试论离婚时房产的分割问题

　　近年来，随着社会经济的快速发展、利益分配的变化使人们对婚姻和情感的认识发生了很大的转变。人们对婚姻质量要求逐渐提高，导致了离婚数量呈逐年上升趋势，有数据显示，2008年全国法院一审受理婚姻家庭纠纷案件共计128万件，2009年为134万件，2010年为137万件。
　　在离婚案件的处理中，各方争议的焦点问题就是房产的分割问题，随着近几年房地产的快速升温，全国各地的房价都处于快速上涨的阶段，一套房屋动辄几十万，甚至上百万。在一般家庭中，房屋是共同财产中价值最高的财产，所以对房产的争夺就最为激烈。夫妻感情破裂后仅因房产分割问题不能达成一致意见而起诉至法院的约占70%，可见房产分割问题在离婚案件的处理中是非常重要的。
　　房产作为不动产有其很多特性，所以房产的分割也显得更为复杂，在审判实践中也较难把握。2001年《婚姻法》修订后，为了更好地贯彻婚姻法的立法精神，最高人民法院陆续出台了三个司法解释，特别是今年8月13日施行的《婚姻法司法解释（三）》引发了社会各界人士的热议，该司法解释针对审判实践中亟须解决的诸如一方婚前贷款所购不动产性质的认定、父母为子女结婚买房的归属等问题作出了解释，便于全国的审批机关对法律适用标准的统一。借《婚姻法司法解释（三）》实施之际，在此对司法实践中涉及到的房产分割问题进行归纳梳理。
　　一、房产分割的原则
　　离婚时房产的分割，一般情况下是按照婚前财产归各自所有，婚后共同财产予以分割的原则处理。所以，首先要确定的是房产是否属于夫妻共同财产，确定了共同财产性质之后，根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、第四十二条之规定，按照夫妻订有协议的遵照协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，本着照顾子女和女方权益的原则判决。如一方确实生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。
　　二、房产所有权的归属
　　（一）一方婚前出资购房，并在婚前已取得房屋所有权的房产属于购买人的个人财产
　　根据《婚姻法》第18条之规定，此类房屋属于一方的婚前财产，《婚姻法解释（一）》第19条又明确规定了，“婚姻法规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，夫妻双方另有约定的除外。”
　　（二）一方婚前贷款购房，婚后共同还贷的房屋的分割就比较复杂，不能简单认定为婚前个人财产或夫妻共同财产，而应根据是否取得房屋所有权证书以及取得的时间等情况来综合考量
　　1、离婚时尚未取得房屋所有权的，法院对所有权问题一般不予处理。
　　《婚姻法解释（二）》第21条规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”
　　根据上述规定，在离婚诉讼过程中，如果贷款购房还没有取得房屋所有权，双方协商不成，法院一般不对此类房屋的所有权问题，只对使用权作出判决。
　　2、结婚前已经取得房屋所有权的，认定为产权登记方的个人财产，对此基本无争议。婚后共同还贷部分视为是另一方的债权，由产权人进行补偿。
　　3、结婚后取得房屋所有权的，以往对该类房屋所有权的归属问题争议很大，有不同见解。
　　新出台的《婚姻法解释（三）》第10条确定了统一的标准，“离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，法院可以判决归产权登记一方。尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
　　产权登记人在婚前购房时已经通过自己首付及银行贷款的方式支付了全部购房款，自然取得了购房合同中购房者的全部权利，婚后获得房产所有权登记这一物权只是财产权利的转化。但是产权人应就按揭房屋在婚后的增值部分以及婚后共同还贷部分，对共同还贷的配偶作出公平合理的补偿。
　　（三）一方婚后用个人财产购买的房屋，应为购房者个人财产
　　需要注意的是，在离婚时购房者对于购房款属于其个人财产这一关键事实负有举证责任。因为夫妻之间无特殊约定的情形下，婚后双方取得的收入属于夫妻共同财产，如果主张是用个人财产购房，就要由提出主张的一方承担举证责任，如果没有证据能证明其主张，该房屋还是会被认定为夫妻共同财产来进行分割。
　　（四）继承与赠与取得的房屋
　　1、一方婚前继承或赠与所得的房屋，属于婚前个人财产。
　　2、一方婚后继承或赠与所得的房屋，如在遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产，属于一方个人财产；如无此明确约定，则根据婚姻法第17条规定，认定属于夫妻共同财产。
　　3、双方共同继承或赠与所得的房屋，归夫妻共同所有。
　　（五）父母出资为子女购房的问题
　　1、婚前由一方父母出资，产权登记在出资人子女名下的，属于出资人子女的婚前个人财产。
　　2、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为是对自己子女一方的赠与，应认定为出资人子女的个人财产。
　　这是《婚姻法解释（三）》的新规定，父母为子女出资购房时无论从其真实意愿还是考虑中国实际国情，都应视作是父母对自己子女一方的赠与，如果在离婚时，认定为夫妻共同财产，显然违背了出资人的真实意愿，也侵害了出资人的权益。
　　3、婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
　　《婚姻法解释（三）》的新规定，这样规定比较公平合理，便于审批机关进行裁定。
　　（六）公房承租权的分割
　　1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享有。
　　2、一方或双方在婚后取得公房承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。
　　3、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产
　　三、对共有房产的分割
　　1、双方都主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。
　　2、一方主张房屋所有权，有评估机构按照市场价格对房屋进行评估，取得房屋所有权的一方应当给与另一方相应的补偿。
　　3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请对房屋进行拍卖，双方分割价款。

《试论离婚时房产的分割问题》

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