找准工业遗产价值，推动合理更新——以沈阳社区化工业博览CBD项目为例

　　摘 要：通过对沈阳铁西的工业遗产调研分析，从文化价值，功能定位等角度切入，确定工业遗产的价值体现点，并通过长期趋势法对项目进行分析，得到更新后的区域价值。

　　关键词：工业遗产价值,更新,长期趋势法

　　在当今世界，对古建筑或历史街区的保护已经受到了专家学者的极大关注。我国在该领域的申遗道路的一再胜利也表现出努力的良好结果。但是相对于古建筑的保护，工业遗产的保护力度似乎要轻很多。工业遗产的评价标准，更新方法的研究目前也未形成完整的体系。

　　在不同条件下，工业遗产的命运也颇为不同，曾经有着东方鲁尔之称的沈阳铁西区在进入现代化的发展过程中遇到了经济发展的瓶颈。大量的工厂被置换出去，旧有的厂房被推平建成了现代化的高层住宅。当年铁西浓郁的工业形象被现在温馨的生活气息所取代。这当然是一种历史的进步。但当工业建筑的数量少到一定程度的时候，是否需要保留一部分作为原来印记的体现。目前并未引起足够的重视。我们作为建筑学科的专业人士，希望贡献我们的知识力量，利用城市设计手法，通过拆与建的权衡，在文化背景下，将印记转化成经济，在功能定位上将地块价值属性提高。并通过城市管理学科的经济分析原理给予实际证明。希望以此来引证大区域范围内的工业遗产更新后价值是增长的。下面以沈阳社区化工业博览CBD这个虚拟的项目的经济分析为例，进行工业遗产的价值阐述。

　　一、背景说明：

　　沈阳社区化工业博览CBD项目是我们沈阳建筑大学建筑研究所陈伯超教授带领研究生为铁西工业遗产做的一次义务奉献，陈教授看到了铁西目前的发展困局，所以带领我们在没有甲方的情况下，站在政府角度做了这个城市设计，希望说明部分保留部分工业建筑比全部铲除能获得更大的社会经济效益。该项目用地范围东至卫工街北街、南至北四西路、西至规划路、北至北一西路，包括沈阳机电厂，红梅味精厂和沈阳化工厂三个厂区范围。

　　二、体现价值的因素：

　　很多时候人们往往认为时间长短是建筑保护与否的依据有关。而工业遗产在历史的长河中大部分都还是很年轻的，其实时间观念并不能成为判定遗产价值的标准，更为重要的应该是遗产所具有的工业形象性。以下将依据这个项目从五点来说明工业类建筑更新的价值找寻。

　　2.1建筑价值的分析：

　　其实对于古建筑保护有个原真性的要求。借用常青教授的话说 “历史建筑”，就是指具有历史记忆价值、标本研究价值和文化象征价值的狭义“历史建筑”，而且不单单指建筑物，其内涵也可延伸到历史街廓甚至历史城市。而铁西曾经是中国工业的脊梁，在新中国成立的时候，由于当时的世界局势原因，中国把重要的重型工业都放在了铁西，导致了当年沈阳的经济大发展，于此同时也留下了一批那个年代及其有特色，并结构稳定性良好的建筑，作为铁西昨日辉煌的体现。在这个地方应该保留一些有价值的建筑，而不是全部拆除。

　　2.2文化背景的价值分析：

　　铁西曾经是日本规划的，有浓厚的殖民印记，区域内部也保留了部分那个年代的日式建筑。当年的产品主要为日本侵华战争服务。那时铁西区的许多工厂，除了可以体现当时工业的发展水平，更是日本侵华战争的活证据，具有双重意义的历史价值。新中国成立后，铁西也应为地缘政治的原因在一次受到国家的垂青，国家的大型工业很多都在铁西。很多个新中国的第一也都是在这块土地上诞生的。

　　做为厂区工人来说，传统老铁西人的消费圈一直在这些工厂的周边，该区域如果按照设计的成型将唤醒老铁西人的传统回忆，拉动老铁西人的消费，也创造新的消费地点。通过该项目设计区域内部各个工厂老建筑与新建筑的结合，将会吸引着全国各地的老铁西人回家看看。

　　该地区原来的大型工业厂房是铁西人不可遗忘的记忆，以铁西工业为主题的特色商业地产可以形成文化上的价值增长。例如沈阳万象城，利用周边沈阳音乐学院、鲁迅美术学院和电视台早已形成的小资气氛促进了该地区的经济消费。所以大量一线品牌入驻万象城。同理，在铁西也形成了一个由新铁西人构成的群体，他们年轻，前卫，钱不多但是敢消费。所以在铁西应该形成一个该群体的消费场所。如果利用好工业遗产，将文化价值转化成经济价值，那样的话工业遗产对区域的价值贡献将是极其大的。

　　2.3地理位置的价值分析：

　　随着铁西支柱产业的整体迁出，铁西缺少办公和商业设施，区域内部的消费和上班都还需要借助沈阳的周边城区，形成目前铁西睡城的格局。而该地块在铁西的核心区，周边道路条件优越，有便捷的可达性。所以该区域地理位置的价值是十分优越的。

　　这里将不仅成为沈阳人民的消费场所，也将成为沈阳周边五个城市的消费场所，地理位置带来的经济增值也是显而易见的。

　　2.4功能定位的价值分析

　　发展才是最好的保护方式，静止的保护带来的可能只有破坏，将旧有建筑填入新的功能，完善区域的功能布局，将会对区域经济的发展场所起到很大的正作用。我们将地块功能定位于工业博览会和工业展示馆是有很重要的考量的。经济学家的研究表明，展会经济是一个城市的高端支持经济，展会的经济带动系数为1：9。可以相信这一功能的植入将可以给沈阳经济带来极大的推动作用。同时也会带来宾馆业，会展业，销售业的大发展。给铁西人民的工作问题。经过科学配置的发展方向也将为工业遗产的保护增添更多价值。

　　三、数字定量分析

　　我们不仅设计了这个工业遗产的更新项目。并且把现代建筑管理专业的相关理论知识对该项目的经济分析做了量化分析。并根据量化的经济情况，对我们的项目进行调整，以取得经济效益的最大化。

　　3.1投入的成本

　　本次需要投资建设的建筑项目主要为保留和在原建筑基础上加建的有特色的工业建筑，以及新建的住宅、商业网点、商业办公、博物馆及会展用房。本项目新建建筑、保留原有建筑及加建原有建筑的总面积为2,080,597平方米，拆除面积为216496.60平方米，总用地面积为869,015.14平方米。项目的建筑成本和土地成本总共为123.71亿.

　　3.2收入的预测

　　通过对周边房价的调查，依照长期趋势法得到了地块内物业的平均发展速度均值，得到在工程进入销售期的售价，该项目的资金动态链。

　　3.3财务指标分析

　　工业遗产项目之所以开发商不愿意做，就是认为会亏或者是赚的太少，但是这个经过我们设计更新之后的项目确给出了很漂亮的答案。从财务分析的主要指标上来看，本项目的财务净现值≥0，内部收益率为：22.37%，动态投资回收期(税后)：3.34年。表明项目投资能在规定的时间内收回，并且接近项目计算期的一半，回收较快。

　　四、结语

　　通过这个虚拟的项目，我们认识到在当前的城市设计中，如果我们认真负责的从事设计的话，是可以把保护与城市的更新结合的很完善，不仅可以为民众的生活提供更具特色的环境，也可以通过设计促进区域经济的发展。

　　参考文献

　　(1)王超 工业遗产经济价值评估初探 广西民族大学学报 (自然科学版)，2009(15)：18-22。

　　(2)白青锋 锈迹——寻访中国工业遗产 北京：中国工人出版社

　　(3)周润健，蔡玉高，杨甲勇 工业遗产消失了。“怎么阅读城市” 新华每日电讯，2006- 1 1- 27( 8)。

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