我国商业地产经营模式浅析

　　摘要:随着国家政策的实施和住宅地产开发的饱和，商业地产越来越多的得到各级政府、投资者与开发商的重视。商业地产行业具有投资高风险和利润高回报的突出特点,其包括商业与地产两大部分的内容,如果开发商单纯的强调以商业模式来做地产或是以地产模式来做商业,其结果必然都不会成功。本文对我国商业地产运营模式进行了分析和比较。
　　关键词:商业地产；经营模式
　　0、引言
　　加速商业地产开发是大势所趋
　　其一、经济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP的比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP的比重仅为40%左右，商业地产存在巨大的发展空间。
　　其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力，通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有优质的商业物业，将会成为房地产企业实力与品牌的见证，也将是房地产企业持续成为行业标杆的有力支撑。
　　其三、政策频出和土地规划使得房地产企业不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，所有开发商不得不接触商业地产。
　　一、房地产企业的收益渠道
　　地产行业的收益渠道有四：一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。通常意义上的地产开发商只是通过推销住宅或者商铺以获得收益，故其获得的只是一次性收益，却难以得到更大利润，包括持续经营的租金收入，地产所在地段升值后带来的溢价升值，以及品牌效应带来的溢价。而商业地产相对于普通的住宅地产却具有收益渠道更广的优势，其行业特点决定了它可以获得来自全部四种渠道的收益。在新形势下，如何探索商业地产开发的最优模式，如何使商业地产开发投资的价值最大化，不仅是政府关心的命题之一，也是各个投资方、地产开发商以及商贸企业重点关注所在。
　　二、全部出售模式
　　这里的出售是指将自营商业分割成小型的产权商铺进行出售。在出售了商铺的产权之后,开发商只对出租的部分,即超市部分拥有自己的产权,而对于已经出售的部分不再拥有经营权和管理权。其具体操作方法往往是:将每一层划分为10-50平方米的小产权进行销售回收大量资金,确保项目盈利。为了保证拥有统一经营、统一管理的权利,业内现在大都通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权,其返租利率一般定在6%-10%(高于银行贷款利率才有吸引力)。对于开发商来说,这种模式的优点是:
　　(1)短期内回收大量资金,为下一个项目的滚动开发提供资金保证。
　　(2)实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活开发商在购物中心周边开发的楼盘,有利于楼盘升值。
　　(3)在理论上可以将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回,交给真正有经营实力的大商家进行经营,或者自己组建商业管理公司进行经营。
　　而开发商在获得高回报的同时,伴随而来的是高风险:
　　(1)合同期不可能很长(如长达10年以上,大多数购房者取回商铺的经营权时己进入老年)。一般10年为限,10年后业主进场自行经营或自行出租,会破坏商场统一经营格局,引发一系列问题。
　　(2)大型封闭式商场的基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。因此三楼以上销售难度大,客户风险高,一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
　　(3)6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率,入不敷出。
　　(4)商业地产价值链上体现了多方的利益关系,包括开发商、投资者和零售商的利益。作为价值链的第一个环节,由于开发商确定的主力店租金非常低,为了收回投资,缓解资金压力,将产权商铺售价提的过高,直接占用了商铺投资者的利益,而商铺投资者为了收回投资,不得不将对零售商的租金提高。零售商的市场触觉是最敏锐的,如果不能盈利,他们会宁愿选择撤出。
　　(5)商铺往往独立于主力店之外,如果无法与主力店互动并且利用主力店带来的人流,其经营将面临失败的风险。
　　(6)一旦项目正式运营之后不能达到业主的回报要求,将会给购物中心经营带来巨大的障碍,最终可能导致开发商无法控制经营业主,使原有的经营和策划方案无法贯彻执行,各方利益都要受到损害。
　　三、全部出租模式
　　这种经营模式是指将自营商业全部出租。开发商拥有购物中心的全部产权,可以对其进行整体的规划、统一管理、统一经营。这种方式为资金实力比较雄厚的开发商所青睐,但要求开发商具备出色的招商能力和商业物业经营管理能力或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴,其主要的优点有:
　　(1)国际上通行的正规购物中心都是采取“只租不售”的运营模式,而不像国内很多购物中心在管理运营上采取的分割商铺出售的方式,这种运营方式只能导致购物中心变成小商品市场。“只租不售”能够实现购物中心良好的整体管理和整体营销。
　　(2)实现真正意义上的统一管理、统一经营,购物中心的经营和管理者可以有从容的对物业进行分割、租赁,想方设法采取多元化营销手法、为消费者提供最完善的各类服务以留住和提升人气,让他们增加消费的可能。如此一来,租户生意将有保证,交纳租金将不是问题,而最终受益的还是购物中心的投资方。
　　(3)物业全部出租的开发商赚取的是长期利润,每年购物中心的经营都将带给开发商稳定的租金回报,而一个成功的购物中心其租金回报将是一个稳定的现金流来源,对开发商来说有很大的益处,最终实现长期的利润最大化。其好处是产权握在开发商手里,可以抵押再贷款,还可以待增值后出售,甚至可以将商业物业纳入企业的资本运作。
　　(4)依靠成功的商业经营,还可以带动周边物业的增值,开发商可以依托购物中心开发其他形式的房地产,例如:住宅、写字楼、酒店及小户型公寓等,这些房地产的增值将给开发商带来高额的资金回报。
　　物业全部出租的经营模式需要开发商强大的资金作为保障,同样拥有一定的风险:
　　(1)一个全新的购物中心旺场需要2-3年的时间,在这段时间里,需要对购物中心的经营和管理投入大量的精力、人力和物力,来提高项目的市场认知度,形成以其为中心的新商圈,从而提升项目的商业价值和发展前景,因此需要开发商提供大量的资金支持,一旦开发商的资金链出现断裂,后期运营将无以为继,项目出现死盘,开发商的损失是巨大的。
　　(2)全部出租经营模式的另一大压力是统一规划、统一招商,从购物中心的定位开始就要求开发商能够有清楚的认识,确定购物中心的主题,并围绕其展开招商和策划工作。其不仅需要引进知名商家作为核心主力店,同时也必须依靠众多的小经营户才能实现项目的规模化经营。因此,其招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种,多档次的经营。采取有针对性的锁定目标经营商家群体,进行有效地信息传递,完成招商。
　　四、半租半售模式
　　这种经营模式是一种折衷的方式,在一定程度上可以保证购物中心的统一经营,而且可以回笼一部分资金,减轻企业的压力,其主要的优点:
　　(1)有利于资金的迅速回收,部分黄金位置的商铺产权分散到客户,滞销商铺则作为出租物业。
　　(2)以返租的形式进行购物中心经营,尽可能的保证统一经营、统一管理的权利,争取多方共赢。
　　与全部出售经营模式相似的风险在这种模式里同样也会出现:
　　(1)不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散,难以统一经营管理,如果楼层较高,则极易出现一楼经营火爆,二楼以上冷冷清清的局面,如楼层不高则风险较低。此外，不能统一规划业态，各商铺业态不能互生互补，经营风险较大。
　　(2)一旦项目正式运营之后不能达到业主的回报要求,将会给购物中心经营带来巨大的障碍,最终可能导致开发商无法控制经营业主,使原有的经营和策划方案无法贯彻执行,各方利益都要受到损害。
　　(3)与全部出售模式一样,同样要维护价商业地产值链上的平衡,保证主力店与商铺之间的互动。
　　五、三种模式的比较结论
　　根据上文分析可知,自营商业全部出租模式短期内能够回收大量资金,为下一个项目的滚动开发提供资金保证;管理模式上非常灵活,实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活开发商在购物中心周边开发的楼盘,有利于楼盘升值。应该说回报前景十分乐观,但是由于管理模式十分灵活,一旦业主不能盈利可能会迅速的退出经营,将给开发商带来很大的不确定性和经济损失。
　　自营商业全部出租模式实现了真正意义上的统一管理、统一经营,购物中心的经营和管理者可以有从容的对物业进行分割、租赁这种经营模式。而且开发商赚取的是长期利润,每年购物中心的经营都将带给开发商稳定的租金回报。但是资金回收速度比较慢,这又需要强大的资金作为保障,一个全新的购物中心旺场需要2-3年的时间,在这段时间里,需要对购物中心的经营和管理投入大量的精力、人力和物力。

《我国商业地产经营模式浅析》

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