浅谈小区物业管理的现状及对策

　　摘要：物业管理在西安市存在已近20年，在国外已有百年。随着社会的进步，生活的提高，物业管理已经成为人们生活中不可或缺的一部分。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期，对物业管理行业来说，是质量、理念和品牌理念的角逐阶段，同时也是市场环境的变化、竞争格局的形成、高科技技术的应用、消费观念的更新阶段，从而要求物业管理企业从服务观念到服务方式、从经营理念到市场定位全面适应市场的发展。以下我谈谈我对物业管理的认识。
　　关键词：物业管理；房地产；开发商
　　一、物业管理的现状
　　（一）、房地产开发遗留问题影响后期物业管理
　　由于物业管理工作较之房开企业起步较晚，一是部分开发商以盈利为目的，缺乏大局观念和长远意识，在规划设计、施工阶段未按规划要求实施，使后续物业管理功能缺陷较多；二是部分开发商在小区建设没有预留物管用房，预售房宣传中，完全以售房为目的，夸大了小区绿化、空地留置和休闲娱乐场所等功能，与业主购房后入住小区的实际情况差异较大，导致业主产生的怨气集中到物业管理企业身上，给物业管理工作后期工作造成了难度。
　　（二）、业主的消费意识不强
　　业主的维权意识虽在不断增强，但多数业主在物业管理消费观念上陈旧，还没有树立“花钱买服务”的意识，对《物业管理条例》及相关的法律法规、政策规定知之甚少。同时相当一部分业主有在“花钱少，服务好”的思想尤其是买房时只注意房子质量价格，而忽略了与之相关联的物业管理中的权利义务等问题，使之入住后与物业管理企业不配合不协调，甚至产生抵触情绪，稍有不满意的地方就拒交物管费，影响了物业管理服务工作的顺利进行。
　　（三）、业主与物业管理企业的地位不平等
　　根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理企业与业主之间都分别享有权利和应尽义务，彼此是平等关系。而实际上，相当部分业主误认为花钱买服务，物业从业人员应该是包罗万象全方位无偿服务，对物业管理企业的工作不予支持，甚至无理刁难。有的业主在小区内乱搭乱建乱拆，违反小区物业管理约定，物业管理人员出面干预制止时，经常发生不堪入耳的漫骂和恐吓，使矛盾加剧。
　　（四）、物业管理企业服务不到位
　　目前的现状是大部分物业管理企业从业人员的文化素质不高，年龄偏大缺乏专业技术，整体素质较差。因此，在管理水平和服务质量差，达不到对业主的优质快捷服务需求，故企业与业主之间产生了一些不应该产生的矛盾。
　　（五）、政府部门对物业管理企业重视不够
　　随着城镇建设的快速发展，物业管理企业在城镇经济建设和社会发展中同样起着不可低估的作用。一个城市的文明程度，最直观的是城市小区建设和小区管理。这也是每个市民直接感受到的。然而，物业管理企业在城市管理机制不健全的情况下，往往被遗忘，他们的艰难处境需要各级政府重视关心和支持，对物管企业自身无力解决的困难，需要政府出面协调解决。
　　二、加强物业管理的对策
　　1、加强物业管理的准备工作。
　　物业管理的提前介入，在开发商盖楼时，物业就应介入，物业管理者能及时熟悉房屋结构功能、水电、排水、消防等等设施的设计、布置、功能，为以后的管理打好基础。
　　2、建立品牌物业。
　　（1）企业名牌、标识、服装要统一。物业公司员工一言一行都代表公司形象，所以要重视每个员工文化素质的培训，使员工都成为高素质的服务者。
　　（2）管理机制与监督机制的健全
　　我们要求物业管理人员从严要求自己，对业主不能吃、拿、卡、要，业主就是主人，我们要全心全意为业主服务，不仅要有口号，更要有好的机制。比如设立电子测评点，对物业管理者的服务进行随时测评。引入业主委员会监督，业主委员工作人员对管理者进行监督，提出批评和改进办法，共同管理小区。入户调查，对小区环境安全、服务、建议、制成表格，进行入户调查。为管理者提供管理建议，改进管理办法提供可靠的依据。
　　（3）由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。建立长期培训机制。①技能方面，通过鼓励自学，参加学习班的形式，提高员工的职业技能，更好地为业主服务。
　　3、与业主委员会紧密联系，设立小区网站，建立文化文明小区。
　　与业主委员会合作，定期在小区里搞文艺活动，增强居民生活的积极性，更加热爱自己的家园。比如每栋楼选一大组长，每单元选一小组长，多设立一些以家庭为单位的文艺活动。再者可以设立小区网站，让每个家庭参与其中，增加群众之间的互相交流，增进友谊，让整个小区更加人性化。同时在网站上多做一些深受居民喜欢的娱乐活动，比如：组织驴友活动，老年歌唱活动、义工服务活动，奉献爱心活动等等。
　　4、智能化管理
　　计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。
　　5、从严审查资质条件、严格市场准人
　　物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。
　　6、业主委员会的建设
　　多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。
　　参考文献：
　　[1]吴钰鑫.浅谈物业管理中的环境建设【J】.中小企业管理与科技，2010年31期
　　[2]石淼.物业管理企业的标准化成本管理【J】.河北企业，2010年10期

《浅谈小区物业管理的现状及对策》

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