日照市市区城中村改造的现状及对策研究

　　摘要：目的解决困扰城中村改造的核心问题。方法选取日照市市区不同类别的村进行调查、分析。结论提出加快城中村改造的措施。
　　关键词：城中村改造，现状，对策
　　
　　为加快城中村（城中村包括村、村改居、村改社区，下同）改造，选取日照市4个街道不同类别的12个村近3年的城中村改造情况进行调查，对这些城中村改造的基本情况和成功做法进行分析，提出对策。
　　1日照市市区城中村改造的基本情况
　　据统计，市区范围内有城中村89个，人口约11.3万。城中村整体建筑混乱，建筑密度高，街道脏乱差，房屋出租杂乱，易诱发治安、消防、环保、卫生等诸多问题。2008年，市区启动改造的村12个，安置用地13.3万平方米，拆迁腾空土地34.2万平方米，建成安置楼16.5万平方米，回迁1610户，正开工建设安置楼23.9万平方米。2010年，列入改造的村有13个。城中村改造是城市发展的必然选择与结果，有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，能够优化土地资源配置、提高土地利用率，节约、集约、高效利用城市土地，对平抑城市房价有明显作用。
　　2城中村改造的基本做法
　　2.1拆迁安置，村民利益优先。2007年，日照市政府38号文件《关于城中村改造的意见》出台后，启动了规模最大的一次成片区、大面积城中村改造。试点之初，在拆迁安置环节上陷入“持久战”。所以38号文件出台后，给予村在城市规划、土地出让中足够的优惠政策，使其在诸多利益关系中受益最大。在改造的村中，普遍采取“拆一补二”的补偿办法，四间宅基地的正房，可以置换二套共170至180平方米的安置楼，这一做法是日照市根据实际情况进行城中村改造的创新；同时还与村民签订回迁房交付时间，多层楼在一年内交房，高层楼在二年内交房，确保村民无后顾之忧。
　　2.2优选城中村改造模式。经过二年多的实践，日照市初步形成了二种模式：一是自行改造模式。最初改造的村全部采用这种模式。二是村企合作改造模式。这种模式在城市中心地带比较可行，新市区的房产价格高，合作企业有利润空间，可借助房地产开发企业的专业优势和资金优势，建设质量好和标准高的生活居住区。
　　2.3多渠道筹集城中村改造资金。日照市城中村改造，坚持政府组织、村实施、市场运作、政策扶持的原则。为解决改造资金，多渠道筹集资金：一是村经济积累；二是由各区政府借支，由街道财政担保，借给改造的村；三是安排建筑企业带资建设；四是个别村以划拨土地使用权抵押贷款；五是与企业合作，由企业垫付资金；六是村集体内部集资。
　　3城中村改造面临的困难
　　3.1改造成本缺口大，资金不足。城中村改造“拆一补二”模式，解决了村民的利益，但大大增加了新建安置楼的成本。经济条件好、集体资产多、位置优越的村居，为便于拆迁，比其他村安置房屋面积和补偿额要高，而经济基础薄弱的村无法支付这笔启动资金，增加了这些村的拆迁难度。城中村改造，算总账会有盈余，但算眼前张，启动资金不足，拆迁时畏手畏脚，村压力很大。
　　3.2村民利益均衡难，影响拆迁。在日照城市规划区，已有十几年没有审批宅基地，拆迁时以现有房屋为基础进行安置，个别村在拆迁分户时，可以解决部分老年房，但对几代一家的家庭，不能解决分户问题，历史的、深层次的矛盾就暴露出来，补偿和分户的标准难以衡量。还有的居户依靠原来房屋的优势地段，索要过高的补偿，“钉子户”也不少见，影响整体拆迁。
　　3.3开发周期长，风险较大。自行改造的村，首先要投入资金搞拆迁，需要5至6个月的时间，腾空后的剩余土地进入市场出让，从开始办理规划到土地招拍挂出让完成，也需5至6个月，安置房建设时间需要1至2年，城中村改造项目开发的周期总体需要2至3年的时间，不可预见的因素给村拆迁带来风险。
　　3.4房屋供求失衡，潜在风险增高。日照市市区人口有33万，按户均2.7人计算，约12.3万户，预计有一半的家庭购房，需6.15万套。现有12个村已进行城中村改造，预计拆迁腾出土地面积75万平方米（1125亩），按1.5的容积率计算，在二年内建房110万平方米，以每套100平方米核算，约建1.1万套住宅；目前市直三区，东港区、开发区建房正在运作之中，据估算一年内约增加1.3万套住宅；每年市区房地产公司建房的数量也在1.5万套左右；2010年被列入城中村改造的新村，也会增加房屋1.3万套。这样二年内房屋增加数量会突破6.7万套。房产供大于求，物业供给量大于市场需求，将会导致大量物业空置，城中村改造投资回收期延长，甚至出现亏损。
　　4优化城中村改造的措施和建议
　　4.1因地制宜，解决资金瓶颈。坚持政府引导，村实施，市场运作，制定优惠政策，积极引导鼓励社会力量参与城中村改造。村可根据集体积累和其他融资条件，因地制宜找到适合自己的改造模式。对集体积累多，又有开发经验的村可选择自拆自建的模式，滚动发展，解决资金。对集体积累少，又急需开发且无经验的村可选择村企合作模式。
　　4.2合理分层次推进城中村改造。城中村改造费用庞大，是一个长期的过程，要分清主次，有计划地逐步推进。在城市的中心地带首先推行，然后带动其他区域改造。在以村为主体的前提下，应根据自身的经济条件、区域位置选择时机进行改造。
　　4.３建议出台城中村改造实施细则。推进城中村改造是一项复杂而艰巨的系统工程，需政府的坚强领导，职能部门各司其责。村设专门机构，负责拆迁改造工作，企业参与投资的，要规范其融资方式和土地开发方式。对出现的新情况如村企合作、拆迁补偿标准等。政府应以规范性文件的方式，作出明确规定，便于在实际中执行。
　　参考文献
　　〔1〕日照市人口年鉴2010
　　〔2〕日照市人民政府（2007）38号文件《关于城中村改造的意见》

《日照市市区城中村改造的现状及对策研究》

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