结合某小区浅谈政府投资安置房项目建筑电气后期管理

　　摘要: 本文作者根据多年工作经验，结合某工程的施工实践，对于工程竣工后交房过程中电线被盗及建筑电气后期管理问题加已介绍，以供参考。

　　关键词：电线设施被盗,管理,对策

　　随着城乡统筹和城市新区建设不断加快以及城市基础设施建设、旧城改造的大规模展开，作为杭嘉湖地区经济强市，我市依据城乡总体规划和旧城改造计划，着手建设了一大批征地拆迁安置房(城市、农村)。拆迁安置房建设，有力的推进了城市房屋拆迁的顺利实施，但在安置房实施建设过程中，后期管理问题显得尤为突出，本文就作者参与建设过的洁芳安置小区建筑电气后期管理问题浅谈个人看法。

　　一、主要问题及其由来。

　　应该说，近几年国家各地区经济发展良好，城市基础设施建造的逐步跟进、小城市大改造步伐稳步前进，在部门领导重视、参建单位配合下，工程施工质量和施工进度较好地满足了城市拆迁进度的安置需要，得到了绝大多数拆迁户的认可，基本实现了工程建设的预期目标。但在工程建设、交房服务过程中，呈现出一些普遍问题，其中最主要是电线被盗及其带来的后续电线管理问题。

　　毋容置疑，工程图纸设计都有规范要求，且都经审图机构核准，按不同设计标准均配备了电线、电灯、水龙头等一系列基本生活设备设施。但是由于近年来市场铜价暴涨，照明电缆电线含铜材质高、量大，同时电线管道井位置设计明显(消防有要求)，且易开启，致使不法之徒利欲熏心，铤而走险，频频盗窃电线，破坏电力设施;同时交房初期由于外来流动人口较多、物业公司前期进场后未及时规范化步入工作轨道、配备相关的保安队伍及实时监控、交房进度缓慢等主客观原因，工程在竣工后一段时间内，房屋建筑内各电气设施设备，如常见的楼梯电线管道井主线、户内线和模数开关箱等电气设备相继发生被盗现象，给住户入住、小区管理带来了严重影响。实际上，作为建设单位，曾多次联系小区物业管理、所辖居委会、社区片警，寻求帮助，但效果甚微。但同时又必须考虑住户入住、装修用电等实际需要，被偷盗的电线仍由我建设单位负责补线，这也给我们公司带来了巨大的经济损失，制造了对于安置房工程负面的社会影响。

　　从城市拆迁指挥部统计数据来看，我市城区、农区征地拆迁安置房竣工总量与住宅拆迁量基本平衡，但由于各地块安置房拆迁进度不一和安置户型不匹配，造成总量基本平衡，区域或局部区域内不平衡，产生一些受房屋面积(较大或较小)、小区地理位置、楼层层次影响的拆迁安置房一时难以安置，后期交房、领钥匙进度相对较慢。

　　以洁芳小区拆迁安置房工程(1-4期)为例，总建筑面积172062㎡，共计1550户。工程自2005年底开工，从2007年6月开始交房，截止2011年10月底，累计实际交房1090户，只占总户数的70%，而室内外电气设施设备被盗率远超90%。

　　为此，对于后续施工建设的洁芳小区三、四期安置房工程，从电线设施的安全性考虑，在竣工验收申请前，结合实际情况如实向有关部门反映、申请，在竣工验收前按照同户型同规格每幢抽取一套完成电气安装以供电气竣工验收;其余室内外电线做暂时不穿的请求，并承诺在住户入住同时给予安装，以有效减少电线等电气设备被盗现象的发生。但是由于工程已全部竣工验收合格，施工单位及主要施工人员相继离场，尤其是外地施工企业，给住户不定时安装穿线带来了一定的困难。而且进入交房后期，领房零零散散，使得施工单位安排穿线的电工窝工现象发生，无力再承担相关人工费用。

　　二、根据突出难题，提出破解对策。

　　(一)、依目前现场实际情况，一次性穿线鉴于安全问题考虑不切合实际，因此建议对于开始交房满三个月的房源，计划以下解决对策：

　　1、由原施工单位继续派专业电工驻留工地进行对交房住户的室内外穿线，根据施工单位提出的书面报告申请，建设单位根据嘉兴当季度人工费用信息价与原合同08定额相比，适当给予人工费用的补偿，或安装人工费可直接调整至嘉兴市当期季度各工种人工费用信息价。

　　2、从施工单位工程量清单中抽出电线材料及人工安装费，委托具有专业资质的本地施工单位安装。目前，施工单位告之工程电线原材料已采购完毕，故单单抽出人工安装费用，今后穿(补)线人工费用以户为单位进行人工费结算，具体价格拟按室外总线安装以150元/户、室内电线安装(含开关、插座等)以250元/户结算(此价格为拟定价，实际还需审计部门核准)，以上价格为均价。若施工单位不同意此方法，则其自行承担后续安装。

　　在此期间，因市场变动因素引起电线材料价格变动的，做相应调整，当材料价格涨幅超过一定范围时，按平政发(2008)106号执行;当施工工期前80%月份内的平均人工市场信息价与合同确定期的人工市场信息价之比上涨或下降幅度在15%以上时,予以调整(人工工资按平建【2009】16号文件执行)。

　　4、安置房建设是政府投资建设项目，工程结算都有其跟踪审计单位和竣工结算审计单位。在制定管理方案和费用上，还必须征得其宝贵意见。

　　(二)、交房时确认室内外电线被盗与否在交房时由住户、小区物业管理公司(或监理部门)负责，检查结果由各相关单位人员签字，形成书面记录。

　　(三)、其他行政途径1、建议城市拆迁管理部门在实施拆迁、签订拆迁安置协议时，告之拆迁户考虑被盗因素室内外电线在业主入住时承诺给予安装，以求得拆迁安置户的谅解;

　　2、建议设计部门对电线管道井位置、结构等做详细的构思方案，从设计技术角度上阻断电线偷盗的途径;

　　3、建议交房部门在分房时，告知住户在领取钥匙后应及时申请穿线或申领电线、签字确认;

　　4、建议有关部门采取措施，采用市场竞争机制引进专业化物业管理公司，加强物管工作。

　　5、小区所辖居委会、派出所应形成动态双向联系，开展群防群治、警力巡逻工作;

　　三、结束语

　　就目前而言，安置房建设将是城市征(拆)迁的一项长期性后勤保障工作，而建筑电气工程不管从其占有工程造价的比例额度考虑，还是作为项目管理者对于服务被拆迁户生活起居必备的初衷，都是房屋建筑工程中必不可少的一个重要分部，作为每一位项目管理者都应该从组织、技术、信息等方面加强管理、完善措施，赢得创新和探索。以上只是本人在近些年安置房建设管理过程中的实际工作体会，在具体实践过程中取得了比较良好的控制效果，希望能对各项目管理者工作有所帮助!

《结合某小区浅谈政府投资安置房项目建筑电气后期管理》

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文章名称： 结合某小区浅谈政府投资安置房项目建筑电气后期管理

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