房地产项目风险控制策略研究

　　摘要随着房地产项目开发的日趋成熟，越来越多的开发商认识到了项目风险控制的重要性。如何在项目启动到售后服务的整个过程中，及时有效的进行风险控制，是关系一个项目目标实现的关键。本文分析了房地产项目风险控制的重要性，并结合作者的工作经验，提出了房地产项目风险控制的一些策略。
　　关键字：房地产，项目，风险控制
　　1．房地产项目风险概述
　　房地产项目风险，是指因为投资商对某房地产项目决策投资与客观条件的不确定性，从而导致该项房地产项目投资的期望收益和实际收益之间出现偏差的发生概率，即在房地产项目投资过程中，投资商遭受各种损失的程度及其概率，其中包括投资商间接或者直接的损失。房地产项目投资风险，一般可用风险损失的范围、幅度以及出现偏差的概率这两个参数来描述。
　　2．房地产项目风险控制的意义
　　房地产项目风险控制是为了对房地产项目过程中的各种风险因素进行客观地预测、准确地评估，进而制定有效的风险控制策略。
　　企业创建和发展的根本目的在于盈利，同时存在着利润与风险。如果房地产投资者不能准确有效的把握项目实施过程中的风险，并对其进行有效的控制，很大可能会损失巨大。许多小规模或新建的房地产公司就是由于对风险没有足够的认识、盲目自信、对需求没有进行细致深入的研究从而蒙受了巨大的损失。
　　对房地产项目而言，从提出开发设想到最后交付房屋使用权以及之后的售后服务过程中，大致可以分为项目开发规划、可行性分析、项目用地申请、项目施工图设计、征地、工程招投标、建设施工、销售、以及售后服务等十几个关键环节。房地产项目风险复杂多样，而且存在同一环节中并存多种风险等不利情况，一旦其中任何一个环节中出现问题，均有可能给整个房地产项目的正常运作带来严重的负面影响。
　　因此，房地产项目全过程的风险控制具有非常重要的意义。房地产项目是涉及多个点面、广度范围的动态复杂过程，只有充分做好项目风险控制，同时结合市场经济、工程建设的实际形势，正确的对待和评估房地产项目中存在的风险，才有利于房地产开发商对项目开发各环节中存在的风险及时准确地识别和把握，然后采取合理的风险控制措施，以实现对整个工程项目全方位的控制，确保房地产工程项目开发取得较高的社会经济效益。
　　当前我国的房地产开发商普遍存在着只重视项目开发，忽视项目风险控制的情况，导致了很多项目在实施过程中频繁出现问题，从而使得项目实施停顿甚至中断，开发商受到巨大的损失。因此，房地产项目风险控制应作为房地产企业经营管理的重要组成。结合市场形势和项目情况，加强房地产项目各环节中风险控制力度，提升房地产开发商的风险控制意识和风险控制水平，实现房地产项目管理向风险主动预控管理方向的转变，强化企业在房地产行业中的核心竞争力。
　　3．房地产项目风险控制的策略
　　3.1房地产企业项目风险控制
　　房地产项目风险的控制，从长远来看，首先要公司内部制度的完善以及项目流程的合理建设，才可以良好有效的进行风险控制。
　　3.1.1房地产项目企业应建立健全风险控制体系
　　房地产项目企业应建立健全的风险控制体系，并应设立专门的风险评估分析组织。企业要根据当前市场情形选择正确的投资理念，并总结投资经验，防范投资风险。企业要对投资的房地产项目按照科学程序，全面分析评估整个项目开发中存在的风险，尤其在方案论证过程中，要对国家政策、房地产市场价格变化等外部限制因素给予充分的考虑和计划。房地产企业在项目可行性研究的过程中，应建立完善的风险控制体系，并结合工程实际情况，从项目开发立项到售后服务整个阶段中及时有效的分析和控制存在的风险。
　　3.1.2加强房地产项目风险预警工作
　　房地产企业在实施项目的过程中，要以财务风险控制为核心，建立系统完善的信息资源数据库，以便实现对项目整个环节的监控管理。企业要定期展开分析会议，明确项目各阶段具体的经济技术指标，并召集企业相关的部门对项目实际情况和现存风险进行全面分析。企业对所投资的项目，要充分及时掌握其资产状况，一旦发现存在较大风险问题，立马采取相应纠正措施，最大化降低项目开发投资风险。
　　3.1.3强化房地产项目风险转移力度
　　在项目实施的过程中，可以通过加入商业保险在一定程度上转移房地产开发项目的风险，减少项目实施过程中可能存在的风险。另外，可以通过合理布局项目，分散性的转移项目风险。不同类型房地产项目在其不同阶段的风险类型、风险程度，以及获利能力都存在很大差异。因此，利用不同类型房地产项目开发的综合投资组合，通过相互补充不同的项目以及相互协调资金，达到提高企业总体风险控制能力的目的。
　　3.2房地产项目风险控制
　　当前，我国房地产项目开发各环节中所存在的风险主要与政策环境、经济发展、资金、工程建造技能、企业经营管理等因素有关。房地产项目实施周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、完工阶段、租售阶段，对风险进行控制的策略也不尽相同，下文对此进行逐一阐述。
　　3.2.1项目投资决策阶段
　　项目投资决策阶段，应对国家和区域经济政策、行业政策做好充分研究，并对项目所在区域的规划、土地、项目、适宜项目情况做出针对、准确的分析，为企业经营决策提供依据。决定项目之后应加强项目的前期论证，运用现代工程学、工程经济学、管理学等理论，对掌握的信息资源做出可靠的论证分析，为投资者减少风险。控制项目工程总造价的基础是准确的投资估算，误差太大会导致整个决策的失误，从而给项目的造价控制与管理留下隐患。在项目决策阶段，必须编制准确可靠的投资估算，允许可控范围内的误差存在。
　　3.2.2项目前期工作阶段
　　在方案选择方面，为降低风险，投资者必须在前期工作阶段出台一套市场营销总体方案，达到回避风险、控制风险损失的目的。方案不仅要有机地连接市场营销组合的四大环节，同时要充分保证组织机构、专业人员的合理配置。此外，决策者还应采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。而且，决策者还应充分考虑因市场不景气造成资金断流，建设资金供应中断的针对办法。
　　在土地获取方面，开发商应搞好与各地方政府管理部门以及土地持有者的关系，对征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题进行及时有效的处理；各种相关合同应认真签订，尽量避免合同出现歧义或语意模糊的情况。
　　在产品设计方面，必须突出重点。设计过程中加强成本控制理念，做好节约投资的措施，力求将造价和工程数量控制在限额范围内。
　　在法律风险方面，可采用下列措施：一是将实施过程中危险性较高的工作转包给其他专业施工单位，从而减少自己的风险。二是主动办理各项法律手续，并严格按照预定的工期进行施工。在合同签订时期应明确工期目标，并签订工期延期违约条款，促使施工单位树立牢固的工期责任意识。三是定期召开施工例会，及时协调和解决参建各方存在的问题，为项目施工的正常开展提供便利条件，确保在协议规定的工期内交房。
　　3.2.3项目建设阶段
　　项目实施开始阶段，应做好招标投标管理及合同管理，建立良好的监督机制。准备充分工程招标资料，规范招投标行为。公平竞争有利于工程建设总投资的控制以工程造价的降低。项目实施阶段工程管理的核心是合同管理。
　　在项目实施过程中，根据项目的规模、复杂程度、风险等不同因素，对合同中项目目标和内容，项目成本计算和付款方式，工期进度要求，项目计价方式严格规范，并明确规定双方责任，确保合同的公正合理。同时建立健全监督机制，不仅有利于项目顺利实施，而且在项目工程监理中起着至关重要的作用。对于工程中有关签证的变更重点考虑，在项目实施过程中不可能完全按照施工图纸施工，由于各种原因造成的设计变更、施工方法及材料代换等，应建立完善的变更签证程序，尽可能减少造价失控。
　　如作者所在公司采取了以下措施控制项目成本、保证施工质量：一是加强管理验工计价和分包结算。对监理单位预算工程师和公司产品部主管工程师的双审核制度严格执行贯彻。二是加强变更签证的管理。公司对产品研发的工作重点支持，并成立了专职研发部门，详细审核设计图纸，以提前发现设计瑕疵、改进产品质量；对于成本的设计变更或洽商记录，必经公司同意方可执行。三是坚持公开招标和标后评价制度，压缩采购成本。
　　3.2.4项目租售阶段
　　在此阶段应对租售合同条款是否明确、详尽给予充分重视,聘请律师或法律工作者审核。在销售定价方面，应避免一味追求利润最大化而盲目制定销售价格所导致的产品滞销。在产品销售阶段，应采取多种销售手段。比如商铺招商、媒体刊登广告、为小区增设各项配套设施、给予内部职工内部价格进行优惠销售、给予团购客户优惠等。市场供求风险是每个投资者都会面临的，不可能回避，只能通过管理手段尽可能控制风险损失。
　　
　　参考文献
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