浅论房地产企业工程造价控制

来源：职称驿站所属分类：房地产论文
发布时间：2012-11-16浏览：27次

　　摘要：随着科学技术的迅猛发展以及国际竞争变得日益激烈，加强房地产企业工程造价管理，合理有效控制建设工程造价就显得尤其重要。为此必须对工程造价进行有效、科学、合理的控制，从而更合理的使用人力、物力、财力降低投资成本，提高固定资产的投资效益和社会效益。本文笔者结合多年工作经验，从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和工程结算阶段这五个主要环节就如何做好造价控制进行探讨。

　　关键词：建设,项目,造价,控制

　　造价控制直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。因此,房地产企业一定要重视造价控制。加强建设工程造价的管理，促使我国建设工程造价走向国际化。对建设工程造价管理的进一步合理与完善，维护社会效益和经济效益，提高建筑项目的投资效益和降低成本。

　　1工程决策阶段

　　工程建设项目的各项技术经济决策,对项目的工程造价有重大影响,尤其是建设标准水平的确定、建设场地的选择、施工工艺的选择、材料设备的选用等都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计,在项目建设各阶段中,对工程造价的影响程度最高为投资决策阶段,所以,项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础,它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。工程建设项目投资决策阶段造价控制与管理的重点是：

　　1)积极做好项目决策前的准备工作,认真搜集有关资料,如设备技术参数,设备运行情况等。2)切实做好项目可行性研究报告,并根据市场需求及发展前景合理确定工程的建设规模及建筑标准,编写具有较强的可行性和说服性的立项申请。3)科学进行工程项目的效益分析,编制工程投资估算。投资估算的编制要有依据,要尽可能做到细致、全面。从现实出发,充分考虑市场情况及建设期间预留价格浮动系数,考虑施工过程中可能出现的各种情况及不利因素,使投资基本上符合实际并留有余地,使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。

　　2工程设计阶段

　　设计控制是整个工程造价控制的最主要阶段,建设单位在选择设计单位时,不仅仅应该考虑其设计方案、结构可靠性、建筑可看性及设计技术力量,还应考虑其经济合理性。尤其是工程建设实行终身责任制后,设计人员为了避免因设计引起责任往往增加设计保险系数,从而造成巨大浪费。即使设计单位在设计过程中实行限额设计,也往往因为设计人员缺少相应的施工现场经验及经济观念,大量不合理的设计变更使工程造价难以得到有效的控制,或者没有考虑项目营运后的维护使用等费用,所以会出现虽然限额设计效果较好,但项目的全寿命费用不一定经济的现象。工程造价的控制并不是一味降低工程造价,而是提高其价值。

　　3工程招投标阶段

　　工程量清单报价为国际上普遍采用的工程招投标方式,工程量清单报价在我国是一种全新的计价模式,与过去几十年来一直沿用的定额加费用计价办法相比,有着很大的区别。这种方式引入了市场竞争机制,由企业自主报价,并通过竞争确定招、投标双方可接受的工程承包价,符合市场经济的运作规律。

　　1)采用工程量清单报价,招标人提供工程量清单,投标人对工程单价进行分析确定及编写施工组织设计,这种方式可避免各投标人因预算人员水平、素质的差异而造成同一份施工图纸计算出的工程量相差甚远的弊病,方便评标委员会对标书进行对比和质询。2)工程量清单报价有别于以往定额计价,先计算定额直接费,再计算间接费、人工材料差价、利润、税金,最后再取费得到总造价。工程量清单报价采用综合单价报价,综合单价报价中包含了规费、税金以外的所有费用,相比之下,工程量清单报价显得简单明了,更适合工程的招投标管理。3)工程量清单报价具有合同化的法定性,中标的投标单价一经合同确认,竣工结算就不能再有所改变。4)工程量清单报价要求投标人根据市场行情和自身实力报价,适用于推行最低价中标的办法。5)采用工程量清单报价,便于施工合同单价的确定,有利于工程款的拨付以及工程变更价的确定和索赔费用的处理。

　　4施工阶段

　　1)及时对完成的各项分项工程量进行计量,跟踪办理相关进度付款的申请、审批、付款等手续;经过设计单位确认的设计变更资料派专人负责收集整理,并及时分析设计变更对控制投资的影响,召集相关部门召开会议,研究确定设计变更工程对工期和造价形成的影响,作好索赔与反索赔工作;做好工程施工记录,保存各种文件图纸,尤其是有施工变更情况的图纸,注意积累素材,为今后正确处理可能发生的索赔提供依据。2)作好中间支付的计量和付款。招标文件、投标预算、施工合同、工程量清单、施工图纸等都是文件中间支付的依据;工程的进度情况和现场变化的实际情况,是中间支付的基础;认真审核施工进度计划的合理性和完整性,以及材料、人力供应情况和工程质量的兼顾性,对进度计划的实施情况进行严密的跟踪检查,并做出即时的调整;认真计量和跟踪办理中间支付报表的工程量完成情况、进度的执行情况、材料的用量、套用的单价、劳动力的分配情况、设备供应情况等,并和图纸进行对照,严格按照招标文件、施工合同的约定进行计量和申请支付。3)完善现场签证手续。在项目实施过程中,现场签证的发生较为广泛,凡涉及现场临时发生的签证,应将现场施工情况及时通知监理工程师亲临现场进行核查。首先必须以招标文件、施工合同和补充协议为依据,真正理解合同条款细节,确定是不是在双方商定的调整因素和程度范畴内,来辨别该如何进行工期和造价的索赔。4)工程变更的控制。由于施工工程现场不可预见的情况,如图纸的遗漏、环境的改变、或业主认为必要时,都可以对工程或其任何部分的功能、外形、或数量作出变更,但工程变更必须经过技术评审和经济核算。首先对设计方案进行技术论证及经济核算,再会同设计单位商讨对策,提出可行、合理、经济的施工方案,并及时向监理机构和业主汇报,提出合理化建议,最终由总监报业主审批后报审计部门确定,以便于更好的控制因工程变更和设计变更所增加的费用。

　　5竣工结算阶段

　　竣工决算阶段是建设投资控制的最后阶段,也是工程投资效果的检验阶段。竣工决算阶段对工程造价控制的重点应抓住以下几个方面：

　　1)对工程决算编制依据进行控制。包括对施工合同及协议,使用的预算定额、费用定额及材料价差的计算方法,设计变更及图纸会审记录,施工现场变更签证单的审核,审核要仔细查看设计变更及图纸会审记录是否经设计单位盖章,施工变更签证单是否有甲、乙双方共同签字盖章确认。2)对建设成本的控制。重点对竣工决算的可靠性、真实性、合理性进行审查,防止不应列入基本建设支出的计划外费用列入建设成本。3)严格审查工程预算中的各种不合理因素,如高套单价、多算工程量、重复计算取费。通过对竣工决算阶段的控制解决工程预算中考虑不周的问题,编制出符合实际情况的竣工决算报告,分析工程投资具体使用情况,不断总结经验改进今后工作。

　　6结束语

　　总而言之,房地产企业要对工程造价加强控制,就要根据建设程序全面展开,特别要抓住决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和工程结算阶段这五个主要环节,针对具体情况拿出有效办法,这样才能真正有效的控制建设投资。

　　参考文献：

　　[1]刘立英.论建设工程造价的有效控制.2005.

　　[2]冷振清.深化建筑工程造价管理改革的思考.2004.

　　[3]苏亚静,闰海军.浅议建筑工程造价控制的方法.2005.

《浅论房地产企业工程造价控制》

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文章名称：浅论房地产企业工程造价控制

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