房地产开发在工程建设实施阶段的项目管理

　　摘要：本文只是针对建设项目管理施工阶段现场项目管理加以详细叙述，作为建设项目现场管理的一种管理方法或措施，希望与大家共勉，不足之处恳请批评指导。
　　关键词：房地产开发；工程建设实施阶段；项目管理
　　建设工程实施阶段分为项目开发前期阶段和建设工程施工阶段。
　　一项目开发前期阶段
　　 项目开发前期阶段又称为项目前期准备阶段是为建设工程施工阶段而做的准备工作（含拟建项目前期手续、图纸设计及审查、施工、监理单位招标、材料/设备招标和现场三通一平即“水通、电通、道路通和场地平整”等）。其中图纸设计阶段是最重要的,设计是工程项目付诸实施的龙头,是控制基本建设规模,提高投资效益的关键。设计阶段投资控制已有成熟的理论,那就是在设计中运用价值工程和采用限额设计。
　　二建设工程施工阶段
　　结合工作实践经验对建设工程施工阶段项目管理做了一个小结，下面浅谈一下建设工程施工阶段现场管理方法和注意事项：
　　1、管理人员和施工队伍管理
　　1.1施工单位进场后，3天内分别向业主和监理提交项目管理架构表、管理人员简历、相关证书复印件、管理人员联系电话表，且人证相符。7天内向业主和监理提交劳动力进场计划，同时向监理提交所有进场的特殊工种人员和施工人员名单，内容包括姓名、身份证号、暂住证号、工种及特殊工种上岗证复印件。
　　1.2经业主认定的项目管理班子，无特殊理由不得随意调整。如遇特殊情况，个别人员需要调整，施工单位应提前7天以《工程联系函》的形式，说明理由，并提供两个以上的备选人员，供业主和监理审定后，方可实施。
　　2、总平面管理
　　2.1施工单位进场前根据图纸及场地条件拟定合理的施工总平面布置，提前7天报业主、监理审定后，方可组织实施。
　　2.2在施工过程中，施工总平面由总包负责管理，总平面的调整、补充、修改，须经业主、监理审定，方可组织实施。
　　2.3其它分包单位必须服从总包对总平面的管理。
　　3、现场周边关系协调管理
　　3.1施工单位应根据工程需要在夜间施工做到不扰民。
　　3.2施工单位必须指定专人负责应对政府管理部门的各种检查和工地周边单位、居民的协调工作，保证工作的顺利进行。
　　4、分包队伍管理
　　4.1在签定的合同范围内总包和其他承包商均不得将本工程进行转包。
　　4.2所有分包必须服从总包的现场协调和管理，对无正当理由不服从管理者，业主有权视情况作出罚款或清退出场的处理。
　　5、日常工作
　　5.1总包须根据实际工程进展情况编制工程周报，其内容上应保持连续和完整，并于每周上报业主和监理。周报的内容包括：①与上周周报内容对比各项工序施工完成情况统计，并说明原因。有拖延的情况下，提出解决改进措施；②本周工程验收情况；③本周管理人员、劳动力、机械设备、材料供应等的变化情况；④下一个工作周的详细施工计划；⑤施工中需解决的问题。各级分包商应先将周报报总包，总包汇总后统一上报。
　　5.2工地例会制度
　　5.2.1每周由总监或总监代表主持召开协调会，综合解决施工过程当中存在的技术、质量、验收、资料、进度计划、生产及现场协调等问题。业主代表、专业工程师、总包及分包的项目经理、生产副经理、技术负责人等参加，该例会纪要由监理记录整理。
　　5.2.2每月在业主会议室由业主代表主持召开协调会，主要解决计划、进度、质量和资金等重要问题。业主相关部门负责人、总监理工程师、总包项目经理、技术负责人和专业分包项目经理参加，该会议纪要由业主记录整理。
　　5.2.3其他会议根据工程施工情况需要，业主、监理和总包可召集有关单位参加临时专题会议，会议由召集方主持并整理会议纪要。
　　6、计划管理
　　6.1工程进度计划的编制与修订
　　6.1.1总目标控制计划由业主制定，每季度根据实际需要修订一次。
　　6.1.2总进度网络计划和年度计划由总包根据业主制定的总目标控制计划编制，经监理审校、业主批准后执行。每季度根据实际需要修订一次。
　　6.1.3各专业指分包根据总目标控制计划的要求编制相应的年、月、周计划。
　　6.2工程进度计划的执行与监督
　　6.2.1工程进度计划经批准后，由总包和各级承包商负责落实和执行，监理负责对计划的执行情况进行监督检查，做书面记录。
　　6.2.2施工单位对其施工范围内的工程应随时检查执行情况，并在工程周报和月报中反映。
　　6.2.3监理在其监理月报中应在汇总上述月报的基础上对各专业的进度情况进行报告和分析。
　　6.3工程的延期管理
　　6.3.1工程延期管理依据业主与总包签定的《建设工程施工合同》、业主与业指分包签定的施工合同中相关条款执行。
　　6.3.2施工单位因各种原因造成工程延期，施工单位必须于延期发生时向监理、业主提交工程延期意向报告。延期事件发生过程中，监理负责收集有关资料并记录详细的延期过程。
　　7、技术管理
　　7.1施工技术文件的编制和报批
　　7.1.1施工单位均须按有关规定要求编制详细的施工组织设计和专业施工方案，于开工前7天报总包、监理或业主审批。
　　7.1.2业主指定分包编制的施工技术文件应上报总包，总包上报监理，监理审批后报业主批准下发执行。
　　7.2图纸会审
　　7.2.1图纸会审由业主工程部组织，业主相关部门专业工程师、监理公司总监和相关专业工程师、施工单位技术负责人和专业工程师、设计师等参加。
　　7.2.2参加图纸会审的相关人员特别是施工单位技术负责人、专业工程师会前必须仔细、全面充分地阅读工程图纸，详细记录在阅读中发现的问题或疑问，在会议中充分提出，与各方协商解决；图纸和施工过程中可能预见的绝大多数问题应在图纸会审中解决，遗漏的少数问题可在施工过程中解决。
　　7.2.3图纸会审中提出的问题及处理意见详细记录，由施工单位汇总整理成正式技术文件即《图纸会审纪要》，监理审批，送设计院、业主签字盖章，参与各方均签字盖章。
　　8、质量管理
　　8.1材料、设备报批
　　8.1.1凡在合同或招标文件工程量清单中确定由施工单位供应的设备、材料，施工单位应在进场后，15天内提供所有材料、设备计划供业主审批，履行报批手续。
　　8.2设备材料进场报验
　　8.2.1合同约定的设备材料进场前应办理进场申请和报验手续，并由业主、监理共同进行检查验收。
　　8.2.2进场申请应以书面形式提前24小时向总包提出，总包应在收到申请1小时内在申请单上签字批复是否同意进场，并对有关事宜进行协调。
　　8.2.3设备材料进场时，供应商（甲供）或各专业承包商（乙供）应通知总包、监理和业主相关人员同时到场验收，并办理相关手续后，方可使用。
　　8.3样板工程的施工和验收
　　8.3.1本工程严格贯彻施工“样板先行”的原则，在正式施工开始前均应先做施工样板，办理《样板工程确认单》并报总包、监理和业主验收。
　　8.3.2对于未按规定报批样板工程，或正式工程与样板工程不符，业主将视情节轻重分别予以警告、罚款、责令拆除等处罚。所造成的工期及经济损失由承包商自负。
　　8.4工程验收
　　8.4.1分部分项工程和单位工程验收
　　8.4.1.1分部分项工程和单位工程的验收执行国家质量验收规范。
　　8.4.1.2各专业分部、分项工程和单位工程的划分遵守质量验收规范的相关规定。
　　8.4.1.3总包施工的工程需在完成自检和总包预检程序之后向监理申请报验，验收合格后，总包、监理在验收单上签字。
　　8.4.1.4各承包商的分部、分项工程和单位工程的验收须在完成自检后同时向总包、监理提出报验申请。验收合格后，承包商（含专业指分包）、总包、监理在验收单上签字。
　　8.4.1.5对于总包及各专业承包商所报验的分部、分项工程验收合格率过低，同一工序三次验收未通过者，业主将视情节轻重分别予以警告、罚款、清退出场等处罚。所造成的工期及经济损失由承包商自负。
　　8.4.2综合验收由总包牵头组织，其他相关分包单位配合。各类验收资料和竣工资料的整理由总包负责，其他相关单位须按照总包和监理的要求予以配合。
　　9、安全、文明施工管理
　　9.1总包必须在进场前7天按合同约定的安全、文明施工目标提交安全、文明施工管理制度，经业主、监理审核后执行。
　　9.2各施工单位必须严格遵守总包有关安全生产及现场文明施工管理等方面的管理规定，建立健全相关的管理体系和管理制度并严格执行。
　　9.3各承包商要对所有进入施工现场人员，上岗前进行安全教育，针对各工种安全操作规程进行培训，做好安全技术交底和书面记录。

《房地产开发在工程建设实施阶段的项目管理》

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