浅析我国房地产业发展方向

　　摘要：房地产业是国民经济的支柱产业之一，是与民生息息相关的一个行业。我国房地产业情况复杂，企业发展缺乏对行业周期和未来发展趋势的准确判断，也缺乏理论的指导和明确的方向。
　　关键词:房地产；产业价值链；发展方向
　　一、国内外房地产发展历程和特点
　　（一）.美国的房地产市场
　　美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（ＲＥＩＴｓ）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
　　（二）.日本的房地产市场
　　日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。日本的房地产市场呈现出如下特点：
　　1、重视法律保障。
　　2、优惠的住宅政策。
　　3、集团企业发挥积极作用。
　　（三）.香港的房地产市场 
　　香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点:
　　1、地皮最值钱。
　　2、项目运作“一条龙”化。
　　3、获取土地是第一要义。
　　4、融资渠道相对单一。
　　5、期房预售制。
　　通过上述研究可以发现不同国家的房地产市场有其自身的特点。
　　二、国内房地产发展现状及所处周期
　　（一）我国房地产业特征
　　我国地域辽阔，人口众多，各地的房地产市场发展程度也高低不一。我国的房地产制度也是在发展中不断的摸索前进，内地的房地产开发起步较晚，开始于70年代末80年代初，至今有近30年的发展历史，特别是近10年发展迅速，号称房地产“野蛮生长”的十年。我国的房地产经历了1979—1990年的严重短缺期，1991—2005年的相对短缺期，目前已经进入到相对饱和期。我国现行的土地制度和房地产制度决定了我国房地产市场有如下特点：
　　1、土地制度的“双轨制”造成住房市场的“双轨制”。
　　2、城镇房地产市场所体现出来的“二元化”。
　　3、商品房市场实行预售制度。
　　4、学习新加坡建立“住房公积金”制度。
　　5、房地产企业开发及盈利模式多样化，不断进化。
　　（二）我国房地产业所处生命周期
　　1、房地产业所处生命周期
　　判断目前我国内地的房地产业处于什么样的行业周期对于判断房地产业未来的发展趋势具有重要的意义。通过对我国房地产业历年的销售额及销售面积数据的研究，对比行业生命周期理论图，可以发现，我国内地的房地产业目前处于市场急剧扩大的行业高速成长期。
　　表11987—2009房地产销售情况统计
　　年度 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994
　　销售额（亿元） 110.1 147.2 163.8 201.8 237.9 426.6 863.7 1018.5
　　销售面积（万平米） 2697.2 2927.3 2855.4 2871.5 3025.5 4288.9 6687.9 7230.4
　　年度 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
　　销售额（亿元） 1257.7 1427.1 1799.5 2513.3 2987.9 3935.4 4862.8 6032.3
　　销售面积（万平米） 7905.9 7900.4 9010.2 12185.3 14556.5 18637.1 22411.9 26808.3
　　年度 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 
　　销售额（亿元） 7955.7 10375.7 17576.1 20826.0 29889.1 25068.2 43995.0 
　　销售面积（万平米） 33717.6 38231.6 55486.2 61857.1 77354.7 65969.8 93713.0 
　　
　　
　　
　　
　　图1销售额变化图
　　
　　
　　
　　
　　
　　图2历年销售面积变化图
　　数据来源：通过中国统计年鉴整理所得。
　　2.房地产业市场竞争特征
　　目前，中国房地产企业多达八万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。内地市场占有率最高的万科，已经在2008年、2009年连续蝉联全球最大房地产公司头衔，2007年的全国商品住宅市场占有率为2.07%，2008年为2.34%，2009年下降为1.66%，2010年上半年的仍只有2.18%左右（资料来源于万科年报及半年报）。美国前5大开发商整体占有率是18％，日本是20％。平均下来每个开发商至少是4％。中国和日本比较像，人口多，比较密集。我们选取2008年、2009年及2010年上半年的销售数据来计算房地产业的行业集中率：
　　表2房地产企业2008—2010年上半年销售额排行榜单位：亿元
　　序号 企业名称 2008年度 2009年度 2010年上半年
　　  金额 排名 金额 排名 金额 排名
　　1 万科 478.7 1 630 1 355 1
　　2 绿城 151.8 4 510 2 204 5
　　3 保利地产 205.11 3 430 3 208 3
　　4 中海外 266.1 2 413 4 195 6
　　5 绿地   360 5 207 4
　　6 恒大 118 7 307 6 211 2
　　7 华润置地 79.95 12 249 7 65 17
　　8 富力 147.29 6 241 8 125 8
　　9 世纪金源   236 9 94 13
　　10 碧桂园 147.36 5 212 10 139 7
　　11 金地 114 9 205 11 55 20
　　12 世茂房地产 71.96 13 198 12 100 11
　　13 龙湖 102.11 11 187 13 105 10
　　14 中信地产   180 14 96 12
　　15 雅居乐 116 8 164 15 94 14
　　16 招商地产 64.15 14 157 16  
　　17 合生创展 107.75 10 150 17  
　　18 远洋地产 58.34 15 137 18 72 15
　　19 福建融侨   135 19 63 18
　　20 星河湾   130 20  
　　21 大连万达     117 9
　　22 首开集团     65 16
　　23 越秀     56 19
　　全年全国销售额 24071 43995 19800
　　根据上述数据计算，可分别得出以下数据：
　　表32008年到2010年上半年房地产业集中率
　　序号 行业集中率 2008年 2009年 2010年上半年
　　1 CR4 4.58% 4.51% 4.95%
　　2 CR8 6.77% 7.14% 8.30%
　　3 CR10 7.69% 8.16% 9.42%
　　小结：通过研究发现，目前我国内地的房地产业目前整体处于市场急剧扩大的行业高速成长期；从行业集中率来看，可以判断目前我国房地产业仍处于分散竞争性市场阶段。
　　3、未来房地产业发展前景 
　　根据上述分析可以初步判断是，大致在十年左右的时间内，国内住宅开发市场仍将处于黄金期，房地产市场将处于产业高速成长期；在此之后，城镇住宅的需求将明显减少，商业地产的景气将得以大幅提升，房地产业将逐步进入成熟期。
　　三、未来中国房地产业企业发展方向研究 
　　通过比较日本、美国、香港等外部房地产业的发展历史，借鉴诸如零售业等行业的发展经验。通过对我国房地产业发展所处行业周期及竞争情况的分析，可以对我国房地产业的未来发展前景作出初步判断，结合产业价值链整合理论，可以得出我国房地产企业在未来的发展中可能会呈现以下几种方式：
　　（一）细分价值链的专业化发展方向
　　房地产业转型的一个特点是相应的企业由全能型向专业型转变。在未来10年的房地产业成长期，房地产企业的专业化程度会越来越高，市场化进程的不断深入必然导致传统意义的集团作战或者说“一条龙”的发展模式被专业化的开发模式取代。房地产产业链的各环节分工将愈加明细，市场细分呈现多元化和专业化的特点。专业化程度将得到很大提高，并主要表现在产业专业化、产品专业化和人才专业化。产业专业化，即从规划设计，到动工建设，到装修销售，都由不同的专业公司提供产品或者服务，集成了产业链上的各种资源。而开发商的角色更多的将成为产业链条的中心，成为资源的组织调配者。产品专业化，其中之一是“细”，即细分市场。对于中国绝大多数房地产企业来说，想占领每一个层次市场已经越来越不现实，因此将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，以较为超然的态度参与竞争，在自己的细分市场内取得胜利。
　　（二）横向一体化发展方向
　　产业成长期的另一个特点是市场增长率很高，需求高速增长，企业的战略选择之一是通过迅速扩大生产，提高生产量来获得收入。这一特点表现在房地产业就是房地产业的横向一体化，简单来说就是房地产企业的合并、收购等活动，通过横向一体化的整合迅速扩大规模，获取土地、人才等各种资源。通过分析，以下四种因素推动房地产业并购整合。
　　因素一：房地产相关金融及土地政策的实施，提高了对房地产企业资本实力及融资能力的要求。
　　因素二：市场竞争加剧，对地产商的开发能力提出了更高的要求。
　　因素三：国有资本在房地产领域的布局进行调整。
　　因素四：资本实力雄厚的新进入者不断涌现。
　　通过横向一体化的发展，企业通过并购可以迅速扩大规模，打破行业壁垒和规模限制，主动适应外部变化，抓住产业快速成长期的历史机遇，迅速的做大，实现高速发展，获取较高的利润。
　　（三）纵向一体化发展方向
　　行业成长期的继续发展将导致生产厂商随着市场竞争的不断发展和产品产量的不断增加，市场的需求日趋饱和。生产厂商不能单纯地依靠扩大生产量，提高市场的份额来增加收入，而必须依靠追加生产，提高生产技术，降低成本，以及研制和开发新产品的方法来争取竞争优势，战胜竞争对手和维持企业的生存。房地产企业可以通过实施纵向一体化战略来获得成本领先，获得最优的报酬递增效果，节约交易费用，降低成本。
　　在这种模式下，开发商作为房地产全程运作的资源整合者，通过其内部相关部门来获取外部供应链企业的资金流、物流与信息流，并在其企业内部形成对于“三流”的集成，通过内部集成，将原本难以构建的外部的供应链以另一种形式在开发企业内部形成。这种模式对于开发商的资源整合能力提出了很高的要求，开发商将以“集成制造商”的身份代表供应链中的若干企业来面对客户，因此有效地协同供应链中的企业保持共同的客户目标将在很大程度上避免重复劳动，并提高客户满意度，积极地与相关企业结成合作伙伴或者战略联盟是开发商实施其纵向一体化的发展战略的有效途径。
　　本文研究认为我国房地产企业在未来的产业周期内有细分价值链专业化发展、横行一体化、纵向一体化三个发展方向，希望本文能对中国房地产企业“看清方向，选对道路”起到一点启迪作用。

《浅析我国房地产业发展方向》

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文章名称： 浅析我国房地产业发展方向

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