广州房地产市场租售比实证分析

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　　摘要：本文通过合理租售比模型方法对最近广州市部分楼盘的销售价格和房屋租赁价格进行分析比较，利用租售比指标对广州房地产是否存在泡沫做出判断。分析表明广州房地产市场已存在明显的泡沫，针对这一事实深层分析房价、租价严重失调的原因，最后根据分析的结果提出保持房价稳定的相关建议。

　　关键词：租售比,房价,租金,泡沫

　　租售比是指每平方米房屋使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。租售比是衡量一个地区住房价格是否合理，是否过度开发的重要指标，同时也是大多数国家衡量房地产泡沫的重要指标。正确理解和运用租售比可以对宏观调控房地产市场起到指导作用。租赁价格是零星出售其使用权的价格。住宅的租金和售价并非完全一致，住宅的租金构成除成本房价。还要考虑维修、管理等因素，其构成主要包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、土地使用费、保险费、租金损失及合理利润等。租售比分析的方法有直线折旧法和合理租售比法。

　　1、计算模型

　　模型的原则是针对同一商品房，当寿命期满时，选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。可以这样理解：住宅所有者出售住房时，是一次性交出住房的价值和使用价值，并获得了住房的交换价值。出租住房时，房主交出的是住房的使用价值，并逐步地实现住房的交换价值。售价与租价虽然是两种不同形式，但计算基础都是一样的，即以同一住房的价值量为基础。对于买房者，除了一次性支付房价外，还必须支付房屋的维修费、保险费、房产税等费用，同样还伴随着利息的损失，这些事买房者所必须支付的费用。对于租房者来说，每月必须向房屋所有者交纳租金与利息之和。只有租房支出的总费用等于买房支出的总费用，消费者才认为租房与买房两者是相当的。

　　1.1直线折旧法模型

　　1.2合理租售比法模型

　　合理租售比法模型的几点假设

　　(1)假设房屋出租是连续进行的，即不考虑房屋空置情况;

　　(2)假设不考虑通货膨胀的影响，通货膨胀对房价和租金产生同向影响，对分析合理租售比的影响可以忽略;

　　(3)假设商品房售价为P元/ ·建筑面积，月租金为R/ ·使用面积;平面系数k=0.75—0.85,;银行存款利率i;房屋寿命为n年;房屋残值为0。

　　若选择租房时租金本利和

　　设选择每一年年中一次性交纳全年租金，年利率为i，则n年租金本利和为

　　若选择购房时总费用本利和

　　购房支出P2 = 基本房价+税费j(交易税0.8%、契税2.5%、印花税0.025%)

　　经常性年支出A2 = 维修费约(0.2%P)+保险费(约0.1%P)= P/k;

　　所以可以得到总费用本利和为：

　　合理租售比模型

2、实例分析

　　用合理租售比计算模型，以2010年广州市四个楼盘为例，按中国银行给出的一年存款利率为2.25%，取房屋寿命为70年，计算结果如下表：

　　注：数据来源新浪广州房地产门户。

　　国际公认健康的租售比应为1:200至1:300之间，比值如大于1:200，表明该区域的房地产投资价值被低估，投资潜力较大;如比值低于1:300，则意味着该地区的房地产投资价值相对较小，房地产出现泡沫。

　　从计算的结果看，四个楼盘的租售比均低于了1:300，表明广州市房地产存在着泡沫明显。

　　3、结论分析

　　通过以上分析可以看见，广州市房地产市场存在着不合理的地方，租金偏低而房价过高的问题，有待于进一步的调整。房地产业既是国民经济的支柱产业，也是住房这一老百姓生活不可或缺的特殊商品的供给方，这也就是为什么对房价的起起落落，政府会不断出台各种应对措施了。因此，有必要分析一下导致租售比高的原因，为相应的解决政策提供依据。

　　引起房价、租价严重失调的原因主要有：

　　(1)传统观念。在中国的消费人群中，大多认为必须要拥有自己的房子，只有在不得已的情况下才租房。因此，这就造成出售的房子供不应求，而租房市场冷淡，这结果就是房价高，而租金低。

　　(2)政府政策。政府的政策决定了市场的投资方向，即投资商品房还是出租房。

　　(3)土地短缺。随着城市化的步伐加快，城市土地短缺，土地价格上升，间接造成了房价的升高。

　　(4)收入增长。消费者的收入增长，就更多的人有能力去买房，而不愿去租房。

　　针对上述原因，为保持房价稳定提出几点建议：

　　第一，严格规范房地产市场秩序，要严厉打击市场炒作，暗中操作等行为。

　　第二，政府积极介入租赁市场，创造更好的条件，要充分利用宏观调控手段，使房屋租赁市场变得更有吸引力。

　　第三，完善对低收入群体的住房保障，建设更多的廉租房、经济适用房、限价房、中小型普通住房等，能够更好地满足广大消费者的住房需求。

　　第四，要积极引导人们转变消费观念，扭转只买不租的传统观念。

　　参考文献：

　　[1]汤鹏. 商品房泡沫判断：基于租售比的分析. 金卡工程·经济与法. 2009年03期.