房地产开发中的质量控制与成本控制

　　摘要：本文主要分析了房地产开发中的质量控制与成本控制的意义及其相关的措施，为我国的房地产进行有效的开发提供一定的思路，从而促进我国房地产业健康有序发展。

　　关键词：房地产开发,质量控制,成本控制

　　质优价廉一直是消费者的追求，为此向市场提供质优价廉的房地产商品是房地产开发企业实现企业目标的关键。房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着市场竞争日趋白热化，房地产的开发质量控制和成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝，同时质量和成本的控制对房地产的发展及国民经济的健康发展有着重要意义。

　　一、房地产开发中的质量控制与成本控制的意义

　　质量控制和成本控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制和成本控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制和成本控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。

　　房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，唯有质量控制和成本控制得较好的企业才有可能在市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，质量控制和成本控制不力的企业必将会被市场淘汰。 由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制和成本控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。

　　二、房地产开发中的质量控制和成本控制措施

　　实现开发项目的最大经济利益，以获取持续的竞争优势是房地产开发企业的目标，为此，这就要求开发企业向市场提供质优价廉的房地产商品来满足不断变化的市场需求。质优价廉的房地产商品来自开发企业对开发项目有效的质量控制和成本控制。房地产开发项目的开发过程可以分为期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段，每个阶段特点各不相同，要有效地进行项目质量管理和成本控制，就需要在各个阶段管理好项目的质量和成本。

　　(一)房地产开发前期工作阶段

　　房地产开发项目的前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等，这是整个开发项目的基础。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，房地产开发前期工作阶段的质量控制的主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度和开发项目质量管理责任制。建立评审制度和质量责任制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，之后将咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，从而提高投资效益。在房地产工程开发前期阶段，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在在房地产工程开发前期阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，从而减少资金成本。

　　(二)房地产开发的设计阶段

　　在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据，而优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。项目设计阶段可以分为初步设计和施工图设计两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式。

　　1、初步设计阶段的质量控制和成本控制。开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制，实现设计方案最优化。签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款;加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对于招标成本控制，关系重大的项目必须采取公开招标，而对于小型的分项工程可用邀请招标;通过设计招标，择优选择设计单位。开发企业全面审查后，对设计方案提出合理化建议，以便设计单位进行修改。

　　2、施工图设计阶段的工程质量控制和成本控制

　　开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查施工图，并要及时更正施工图中存在的影响工程质量、成本的问题，以避免不必要的浪费及损失。开发企业项目责任人员应正确预测施工过程中可能出现的索赔因素，对索赔具有前瞻性。同时，开发企业要严格掌握工程招标条件，认真编制标底和标书，做好评标定标工作。中标后合同各项条款的内容必须严密、实际、细致。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。开发企业相关人员都要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的惯例和有关规范，各尽其责。

　　(三)房地产开发的实施阶段

　　施工过程在整个项目过程中举足轻重。首先，严格管理合同及控制项目变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。其次，实行效益奖励制度，以充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。最后，要强化监理机制，加强施工管理选择合适的监理单位，对工程质量、工期和成本进行控制，落实责任制，做好月度工程进度款审核，避免投资失控。严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。造价管理人员，要做到事前把关，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响;支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。

　　(四)房地产开发的竣工结算阶段

　　在房地产开发的竣工结算阶段，开发企业最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作，主要是：前期费用成本分析，策划营销成本分析，建安成本分析，收益分析及项目整体的财务成本分析，对项目各分部分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失，吸取经验教训;另一方面可以取得一些有效经验数据和技术经济指标，作为以后开发项目成本控制与质量控制的参考依据。

　　三、结语

　　质量控制和成本控制是一个动态变化的过程，良好的质量和低廉的成本来自于企业对各个阶段较好的控制。开发企业在项目管理的各阶段，时时要有“控制成本，质量至上”的观念，从源头控制企业的成本，从而以求最大限度地提高资金的投资效益。同时开发企业要不断完善项目质量管理制度，努力提高质量，以保证项目管理目标的实现。

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《房地产开发中的质量控制与成本控制》

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