浅谈如何有效控制房地产项目工程造价

　　摘要：在竞争激烈的市场经济中，房地产开发企业要求生存、求发展，必须有效地控制工程造价，以提高企业的投资效益。对房地产企业来说为实现既定的目标收益，在确保工期、质量的前提下，注重成本管理，降低开发成本，以最小的成本换取最大的经济效益，就能在激烈的市场竞争当中取得主动，走向成功。
　　关键词：全过程；造价控制；决策；设计；招投标；工程施工
　　房地产企业中降低开发成本是开发商的主要任务。也是保持房地产市场健康稳定发展的重要因素。在此着重阐述项目工程造价控制的应对措施。
　　一、决策阶段与设计阶段的造价控制
　　房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况，流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。根据相关资料显示。项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比。并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。
　　拟建项目一经决策，设计就成了一项工程建设和造价控制的关键，设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，已取得事倍功半的效果。项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使得工程造价大幅度降低；充分挖掘潜力是控制工程造价的关键所在。为此，要做好以下几方面的工作：
　　（一）项目的功能定位分析。房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目进行分析、评审、决策。
　　（二）委托设计任务。房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求。做好设计任务书的编写工作。
　　（三）进行限额设计。房地产商应将设计造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计师在建设平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额内最大限度地满足和提高使用功能。
　　（四）加强设计进程控制。及时与设计方进行沟通与配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。
　　（五）设计总体方案应重点研究。整个项目的建设品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。
　　（六）实行设计方案投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招标还可以选择优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。同样一个工程，不同的机构设计会造成工程造价差别很大，例如：某个开发项目的住宅小区，同样是在地下室板块上两层带阁楼小高层，相同的框架结构类型由于设计人员不同，每平方米建筑钢筋含量相差10kg，仅钢筋一项每平方米建筑面积造价就相差60元。
　　（七）细节设计，做到心中有数。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益。当前普遍存在着设计不精，深度不够的情况，设计变更频繁，给工程造价控制带来了一定的难度。对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
　　二、施工招标及签约阶段的工程造价控制
　　合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
　　（一）确定发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。
　　（二）确定招标方式。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及使用范围。一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。
　　（三）确定合同价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权力以及对合同双方有不同的风险。目前都选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资，但采用此形式时要特别注意风险包干范围的确定。对于结构复杂、工程量大、施工周期长的合同却不宜采用此形式。宜选用成本加酬金的形式确定。
　　（四）应用保函或保证金。保函或保证金是为了保证投标人能够认其投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房地产商应该很好地加以利用，比较常用的有投标保函（或保证金）等。使用过程中要注意它们的使用时段以及相互衔接关系。
　　（五）选择清单报价形式。对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式，增加施工企业的竞争意识，通过市场竞争形成工程造价。还应特别注意已招标文件中一定要规定投标人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
　　（六）确定重要合同条款。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。实践中关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及生产质量争议的处理；对价格调整的范围、程序、计算依据和设计变更、观场签证、材料价格的签发、确认；对工程进度和竣工结算所需要的文件、程序和效力进行等上述问题必须进行明确具体的规定。《通用条款》对于灾害（风、雨、雪、洪、震）等达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度予以量化。如几级以上的大风，几级以上的地震，持续雨季多少天达到多少毫米的降水等才能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
　　三、施工阶段的工程造价控制
　　在工程施工阶段由于工程设计及招标阶段也已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段影响工程造价的可能性比其它阶段相对少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：
　　（一）策划项目管理方式。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。
　　（二）审查优化施工方案及施工顺序。审查及优化施工方案是控制投资。
　　（三）加强图纸会审，减少施工过程的变更。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工之前，组织开发公司设计、监理、施工等单位进行图纸审查、交底，对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同的角度对施工图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误引起施工洽商，造成经济损失。要杜绝不合理的设计变更，对确实必须发生的设计变更，应采取审核会签制的方法，相关单位讨论决定。特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几家现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。
　　（四）做好材料、设备的订货、采购、供应工作。一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理机构公布的信息价再结合市场行情进行适度的调整即可。但市场装潢材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或则由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买，这样才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购。设备造价设计金额大，占整个工程造价的30%以上。设备订购计划必须与工程实施进度紧密配合，以免影响工期。
　　（五）索赔及反索赔。按照国际对索赔及反索赔的界定，我们可以这样来理解我国实际工作中的工程索赔与反索赔：在建设工程中，索赔是合同双方经常发生的正常的管理业务，我们习惯上把承包商向业主提出的补偿损失的权利要求称作“施工索赔”，索赔内容主要是工期和费用的索赔。而对于业主向承包商提出的索赔或则业主对承包商的索赔要求根据合同条款进行评议，否定其索赔要求中的不合理部分，称其为“反索赔”。索赔的出现在所难免，在实际工作中制定规范的索赔程序，准确及时处理索赔和事件。索赔和反索赔都要求以合同为依据，要求发生的索赔事件真实、证据确凿，费用计算合理、准确，责任分析清楚，这样对合同双方处理起来易于接受，减少争议和纠纷。
　　四、竣工结算阶段工程造价控制
　　工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求后，向承包单位进行的最终工程价款结算。在工程结算时应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，对未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减；凡合同条款明确包含的费用、属于风险费包含的费用、未按合同条款履行的违约等也一律核减，严格把好审核关。要求：1.核对合同条款；2.检查隐蔽验收记录；3.落实涉及变更签证；4按图核实工程数量。
　　综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程。是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科。只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，减少建设资金的不合理流失，以利于房地产开发资金的合理流动，实现资金的良性循环，才能达到全面控制工程造价的预期目的，取得较好的投资效益。

《浅谈如何有效控制房地产项目工程造价》

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