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来源：职称驿站所属分类：房地产论文 发布时间：2012-09-01浏览：30次
摘要：房屋安全管理和检测的意义不可小觑，同时遵守严格的鉴定操作规章流程，使房屋安全管理落到实处，从根本上保障居民的生活。
关键词：房屋安全；鉴定检测；程序；规章秩序；产权制度；保障
居民房屋的抗震防灾能力及安全管理工作，是保证房屋质量和居民生活水平的基本要求，随着社会的发展，科技水平的提高，房屋安全监测和管理的要求也逐日提升，要求进一步完善房屋鉴定规范准则，优化房屋检测流程，对房屋结构类型、房屋使用期限以及安全资料存档等状况，做出有力的保障，是居民生活更加的和谐，这就要起广大工作人员，结合实践，深入实际，充分意识到房屋安全检测工作的重大意义，同时掌握厚实的基本功，为房屋的安全保驾护航。
一、严格立法，规范房屋安全检测的程序及标准。
“无规矩不成方圆”，一个工作体系的建立必须有相应的法规支撑，这样才能使管理工作走上正轨，明确房屋鉴定及检测的依据和标准，同时要结合自身情况作出可实行的意见。
确定房源检测对象，规范行为准则
首先我们先要限定需要安全鉴定检测的房源，这就是要确立目标，结合我国法律规定，一般分为五大类：由于自然原因和人为的原因引起的房屋受损需要进行检测；房屋翻修和危改房屋的检测；建筑物使用功能和性质的改变的检测；房屋结构安全的检测和由于其他各种原因需要进行的检测管理等。
其次，我们要从大的方向制定房屋安全检测鉴定的规范准则，以此来指导操作细节。房屋的检测和安全管理要执行国家所规定的程序和标准，采用法定的计量单位，由专业人员执行，对数据作出精确的统计，形成档案资料，像最重要的检测报告，要标明房屋的建筑结构形式、面积大小及设计和使用情况，写明明确的鉴定方法依据与目的，作出检测分析过程，最后作出相关的鉴定结论和建议，对于房屋存在的安全隐患要查找原因、分析问题，作出处理意见，这是房屋检测的关键面，要做出相关的法律规范。
资料归档和违规行为的重点关注
房屋检测之后，相关检测资料需要立案处理，保留原始记录，不得随意翻阅和涂改，这是为了保证资料档案的严谨性和准确性，确保检测工作的顺利展开。
在工作过程当中出现的违法和违规行为，扰乱了市场秩序或者检测不到位的，虚报数字或造价的行为，相关部门要做出相应的处罚，为了避免事件的发生，需要进行动态的随即抽检，检测报告不符合流程和标准的，修改不完善的地方需要重点排查，违反国家安全法律规定和技术规范，不按照要求进行检测的，以及故意扰乱市场秩序进行的，这些都是实际工作中常见的问题，需要重点关注。
二、规范房屋鉴定方案与流程——从实例中引申开去
房屋裂缝检测鉴定实例与委托
这个案例是在实践中总结出来的检测经验。2011年7月，家居杭州的陈女士购买了商品房一套，由于当初无法判定房屋质量，一年后出现了阁楼楼板裂缝，裂缝一直通到墙体，另一端到了楼板的外侧，是钢筋混凝土的结构，有2米多长，这个问题再房屋裂缝鉴定当中，如果委托专业者鉴定，就要考虑裂缝产生的原因了。
按照国家的规范，楼房可以允许出现裂缝，但要限制其宽度，同样要检查裂缝出现的原因。针对实际案例中出现的这种情况，当事者首先要检查楼房是否按照图纸施工了，局部荷载的重量是多少，有无渗漏，当事者是否按照规定进行了使用，其次重点检查楼板的构建是不是符合国家规范要求（包括露面的尺寸和混凝土的强度及钢筋配置），这些须由专业人员进行鉴定，结合综合情况进行考虑。
在实际的处理当中，住房者不能单凭自己想当然的结论和目测，以防严重后果的出现，需要进行房屋安全管理的有效委托，有经验从业人员，往往会从出现裂缝的位置、裂缝的特征以及长度和宽度入手去检验，同时会关注到内含的钢筋是否锈蚀、混凝土的松紧程度、楼面的棱角和保护层，以及有没有沉陷、起砂和剥落的情况存在，这些都需要经过复杂的计算得出结论，作为责任承担和理赔的依据。
房屋面积检测实例——标准和流程的规范
这个案例也是一套刚接手的商品房，位于杭州某小区内，是钢筋混凝土结构，检测面积为55平方米，执行的是《房产测量规范》GB/T17986.1-2000规范。
在实际的面积检测当中，首先要有详细计算说明，这包括：全楼的建筑面积（按照整个墙体的外围尺寸绘制成图纸，进行面积计算）；计算套内的总体建筑面积（按照墙体中线绘制成图纸，做好图例说明，计算套内的建筑面积）；公摊系数的计算（用公摊面积除以套内建筑面积之和）；计算各个住户的建筑面积；按照规定，计算结果均要精确到小数点后两位。
以上就是在实践房屋面积检测案例当中需要考虑的面积检测因素，最后按照规定，要形成规范的房屋面积检测鉴定结论书，结论书里要包含鉴定的依据及单位说明，测量的精确度和计算结果，最后作出结论，在结论书之后要附带有房屋检测图纸，标明尺寸，备案。
关于房屋鉴定检测的方案讨论
首先要有明确的鉴定目的，根据目的的不同确定不同的方案，要详细的了解房屋的建筑构造与类型，同时结合现场进行有效的思考与处理，一般的建筑物鉴定采用实用鉴定和概率鉴定等方法，鉴定检测的内容包括图纸检测（平面图和立面图），建筑材料的鉴定检测，钢筋配置、混凝土强度、构件形变的测量、沉降观测、裂缝检查和工作环境的测定等。
以上在检测方案之中应该重点关注整合，另外在检测过程当中，要提高检测理论，精确监测数据，改善分析方法，合理确定检测的数量，精确位置，在面临新问题的时候，需要我们打通思路，例如现行的结构承载能力计算方法就需要进一步的改进，房屋鉴定和检测的程序以求进一步完善，不断适应新的环境下的新的要求，不断推动我国房屋鉴定检测水平的提高。
综上所述，房屋的鉴定和检测管理工作要时时进行，处处考虑，特别是在地形较为复杂的地区和气候恶劣的地方，有关部门要随时注意动向，加强保障，进行动态的检测和抽查，及时了解情况，对于产生问题的房源要及时采取保障措施，做到“有序、有理、有节”的开展工作，有条不紊的处理好各种情况，保障居民生活，推动政治稳定和经济发展，促进社会的和谐稳定。
参考文献
1、焦章保《房屋检测、鉴定与加固》化学工业出版社2011-07-11
2、崔千祥《房屋结构检测与事故处理》科学出版社2011-05
3、《房屋检测与技术处理规范》中国计划出版社2011-06
《房屋安全管理未雨绸缪，鉴定检测操作井然有序》
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文章名称： 房屋安全管理未雨绸缪，鉴定检测操作井然有序
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