原有旧房屋维修管理和改造技术探索

　　摘要：任何房屋随着使用年限的增加，都会出现大小不同的质量问题，而出现了质量问题就需要针对房屋进行维修。但是目前很多业主和单位针对旧房屋出现的小问题都不予重视，从而导致房屋的小问题都逐渐的变成了大问题，最终导致房屋出现大问题甚至影响人们的生命安全。本文针对原有旧房屋维修管理和改造技术探索进行分析和讨论。
　　关键词：原有旧房屋，维修管理，改造技术，探索，分析和讨论
　　
　　
　　无论是个人还是单位，房屋对于人们来说具有重要的意义，而房屋在使用时出现问题是避免不了的，所以必须要针对房屋进行维修和改造来保证房屋的质量和寿命，以下笔者针对房屋修理和改造中出现的问题以及方法和建议进行论述。
　　
　　一． 旧房屋在维修管理和改造中存在的问题
　　1.意识不够
　　目前我国很多人对于原有旧房屋的维修和管理以及原有旧房屋改造技术认识不够，对旧房屋的重视也不够。旧房屋属于固定资产，也就是所谓的不动产，当旧房屋的内部部件出现损坏时，损坏的程度不是很严重，或者损坏严重的部件对于旧房屋的结构来说不是关键位置，也就是说当旧房屋内部出现不影响安全的损坏时，人们就觉得房屋不需要维修和改造。而这种思想对于旧房屋的维修管理和改造来说会起到严重的影响。我国很多旧房屋就是因为人对于房屋损坏程度意识不够，认为房屋出现的损坏只是小损坏，对于旧房屋的安全结构来说并不会产生重要的影响，所以许多旧房屋得不到及时的维修管理和改造。而旧房屋得不到及时的维修和改造，房屋部件的损坏程度会逐渐的加深，这对于旧房屋的寿命来说，存在很大的影响。
　　2.目前我国缺少有关旧房屋维修管理和改造的规范制度
　　目前我国的大多数地区都还未建立有关旧房屋维修管理以及改造的完善制度，甚至有些地区连负责此项工作的部门都没有。而如果缺少了相关的规范和制度，那么对于旧房屋维修管理以及改造来说就不会做到法制化和规划化。而如果建立了有关的规范制度，那么旧房屋的维修管理以及改造就可以有法可依、有章可循，对于旧房屋维修管理和改造来说具有积极的影响。
　　
　　二． 旧房屋的维修管理
　　1.对于旧房屋的维修管理来说，我们应该首先要了解房屋的损坏因素和维修期，而一般情况下的房屋损坏和维修期是：（1）能影响外墙粉刷和瓦屋面损坏的因素有屋面的排水能力以及粉刷砂浆的耐水性和强度，而水泥砂浆的保持时间一般为15年左右；（2）影响平面屋的损坏程度的因素有防水层材料质量、施工质量以及水泥砂浆的强度，油粘沥青防水层以及卷材的周期一般在5到8年左右；（3）水电相关设备应在6到8年之间进行一次检修；（4）房屋外墙的装饰和装修应保持大约五年一次检修；（5）房屋的户外门窗的油漆应保证在5到6年进行一次检修；（6）房屋内墙的装饰和装修应保证在6到8年进行一次检修；（7）房屋的瓦屋面应保证三年进行一次检修，平屋面应保证5到8年检修一次。
　　2.所以无论是个人房屋还是单位房屋都要经常进行检查，其中木质结构的防腐程度、金属刚结构的防锈是重点的检查对象。但是这里我们要注意的一点是，在进行对旧房屋的维修时，要绝对的禁止出现破坏旧房屋结构的现象，也就是说针对旧房屋的维修只能在装饰、装修以及屋面上进行。
　　而旧房屋的维修特性和旧房屋的使用年限是存在必然联系的，以下进行简单介绍。不同结构的房屋维修周期也存在很大的差异：砖木结构的房屋一般维修周期都在12到15年之间；砖混结构的房屋一般的维修周期是15到20年之间；而钢筋砼结构的房屋一般的维修周期是在15到20之间。
　　3.一般的旧房屋在设计时针对房屋的使用年限都设定在50年，所以说在这50年之间，我们要不断的针对房屋进行维修，由此才能保证房屋的使用寿命以及功能。并且针对房屋的每次维修都要保证房屋的寿命和功能有所提升。而一般房屋维修可分为小修、中修和大修：（1）小修，所谓的小修就是针对旧房屋的内部结构、设备、装修等出现局部损坏时而进行小补小修的工程，小修要注意的是及时和保证正常使用；（2）中修，中修可以做到承上启下的作用，中修可以针对小修完成不了的损坏进行维修，并且可以为大修作为力量补充，所以中修必须要具有工期时间短、点多面广的特点；（3）大修，所谓的大修是针对房屋全部项目或者大部分项目的损坏进行维修，在大修中可以进行改善环境的工程，所以大修中必须要保证房屋的周期和质量。
　　4.做好房屋的档案管理工作，针对房屋来说，必须要建立规范的房屋维修档案以及建筑物台账。其内容应该包括总账、分类账、施工记录、图纸目录等。除此之外还必须要包括旧房屋的建设时间、完工时间、有关设备和结构的保修时间、房屋每次维修的部分、次数、时间等信息。
　　还应做好建筑工程资料的接收和管理工作。从房屋完工之后开始，以列表的方式进行记录，记录的内容要包括分部分项以及承建单位等信息，内容中必须要针对房屋的保修单位、保修项目、年限等进行注明，并针对过去的信息内容制定房屋下次维修的时间和周期。并且要将有关房屋维修的所有项目都进行细致的记录，以便后期进行维修管理。
　　5.对于旧房屋的维修责任来说，当房屋在保修期内的时候，如果出现非人为的损坏以及房屋质量出现问题的时候，应该有施工单位给予及时的维修。而当超出房屋保修期的时候，施工单位应通知业主或者有关部门，告之对方根据有关我国的有关规定已经到了保修期，之后的维修工作就归业主和有关使用部门自行负责。并且施工单位应有义务告之房屋在使用和维修时的注意事项，由此保证以后维修顺利。
　　三． 改造技术的方法和施工
　　在房屋进行维修和改造之前，必须针对房屋大修、中修或者小修进行确定。如果是房屋大修或者中修，就必须向房屋的设计单位以及相关单位所要图纸以及相关的记录，并且将委托设计任务书进行细致的编写，内容中应针对具体要求进行指出。由此让维修人员可以完全掌握有关建筑物的信息，之后才能按照业主的需求以及房屋结构等进行维修和改造。如果是房屋小修，就可以根据房屋的问题自行进行设计和维修。
　　目前针对房屋的改造技术方法基本存在以下几种，以下笔者进行简略的分析：（1）挑，利用挑梁等构件来挑出一定的长度支撑上部结构；（2）跨，利用简支梁等构件跨过建筑物，形成一个承重结构，由此支撑上部结构；（3）包，利用钢或者混凝土等材料对原结构的外部进行包围，由此增加架构的强度；（4）镶，通过沿墙镶砌来支持新增加的上部结构；（5）贴，利用原墙材料针对原墙进行贴砌，由此增加房屋的强度；（6）套，利用钢或者混凝土将建筑物周围进行包围，由此增加建筑的强度；（7）嵌，在结构和结构之间、墙于墙之间嵌入梁或者柱，由此保证结构和墙的强度。
　　结语：
　　房屋的质量对于人民的生命和财产具有重要的影响，做好房屋的维修管理和改造工作对于房屋的质量和使用寿命来说都具有一定的积极意义。所以无论是业主或者单位都应将目光放长远，不应只看到眼前的利益而看不到长远的利益。业主和使用单位都应定期针对房屋进行检查，要将潜在的危险都扼杀在摇篮中，保证人们的生命和财产安全。
　　参考文献：
　　
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　　［2］马涛．旧房屋维修管理和改造研究［J］．经营管理者，2011（14）
　　［3］刘秘松．新形势洗旧宅改造模式的探讨［J］．中国科技纵横，2011（14）
　　［4］谢朝云．切实搞好危旧房屋改造［J］．重庆国土房产，2011（06）
　　［5］郭建宏．房屋维修改造工程的步骤及特点［J］．山西建筑，2011（10）

《原有旧房屋维修管理和改造技术探索》

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