分析房屋测量中问题及其改进

　　摘要：房屋测量市场职责不清、标注不一、成果各异等问题的出现，迫切的需要房屋测量进行技术和管理上的突破。本文将从常见的房屋问题进行分析讨论，力求为这一行业的发展提供一些改进方向，从而对于更多的实践工作中避免类似事件的发生产生一定的帮助。
　　关键词：测量标准；人员素质；审核制度
　　
　　1引言
　　住房问题一直是国家发展战略的重大问题，尽管“寸土寸金”房地产局面已经得到了很好的改善，但是人们对于房地产关注度从未降低过。这也就意味着房屋测量必然会成为买卖双方的关注热点。当前我国基本上还是由政府垄断的形式进行房屋的测绘，但是政府仅是一个管理行政部门，而非专业的从事房屋测量的技术单位，这必然会带来很多相矛盾的问题。同时当前的房屋测量机构还存在很多普遍问题：首当其冲的当然是测量人员专业素质问题，很多未经专业培训的人员工作在第一线，这必然导致测量结果的公信力下降；还有房屋测量机构鱼龙混杂，技术水平有高有低，造成测量成果的结论无法让人满意；另外房产测量技术发展一直停步不前的现状也值得人们深思。本文将从常见的房屋问题进行分析讨论，力求为这一行业的发展提供一些改进方向。
　　2房屋测量中的常见问题
　　房屋测量市场职责不清、标注不一、成果各异等问题的出现，迫切的需要房屋测量公司进行技术上的突破。房屋测量主要是表述房屋和房屋用地的有关信息，为了防止重复测绘，避免测量基准的混乱，国家给出了《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的统一规定，房屋测量的坐标系统采用的是1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测，并统一采用高斯平面投影。需要进行高程测量时，高程测量采用1985国家高程基准。
　　2.1房屋边长等数据问题
　　计算房屋面积时，房屋边长数据是必须给出的，他们的获得则是通过设计图纸，故在比对资料时经常会出现：在没有会审的图纸当中，经常会有前后不一致的情况，包括施工图、结构图图。经过会审的图纸错误少的多，并且实际当中通常不会再更改会审图纸，但一旦出现，就是使房屋某些部位的变更。另外，有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算，这对测量单位的要求会相对更高，这对设计图上的尺寸如内控尺寸、柱轴心尺寸等，由于这类尺寸必须经过换算，故在实际工作当中，必须看明白图上的标注尺寸。而对于没有标注的尺寸，这就应该找到设计人员进行补充。充分认识到房屋边长数据的重要性，工作当中细致小心是这类问题可以解决的唯一途径。
　　2.2合同产生的误差问题
　　在当前房屋买卖交易当中，开发商往往对于商品房交易中出现的面积问题通常将责任推托给测量单位而造成问题的复杂性。这一在签订计算委托书时，就应该明确双方的责任和义务，从而避免不必要的纠纷。这类问题主要有：开发商在签订委托书时资料并不齐全，签完委托书后还要提供更多的图纸；面积误差，由于设计图在施工中出现变更或者发生施工误差，这必然导致面积差异，依据标准商品房买卖合同，合同面积与产权面积误差不能超过3m2，一旦超过了这一值，就不属于测量责任。这样在实际操作当中，就应该要去开发商做的资料和文件齐全，避免出现责任不清的问题。
　　2.3工作人员测量过程产生的问题
　　测量工作人员的失误是产生所房屋面积问题的一个原因。由于测量单位的专业技术水平的不足，就有可能出现错误，具体体现在：读图不够精确、细致；专业水平不够不能读懂图纸；计算错误等造成后期检查人员的错误分析；为观测、记录数据不准确等因素造成房产面积出现差错。此外，还存在有开发方侵权、欺诈等行为造成的房产面积出现差错。对于这一问题可以通过相关法律部门认定实现维权
　　2.4．复杂服务结构的产生问题
　　出现复杂几何形状的原因主要是设计人员为了追求曲线美或者是施工失误造成的。如果是设计原因出现的复杂几何形状，由于有图作为依据，只要考虑选取合理的测量点，就应该能解决。但是如果是施工失误导致的复杂几何形状，则时间测量时困难较大，常见的有分割法等。复杂几何形状是房屋测量的重点和难点，复杂几何形状而将会是测量单位在工作中所面临的新的难题，如果不进行有效测量，则会使误差值超过国家规定，造成损害购房者或者开发商的利益，也将给自身的信誉带来直接影响，故这类问题对于测量单位也应引起足够重视。
　　3问题的改进
　　3.1测量准确度的提高
　　建立工作协作与沟通机制，积极与职能部门进行联系，同时加快数字化测量投入力度。通过先进的测量设备，有效解决手工测量时测量工具精度不够、误差过大的现象。提升测绘成功准确度，测绘成果严格遵循二级检查、一级验收，做到产品质量100%正确无误。在质量上严格把关，做到责任到人，严格审查，力争每一个数据都准确无误，每一份图纸都尽善尽美，符合规范，保障测绘产品质量达到《规范》要求的精度标准。获取详细的平面图。具有详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图理应应包括住宅的主要数据以及使用面积等。这一问题的解决时测量改进的必经过程和完善方式，对于个人利益和测量单位都是很有益处的。
　　3.2提高测量工作人员的水平
　　房屋测量人员应该具备法律、测绘技术、建筑等多方面知识。可以参考以下几个方面进行改进：不定期的对测量工作人员进行职业技能培训，完善业务能力啊，并且还应包括测绘工具的应用，使其工作更加熟练，这对于测量工作的顺利进行将会很有益处；制定且严格执行企业的管理制度，从而改进测量工作人员的职业素养。测绘单位还应做到足够社会责任心，明确其测量成果对与开发商、购房者也是自身的重要性，这对于理解专业工作人员素质的特殊性也是很有用的。
　　3.3完善审核制度
　　测量部门和房产管理部门应通力合作，实现规范的房屋测量操作规程和标准的技术细则，建立合理的房屋测量技术平台，形成统一的运作模式和成果质量监督机制。在对房屋进行实际测量后，要采用电脑对资料进行绘图和计算，在得到初步的图纸后，工作技术人员必须对图纸和实测的数据进行不断反复的校对，在确定无误后才能够打印标准成果图。此外，还应定期的进行成果图抽查，检验是否与实物相符。房屋测量的成果资料还需要完成整理、检查、验收，这样才能向委托人提交资料。房屋测量实行二级检查一级验收制度，这样以自查和互查为基础，利用作业组的专职检查人员，通过项目设计的要求，对测量成果进行更为详细的核对和测量成果的是否符合作业程序规定，然后由测量单位的质量检测管理机构的专职人员进行二级检查。一级验收则最好由开发商组织自己的工程技术人员再次进行核查，切实保证每个环节都没有问题，最后盖章投入使用。完善的审核制度是解决问题实现低失误率、高工作效率的必要手段。
　　4小结
　　探索、研究建立符合我国自身发展的房屋测量管理系统，对测量技术进行革新化、科学化、好、标准化的发展要求。测量人员的素质也应不断提高，从而确保测量成果的准确、合理。本文给出了房屋测量中经常出现的问题，以及这些问题解决的方法，这对于更多的实践工作中避免类似事件的发生将会产生一定的帮助。
　　参考文献
　　[1]中华人民共和国建设部房产司．CH5001－93房产测量规范
　　[2]GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元；房产测量规定
　　[3]GB/T17986.2-2000房产测量规范第2单元；房产图图式
　　[4]中华人民共和国建设部房产司．GB/T17986．1－2000房产测量规范［S］．北京:中国计划出版社，2000．
　　[5]顾孝烈,鲍峰,程效军.测量学[M].上海:同济大学出版社,2006.
　　[6]北京市测绘设计研究院．1999．CJJ8－99城市测量规范［S］.北京:中国建筑工业出版社．

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