浅谈精装修住宅项目施工管理实践

　　摘要：精装修住宅是商品住宅在未来的发展趋势，它能够规范装饰装修市场，降低环境污染的风险。本文作者结合自己在合利坊商品住宅项目中的工程实践，分析精装修住宅与毛坯住宅的区别，并且从施工组织、深化设计、施工和验收标准的方面分析了精装修住宅的要点和经验。
　　关键词：精装修住宅；施工管理
　　精装修住宅在国外早已经得到了全面推广，目前我国建设部也已经出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅。精装修住宅在节能、环保方面的作用逐渐为消费者所认可。
　　精装修住宅项目与一般的毛坯房项目有所区别：
　　(一) 使用功能上的区别：
　　1. 毛坯房是半成品住宅，又称“初装修房”，其内部装修仅满足一般性的使用要求，购房人必须进行二次装修方可入住。
　　2. 而精装修通常是指对房子的建筑部分进行过精细装修，达到了使用标准和一定的美学标准，有些项目甚至将家电和家具也一步到位，购房人只需拎包即可入住。
　　(二) 在管理模式上的区别：
　　以下结合作者在合利坊商品住宅项目的一些工程管理实践，深入分析、讨论在施工阶段精装修住宅项目管理的要点和难点。
　　一、 合利坊商品住宅项目组织管理
　　1、 业主方对建设工程控制都是通过监理与总包的管理下实现的。
　　2、 精装修单位不与业主方直接发生合同关系，而是总包单位下面的分包。
　　3、 业主方的工程指令需通过监理和总包，下发到相应的分包单位。
　　在这种组织模式下，业主方可以充分的调动监理单位和总包的管理积极性，发挥他们对现场的组织管理力量。同样，在实际的实践中也发现了一些问题：
　　1、 精装修单位在整个项目管理过程中处于相对弱势。
　　2、 业主方与精装修单位的信息沟通和反馈流程过长。
　　3、 总包与精装修分包容易形成“利益同盟”，对业主方非常不利。
　　为此，项目部对组织管理模式做了部分调整，以应对这些不利因素：
　　1. 业主方不能完全依赖监理和总包进行管理，必须在项目部内部建立有力的项目管理团队。
　　2. 必须建立业主方同精装修和其他分包之间的有效沟通渠道，当分包单位受到其他单位有意刁难时，需要业主方能够及时出面进行协调处理。
　　二、 精装修与总包的组织协调
　　精装修单位一般需在总包方将工程土建部分全部完成后才能够进场，但在有些工期要求较高的项目中，精装修单位必须在总包还未完成全部工作的情况下进场施工，这就要求两家单位的工作界面划分清晰、责任明确，才能避免后期对质量和进度问题上的扯皮。为此，合利坊项目管理团队在实践中采取了以下措施：
　　1、 划分总包、装修分包和其他专业分包的工作范围：
　　◆ 房间内部装修与土建的施工界面划分。
　　 室内装修与总包安装施工界面划分表（机电）
　　2、 精装修单位进场的交接验收。
　　验收必须业主、监理、总包、装修分包和其他专业分包共同参与，主要验收内容包括如下几点：土建验收，给排水验收和电气验收内容。并对于检查中发现的问题必须记录在案，并且在三天内相应单位整改完毕后重新组织验收，合格后方能交付给装修单位进行施工。
　　3、 装修材料场地内运输的组织协调。
　　精装修住宅工程可能与其他单位进行交叉施工。特别对于场地比较狭小，楼层数又比较多的工程，在装修材料运输方面必须由甲方牵头，进行有效的组织协调才能保证工程的顺利进行。合利坊商品住宅项目在垂直运输和场地运输积累了一定的经验：
　　 垂直运输；合利坊项目一期为三栋高层，都为地上34层、地下两层精装修公寓住宅。由于工期原因，装修单位进场时仅有一台SC200/200型人货两用电梯，并且每个单体分为两个施工段，装修单位开始上施工段楼面施工，而总包和铝合金门窗单位还在进行下施工段楼面施工，这就造成垂直运输非常紧张。于是，我们采取了相应的应对措施：
　　1) 组织相关单位开协调会，每个单位分时段进行材料运输。
　　2) 加快室内电梯安装进度，以便分担部分运输压力。
　　3) 适当安排晚上加班将部分材料运输到位。
　　 场地运输：由于场地比较狭小，加上后期的室外景观和配套工程也已经开始施工，装修材料场地内的运输也造成了非常大的难度。通过分析和讨论，我们决定采用了以下措施：
　　1) 安排景观单位分段施工，南段施工时，装修单位材料从北段进场，北段施工时，材料从南段进场。
　　2) 室外配套也相应进行分段施工。
　　3) 小区正式道路先行完成基层，提供给装修单位进行材料运输。
　　三、 精装修楼盘装饰施工图深化设计
　　我们所说的装饰设计，实质是指与施工基本同步的施工图补充、深化设计。实际上是精装修单位完成，但必需经原建筑设计单位确认后方可实施。
　　1. “菜单式”装修概念。所谓“菜单式”装修，即开发商为达到较理想的销售效果，选择一定数量的不同风格装修方案，“菜单”成为重要的设计文件。施工、验收、维修不能光凭图纸，还要参看“菜单”。“菜单”是后期设计文件，对楼名、户名等坐标信息往往与先期图纸有所变化，施工中应认真比对，严防出错。
　　2. 验收标准的确定。国标GB20210-2001、GB50209-2002、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）、企业标准在高级抹灰平整度等允许偏差、木地板平整度允许偏差等项目上均有差异。如不明确验收标准，在验收工作中就会出现推诿、扯皮现象，且在造价方面也缺少了相关依据。
　　四、 精装修工程验收
　　精装修工程在大规模开展前都进行了样板房施工，作为施工标准。原则上要求施工质量达到规范和设计要求同时，质量标准不得低于样板房标准。具体如下：
　　 顶棚
　　吊顶块面平整洁净，材质色泽一致质感清晰，协调美观，接缝处花纹图案吻合，无明显色差。纹样、图案规整。与墙面、立柱衔接的阴、阳角处理恰当，各种装饰材料线条平滑、顺直，同种材料无明显色差，无明显接缝痕迹。
　　 墙面
　　墙面平整，无明显凹凸和接槎，材质色泽一致，无明显色差。裱糊墙纸纹样、图案合乎规律。墙裙质地统一，罩透明漆后底纹拼接富于美感。木线（踢脚）选料得当，不得残缺裂缝。孔洞槽盒等突出墙面的周围细部、边缘整齐光滑。各种装饰材料线条流畅、平滑。
　　 楼（地）面
　　表面洁净，图案清晰，色泽一致，无明显色差，拼缝均匀，无明显高差，周边顺直，板面无裂纹。翘鼓。
　　 门窗
　　型材色泽相符，无明显色差。玻璃洁净光亮。安装朝向正确，门窗安装关闭严密，间隙均匀，开、关灵活。地弹簧与地面齐平。
　　 隔断
　　布局合理，安装稳固，与地面垂埋，材质选配恰当，视觉与手感舒适。表面平整洁净，颜色一致，接缝均匀，无明显高差。
　　 门厅过道
　　装饰风格与整体协调，阴阳角处理恰当。顶棚、墙面平整、洁净。地面无明显高差及翘鼓。墙裙纹样和接缝平齐。踢脚线牢固、无残缺、裂缝。
　　 卫生间
　　坡度符合设计要求，不倒泛水、无渗漏、无积水、地漏（管道）结合严密平须。
　　 艺术效果
　　符合基本美学原则，富于美感。整体效果和谐、统一。
　　 功能设计
　　体现设计意图符合使用功能。
　　 空间处理
　　室内环境合理、舒适、科学，与使用功能相吻合，并符合安全要求。
　　 采光
　　自然采光与人工光源相辅相成，照明应满足室内的设计照度标准，灯饰符合功能要求。
　　 色彩配置
　　色彩与色光的配置适合室内空间的需要，各装饰面和各种家具陈设的色彩与主色调应协调。
　　 配套陈设
　　与总体设计风格统一，并能基本达到设计的效果。
　　五、结束语
　　标准化精装修住宅将成为我国未来房地产建筑的发展趋势，作为房地产市场的从业人员必须不断总结管理经验，解决施工过程中的管理问题和技术难点，使施工流程简化，提高产品的质量和效率，加快房地产建筑市场工业化的步伐。
　　参考文献
　　【1】. 李道增著，环境行为学概论，清华大学出版社
　　【2】. 张綺曼、郑曙旸.，室内设计经典集.，中国建筑工业出版社，1994
　　【3】. 张綺曼主编，环境艺术设计与理论，北京:中国建筑工业出版社，1996
　　【4】. 潇琦，全装修精装修后精装哪种将成为住宅开发的宠儿［J］，观察，2007，（７）
　　【5】. 曹海峰，浅析精装修住宅［J］，消费导刊.2007，（7）

《浅谈精装修住宅项目施工管理实践》

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