城市化背景下烟台市市郊旅游地产发展的思考

　　【摘要】对当前旅游地产项目进行了介绍,并对烟台市生态旅游度假现状和烟台市城郊旅游地产的发展状况进行了阐述,以解甲庄项目为例进行了详细的分析，最后提出烟台市城郊旅游地产项目对烟台市城市形态发展的推动作用。
　　【关键词】旅游地产；度假旅游；城市形态；
　　随着经济的发展和城市化进程的发展，传统的旅游式也在悄然发生改变。首先，城市人口的增长和生存环境的变化使得人们对于旅游的兴趣更高；另一方面，随着经济能力的提高，消费者的旅游方式也在发生变化，不在以普通的观光旅游为主，对以休闲、自然、健康为理念，集娱乐、养生和度假等多功能于一体的休闲式旅游更感兴趣。作为度假式旅游的最佳载体——旅游地产应运而生。这里所指的“旅游地产”，以旅游作为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目或者大型区域经济开发，同时，旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。目前国内的旅游地产，通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。国内主流的旅游地产开发，其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游资源是为房地产服务。与此同时，由于国内大型区域开发经常遇到障碍，产业布局也在不断地发生调整和升级，旅游地产通过自身以及通过旅游而衍生的相关产业也在不断地影响着着地区开发情况，而其与房地产和旅游业之间，也是相辅相成，我们称之为大旅游地产。
　　
　　一、烟台市城郊旅游地产发展的必要性与可行性
　　烟台市城市发展战略定位：连通中日韩经济的前沿，环渤海湾地区的核心城市之一，山东半岛地区的中心城市之一。作为“山东半岛蓝色经济圈”的核心成员，烟台的战略定位将促进其从单一的制造基地，向制造业、服务业兼具的综合型城市转型。烟台历来是我国北方重要的海滨旅游度假胜地，通过进一步完善交通基础设施建设，其作为山东省东部海滨旅游带和环渤海旅游协作区交通枢纽和客流集散地的功能将得到进一步强化。烟台在未来的发展中应形成以山、海、城、文化和历史为特色的国内外知名的旅游度假中心。
　　由于受城市规划区范围的限制且缺少对自然景观资源合理利用的专项规划，对此方面的管理出现了空白和漏洞，导致了近几年一些单位和企业家大规模的以租赁方式为主的圈山、圈地运动，城市建设也在模糊的管理中吞噬和破坏着这些不可再生的自然生态资源。如芝罘岛上大规模的纯商业性的地产开发和一些机关企事业单位的办公征地运动，很多山体、沿海河湖岸线被不合法或不合理占用等。
　　发展城郊旅游地产对促进大烟台城市圈的形成和繁荣具有重要的战略意义，其必要性表现在以下两个方面：首先，发展城郊旅游地产，是运用市场手段来促进烟台市建设的有效途径。烟台市在实现城乡一体化过程中存在一些障碍，例如：过分使用行政手段，造成同一地区内城市化程度的差异，形成“城中村”现象；由于人们留恋中心城区的“都市情结”，导致热门地段过分拥挤；郊区还有不少发展比较滞后的农村地区，制约了中心城区的进一步发展等。利用旅游地产的产业聚集效应能够消除或者减少这些障碍。旅游地产是旅游业与房地产业的结合体，旅游业的发展能聚集多种产业，吸引人气，缩小城乡收入差距，而房地产建设则能迅速改变郊区面貌，加快郊区城市化建设进程。其次，发展旅游地产是提升城市的国际形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，烟台尚缺成熟的、高品质的、大规模综合性旅游地产项目，大多数的风景区仅仅能满足人们观光式旅游的需求，而未能满足人们吃、住、行、游、娱、购为一体的度假休闲的需求。因此，打造一个具有区域影响力的旅游地产新亮点是提升烟台城市形象的有效途径。
　　烟台发展城郊旅游地产是可行的。烟台拥有重要的地理位置，濒临大海、海岸线曲折绵长、历史悠久、文化丰富，是中国北方重要的海滨旅游胜地。低山丘陵为主的地貌特征与海洋、海岛风光相辅相映，冬无严寒、夏无酷暑、风光秀丽、气候宜人，拥有良好的自然生态环境，使烟台具有开展海滨、山地休闲度假的先天条件。
　　烟台市地处山东半岛中部，海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。泽山、艾山、罗山、牙山、昆嵛山等构成，山体100-300岩组成，海拔在500米交鲨丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分，山坡平缓，沟谷浅宽，沟谷内冲洪积物发育，土层较厚。烟台市域降水较充沛，空气湿润，气候温和，低山丘陵自然植被生长良好，形成优越的生态基础。
　　烟台市作为山东半岛与辽东半岛的交流门户和港口城市，烟台与经济圈中各成员之间经济交流与合作不断加强，实现优势互补，良好的合作氛围与大区域的发展机遇，为烟台市提供了良好的发展环境。另外，烟台是山东省东部海滨旅游带中（青岛、烟台、威海、日照）的重要城市之一，在环渤海旅游区中的地位和作用也是十分重要的。
　　经济方面，2010年全市实现生产总值（GDP）4358.46亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。第一产业增加值占生产总值的比重为7.7%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为58.9%，下降1.2个百分点；第三产业增加值比重为33.4%，上升1.3个百分点。人均生产总值62264元，增长14.5%。从经济实力上讲，烟台市完全有能力发展旅游地产，为全市的发展作出新的贡献。
　　可以看出，烟台市城郊旅游地产发展是具备必要性与可行性的。
　　
　　二、以解甲庄项目为代表的烟台城郊旅游地产发展及其存在的主要问题
　　旅游地产在烟台的发展还处于起步阶段，解甲庄项目作为烟台较早开展的旅游地产项目，其发展现状和存在的问题很具有代表性。本文选取解甲庄项目为例，通过对其发展中主要存在问题的剖析来引出对烟台旅游地产发展的思考。
　　解甲庄项目位于烟台市东南方向，规划范围北临菊花山路，东至莱山区行政边界，西依规划烟海高速，南至辛安河，规划总占地面积约26.66平方公里。约7平方公里用于原生态保护，8平方公里用作城乡统筹，建设用地仅5平方公里，仅占规划范围的25%。
　　按项目南北两山夹一河的谷地地形，以辛安河为界，分为南北两大片区。
　　北片区：约10平方公里，以解甲庄街道所在地为中心，构建新型城镇化示范区、打造度假目的地型新市镇。
　　南片区：约10平方公里，依托辛安河、围子山、朱柳河等生态资源，打造生态保护示范区、高端养生度假目的地。
　　项目的功能布局由“一心两片五大组团”即西北部的运动休闲组团、中部的城市中心组团、西南部的渡假休闲组团、西北部的渡假休闲组团、南部的商务休闲组团构成。
　　整个项目开发周期需6年，分为三阶段。
　　第一阶段：首先开发中心区的居民安置房，进行道路建设、景观打造等，开发运动小镇一期。
　　第二阶段：启动中心区尚书府主题酒店、尚书府博物馆、中国院子等，提升中心区价值。打造北片区运动小镇二期，开发南片区山地休闲运动公园一期、打造野奢酒店和生态型企业休闲会所群一期、休闲农庄群。
　　第三阶段：开发世界葡萄酒品鉴中心、世界葡萄酒庄群，打造葡萄河谷，酒庄群及商业及配套住宅。
　　最终，将解甲庄项目的各类资源整合，与政府共同打造论坛、节庆、活动以及建设尚书府酒店、世界葡萄酒品鉴中心等文化项目，通过持续不断的营销活动，提升区域价值。
　　然而，存在的问题也比较突出，主要在以下几个方面：
　　1、文化主题不够突出，个性不够鲜明
　　项目开发的在过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。解甲庄项目在主题定位上，有其独到之处，但是文化主题上略显杂乱，尚书府为代表的中国传统文化主题与以葡萄酒庄为代表的西方文化并置，使得项目有大杂烩的嫌疑。
　　2、管理经营模式不善
　　在旅游地产开发的过程中，旅游地产开发者通常要平衡三方关系，一是政府，二是民众，三是自身。各个主体的利益点不同，对于政府而言，关注的是土地资源的有效整合与利用；对于民众而言，关注的是旅游区域娱乐、休闲和配套设施，而对于开发商自身而言，重点是项目盈利和品牌塑造的问题。解甲庄项目至今仍未表现出实现“三赢”的实际行动，面对巨大的经济压力，仅在纸面上做文章，是不可行的。
　　3、缺乏有效的资源利用率且仍未完全摆脱传统的观光的模式
　　解甲庄项目的开发主体依然是地产开发，核心盈利依然是房地产项目。旅游资源更多的只是作为概念存在于项目的整体开发过程中，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而且，真正做到观光旅游到休闲旅游的进步，解甲庄项目仍然只停留在概念上。
　　三、烟台市城郊旅游地产发展的影响
　　首先，烟台市城郊旅游地产发展对烟台自然地理环境以及旅游资源具有整合意义。
　　烟台市青建解甲庄项目总体策划与概念性规划整理利用了该地段生态休闲旅游度假资源，形成整体平台，提供一个生态可持续的旅游发展计划。通过尚书文化之旅、浪漫葡萄之旅、会议节庆之旅等等项目的设立，综合利用了本地的自然环境因素以及旅游资源，同时对于文物古迹的保护和开发利用进行科学的规划，减少对文物的破坏，并达到保护的作用。该项目对环境及文化遗产保护规划有着具体的措施，如辛安河水源地保护、尚书府文化遗产保护等。
　　第二，烟台市城郊旅游地产发展对烟台社会经济发展有积极地推动作用。
　　解甲庄项目不仅仅是作为烟台第三产业中的重要一环出现，而且直接影响着烟台市的第一产业和第二产业的发展。推动了旅游业的发展，提高了当地的消费水平，从而促进产业结构的进一步升级。该产业中包含的部分房地产项目也带动了当地经济的发展，同时又该产业引发的失地农民职业安排等方面对城市的经济结构有重要的影响。
　　第三，烟台市城郊旅游地产发展对烟台市城市文化特色的影响。
　　烟台的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“产业历史文化”等特色文化复合形式是烟台的宝贵财富。青建解甲庄项目整合了在该区块的生产习俗、宗教信仰等方面有方面的文化因素，并使之焕发新的色彩，形成特色休闲度假场所。在沿袭烟台市本土文化的基础上，完善了烟台市城市文化的发展和烟台市文化产业的构成。如尚书府文化遗产保护成为烟台市文化产业的重要一环。
　　第四，烟台市城郊旅游地产发展积极响应国家发展政策，为烟台市城乡统筹和城市化进程作出贡献。
　　解甲庄项目从组织开发，到制定赔偿方案，该项目都积极考虑到当地失地农民问题。在城市化进程中，解决城市化进程带来的负面影响，如失地农民的就业问题等等。从城乡统筹角度出发，探索城乡二元经济结构转换，通过发展高附加值的休闲农业、多元安置、集资入股、就业培训、社会保障等多渠道，确保农民失地不失业、失地不失权、失地不失利，完成撤村并居和农民市民化工程，成为新型城镇化示范区。
　　该项目是一个系统性的项目，从基础策划到设计构思，再到运作过程，我们可以看出这是一个十分复杂的大系统。这一系统内要关注的问题是生态保护、城乡统筹、休闲度假、文化旅游等方面。我们可以看出，这一项目是一个典型的生态休闲旅游度假项目，关注生态，体现休闲旅游度假的特色，同时又关注城市形态建设，考虑到城乡统筹、城市化进程、社会主义新农村建设等各个方面。
　　通过对这些问题的关注和解决，解甲庄项目实际上完成了对烟台市城市形态发展的积极响应。不仅成为烟台市城市形态的重要组成部分，同时也为我们的城市发展，特别是城乡结合部的发展带来了一个新的模式。
　　
　　【参考文献】
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　　[3]周晓华．城界消失旅游地产[M]．北京：机械工业出版社．2007．

《城市化背景下烟台市市郊旅游地产发展的思考》

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