面就如何切实的提高房屋测绘的质量，优化质量管理的问题，简单的从以下几个方面进行相关的论述：
　　首先，房产测量员以及相关房产测绘质量检查员的本身的工作精神与工作态度。
　　随着房价及相关物业管理费用的不断攀升，人们购房压力的不断增加，房屋的实际面积是人们在购房中最为关心的问题。房屋测量员以及房屋测量的监督与管理人员就应切实的站在购房者的角度上，对房屋的实际面积进行认真的测量。
　　第一，做到“寸土必争”的原则。近几年来，房屋面积缩水问题成为了消费者十大投诉问题之一。所以房屋测量工作本身不能受任何利益的驱使和影响，应该坚持公平、公正的工作态度，准确的提供房屋的实际面积。
　　第二，力争“误差最小”的原则。在《房产测量规范》国家标准中对房产面积的精度有专门的要求：以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
　　房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下表中的计算结果。
　　房产面积的精度要求
　　房产面积的精度
　　等级限差
　　中误差
　　一
　　0.02√s+0.0006s
　　0.01√s+0.0003s
　　二
　　0.04√s+0.002s
　　0.02√s+0.001s
　　三
　　0.08+√s0.06s
　　0.04√s+0.003s
　　注：S为房产面积单位，（平方米）
　　在实际工作中应认真而又谨慎的对待各种相关的测量数据，精确的计算出房屋的建筑面积，产权面积，套内面积，公摊面积等等，力争将实际的误差度降至最低点。
　　第三，无惧“各种挑战”的原则。在实际的房屋测绘工作当中会不可避免的碰见各种各样的挑战，例如房屋设计的复杂性：外立面、功能分区等；繁琐的手工数据的转化会令每个房屋测量人员都感到十分的乏味与枯燥，甚至有时还要翻阅各种数据资料以完成相关的数据对接等等，我们必须无惧的应对这些挑战。
　　第四，严谨“恪守本职”的原则。在实际的房屋测量的工作当中必须要严格遵守国家的相关的法律和法规，严格的执行国家房产测量的规范性条款以及相关的技术标准和规定，负责任的完成相关的房屋测量工作，虚心的接受房地产行政主管部门以及房地产测绘相关主管部门的业务监督和技术指导。此外，除了在岗工作人员克尽职守外，更应制定详细可行的技术设计书、质量检查工作方案，明确相关的检测验收的工作目标与任务，全面掌握房产测绘单位的测绘质量和管理情况，促进房产测绘质量水平的提高。
　　其次，要分析房屋测量工作中质量问题产生的原因以及其应采取的相应的管理措施。
　　[1].误差、粗差
　　第一，误差：(1)房屋测量仪器本身的影响。每一种测量仪器只具有一定的精确度，因此，使测量结果受到一定的影响。(2)观测人员自身因素的影响。由于观测者的感觉器官的鉴别能力存在局限性，所以，对于仪器的对正、整平、瞄准、读数等操作都会产生误差。另外，观测者技术熟练程度也会给观测成果带来不同程度的影响。(3)周围相关环境因素的影响。虽然说房屋测量工作一般都是在室内进行操作，较少的受到环境的干扰，但是测绘仪器的敏感度同样会受到温度、湿度、光线的强弱等因素的干扰。[!--empirenews.page--]
　　第二，粗差。在房屋测量的实际工作当中，因为房屋测量人员的疏忽大意而造成的测量数据的读错、记错、照准错、测量仪器的使用不合理，安置不合理等等，使观测、计算结果显著偏离真值。
　　对于误差、粗差，只要严格遵守测量规范，工作严谨仔细，熟练掌握仪器的使用方法和测绘技术，并对观测数据作必要检核，那么房产测绘数据的误差值就会减小，控制在规范规定的范围内，粗差是能够完全避免的。
　　[2].
　　第一，确立统一的质量管理体系建设。通过建设质量管理体系，明确其应有的质量责任以及工作目标，规范质量行为。明确各项工作制度的建设，并且及时根据房产测绘工作的新形势和新特点对原有的质量管理体系进行不断的改进与完善，并进一步按照iso9001质量体系的国际要求与本单位的实际工作情况相结合，完善质量管理体系文件中的相关规定，在年度目标的考核中适当性的局部加大房产测绘工作和检查质量工作的考核比重。
　　第二，制定好检查验收标准是保障房产测绘质量的一项重点内容。房产测绘质量的检查验收是保障房产测绘成图成果质量的关键，如果没有检查验收标准或者检查验收标准制定不全面、不科学，那么，要保证房产测绘成图成果的质量就是一句空话。因此，在制定检查验收标准时，要严格按照测绘标准、规则、规范的规定，针对房产测绘工作的各个生产流程的不同工作任务和目的，制定系统的、全面的、科学的标准，并且，还要分析影响房产测绘质量的控制点,然后采取相应的质量控制措施，使整个的测绘生产处于受控状态，这样，成图成果的质量才有保障。重庆市房产勘测院根据《房产测量规范》和《重庆市房屋测算实施细则》的规定，制定了《房屋面积成图成果检查验收办法》、《房屋面积成图成果质量评分标准》，对面积测算的精度、测算各个流程中的检查内容、检查程序、检查手段以及质量的评定都做了系统、科学的规定，从而保证了该院成图成果的质量。
　　第三，虚心借鉴外省市及国外先进的提高房产测绘质量的方法，并将其应用于自身的发展上，以使自身在此方面得以有效的提高。但是值得一提的是，在对外来经验进行借鉴学习引用的过程中，应时刻保持高度清醒的头脑，既不能对外来经验进行毫无保留的全盘接受，也不能对自身以往的传统经验进行全盘否定。应做到在对外来经验“去其糟粕，留其精华”的基础上与自身传统经验中优越的部分进行有效的结合，以促使自身房产测绘质量的提高。例如西安房产测量事务所在全国率先采用ISO9000国际质量管理体系，贯彻实施了一整套“四把关”的质量管理体系，即：现场测量首次把关；现场检查二次把关；队内质检三次把关；总质检第四次把关。制定了《内业检查控制程序》、《外业检查标准》、《内部质量控制程序》、《测量装置控制程序》、《群众满意度测量程序》、《质量管理体系策划控制程序》、《纠正和预防措施控制程序》等35项一系列针对性强、切实可操作的质量标准，同时还首次执定了《顾客满意度调查表》，对测量的全过程进行持续跟踪和监督，及时处理测量过程中出现的问题和顾客反映的问题，大幅度提高了产品的一次性交验合格率，降低了产品更误率。使他们在质量管理方面实现了质的飞跃的做法就值得我们借鉴和学习。
　　第四，建立健全测量人员的继续教育制度和测绘资格的年度审核制度
　　为了提高相关工作人员政治素质、业务能力、职业道德水平，使其知识和技能不断得到更新、补充、拓展和提高，我国法律、法规对某些领域中取得从业资格的相关专业技术人员规定了继续教育和从业资格的年检制度。如规定的比较完善的《会计法》第三十九条规定“会计人员应当遵守职业道德，提高业务素质。对会计人员的教育和培训工作应当加强。”《会计人员继续教育规定》第十一条规定“会计人员每年接受培训（面授）的时间累计不应少于24小时”；律师行业以及一些工程类专业技术行业都规定了相应的继续教育和执业资格年检制度，这些制度对从业人员保持和提高专业技术人员的职业道德和执业水平起到了重要作用。而测绘人员的继续教育和测绘资格的年检制度则少有规定。因此，为了提高测绘工作人员政治素质、业务能力、职业道德水平，使其知识和技能不断得到更新、补充、拓展和提高，加强对测绘人员的继续教育与技术培训工作，从源头上不断提高房产测绘的质量。应借鉴相关行业里的规定建立健全测量人员的继续教育制度和测绘资格的年度审核制度。每年规定一定量的继续教育学时，对测量人员进行继续教育、技术学习，举办针对不同工作人群的测绘科学与技术研究的培训班，由专业老师进行授课，完成学时合格后才能年检。同时加大支持对相关的房产测绘人员的学历教育等，以更好的保障房产测绘质量的提高。
　　此外，还应建立房产测绘从业人员的诚信档案，实行服务质量、工作质量等级管理，将测绘人员遵守诚信、工作质量等情况纳入测绘资格年检考核的内容，实施考核，对于违反诚信、弄虚作假以及出现重大质量事故的从业人员可视其情节在年检时给予延缓年检、停止执业或者吊销从业资格的处罚。
　　继续教育制度和测绘资格的年度审核制度的实施，可有效地保持和提高测量人员的从业水平和从业技能，确保各项技术规定、技术规范得到正确的执行，保障房产测绘的质量性。
　　再次，形成全范围的房屋测量质量管理的监督系统和质量验收管理系统。
　　房屋的基础测量工作本就属于政府基础测绘的工作的一个组成部分，可以由政府的主管部门带头，由土地管理，房产管理等多部门共同组成联合性的房屋测量质量管理与监督部门，有效地对各个房屋测量工作进行相关的监督与验收管理工作，这样一来就可以有效地避免了政府重复的资金投入，实现了房屋测量的工作要求，房屋测量的仪器精确度，房屋测量的成图质量以及数据信息的统一性，切实实现了本地区房屋测量的标准化以及验收标准的统一化建设，同时又能从原则上打破了相关房屋测量单位即为“运动员”又为“裁判员”的尴尬局面。此外，统一的质量验收管理系统，可以更有效的对房产测绘的原始数据进行及时的查验，同时便捷于对房产测绘原始数据的保留，使得整个的房屋测量质量的管理形成一个全方位的立体的管理模式。[!--empirenews.page--]
　　最后，优化房屋测量的质量管理还应有大量的技术性人才和科学技术的配备与支持。
　　技术性人才的投入能够为房屋测量工作注入更多的新鲜的血液，注入更大的活力，更多专门性的技术性人才的加入能够在一定的程度上使得房屋测量单位改换掉落后的房屋测量的方法，带来更多更为便捷和准确的房屋测量的方案，减少了原有房屋测量当中不必要的误差现象，大大提高了房屋测量的质量；同时先进的科学技术的投入使用更是从根本上保障了房屋测量质量的有效性，新技术意味着新保证，新科学意味着新开拓，人才与科学技术的双向投入，形成双管齐下的局面，就在一很大的程度上优化房屋测量工作的质量性。
　　 土地的规划勘测，房屋的测量测绘，这都是事关国计民生的大问题，房屋测量工作的小角色却有着大责任，与我们每个人的生活都是细细相关的，在房屋的测量当中难免会遇到这样或者是那样的问题与失误，而我们要做的就是尽量的去减少失误，避免失误，在实际的房屋测量工作当中要善于去发现问题，从而去解决问题，不能让问题保留，要使得问题消除。切实的做到优化房屋测量的质量管理，切实提高房屋的测绘质量。
　　 
　　 
　　参考文献：
　　【1】《房产测量规范》中华书局出版社2000年第一版
　　【2】《测绘内参》中国测绘报社2002年
　　【3】房产测量规范与房地产测绘技术》吕永江主编北京中国标准出版社2001年第一版

《简论房产测绘质量的提高》

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