论对小区盲区如何建设核心期刊土木工程论文发表

　　论文摘要：建立完善的质量监督与管理体系，就能有效解决住宅小区建设质量参差不齐，严格防止偷工减料、以次充优的质量问题和质量隐患，保证住宅小区整体建设质量的全面提升。因此，如何进一步地加强住宅小区整体建设质量监督与管理，解决行业发展中的实际问题，不但对提高我国工程管理水平、提高项目经济效益，具有一定的研究价值，而且对国内房地产行业更加规范、健康地快速发展亦具有积极意义。

　　住宅小区建设的主要实体工程包括：①房屋建筑工程及其附属设施，如住宅楼、社区中心(或称会所)、商业用房等;②专业管网设施工程，如自来水、煤气、电力、通信等管线工程;③园林环境工程，如绿化、园建小品、中心广场等;④小区内部市政工程，如小区内部道路、桥坝、河道、雨污水工程等;⑤小区构造物及配套设施(指无产权的小型建筑物)，如小区大门及门卫室、围墙、垃圾站、污水处理站、室外游泳池、各类球场等等。

　　国家相关法律、法规对房屋建筑工程质量管理有明确的规定，如《中华人民共和国建筑法》第二条规定“在中华人民共和国境内从事建筑活动(建筑活动是指各类房屋建筑及其附属设施的建筑和与其配套的线路、管道、设备的安装活动)，实施对建筑活动的监督管理应当遵守本法”;《建设工程质量管理条例》第二条规定“凡在中华人民共和国境内从事建筑工程(建筑工程是指土木工程、建筑工程、线路工程和设备安装工程及装修工程)的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例”。由此我们可以看出《建筑法》、《建设工程质量管理条例》所规定的工程质量监督与管理范围并没有完全涵盖住宅小区建设的全部实体工程内容。

　　1 当前住宅小区建设实体质量监督与管理的现状

　　当前，由房地产开发企业建设管理的住宅小区实体工程质量的监督与管理，大致可以分为三种类型：

　　1.1 有政府监督管理和社会建设监理的房屋建筑工程及其附属设施。此类建筑工程(如住宅楼、社区中心等)的建筑活动由国务院建设行政主管部门实施统一的监督管理，一般由市、县、区建设筑安装工程质量监督站直接负责管理，人防质检部门、消防部门、施工图审查中心等负责专业监督管理。同时，此类工程国家实行建筑工程监理制度，接收社会公开监督。《建筑法》第六十三条规定“任何单位和个人对建设工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或其他有关部门进行检举、控告、投诉”。《建筑法》明确规定了相关违法行为和违法事实的法律责任。这一类的建设工程有施工单位、监理公司、建设单位、相关政府主管部门，以及社会公众的多级管理和监督，其出现的质量问题大家也比较熟悉，解决的办法也比较成熟、有效，属于常见的、可防、可控的范围。

　　1.2 有行业部门管理的专业管网工程。此类专业管网工程(如自来水、煤气、电力、通信等工程)行业性强、垄断性高，建设单位在工程发包和造价投入上基本没有讨价还价的余地。此类工程建设质量主要由当地行业部门的综合实力和管理水平决定，它们一般由行业部门下属的不同单位或不同部门负责项目的设计、施工和监督验收，仍然缺少了政府和社会监督。这类工程的质量问题社会公开暴露得不多，通常发现的问题主要是向行业部门进行报修解决。因此，在实际施工过程中专业施工单位出现工序不规范和小的质量问题，建设单位主要是依靠自身的水平和能力与之进行协调和落实，尤其是涉及管线布局美观、管线交叉协调、工序规范操作等方面，多数得不到全面、及时的解决。

　　1.3 由房地产开发企业直接发包和管理的园林环境工程、内部市政工程、小区构造物及配套设施(无产权)等。此类工程质量的监督与管理比较缺乏，一方面没有明确的政府监管部门，另一方面建设单位也不委托社会监理，社会公开监督更是没有明确依据。它的建设质量主要是依靠建设单位和施工单位的监督管理，两者在经济上容易达成比较自由、较为广泛的操作空间，滋生凭自律和凭良心做事的土壤。一旦产生道德伦丧或监管缺失，偷工减料就会出现，伪劣工程就会产生。现在南京民间就广泛流传着栖霞建设开发建设的经济适用房比一些小开发商建设的普通商品房质量还要好很多的口碑。由此可见，此类工程的建设质量是参差不齐，经常出现偷工减料、以次充优的质量问题和质量隐患。近年来，绝大多数小区出现的集体性纠纷都与小区景观工程缩水、道路工程伪劣等方面有关，媒体在这方面的报导也较为常见。如南京某外地开发商建设的某小区就因道路工程和雨污水工程质量十分伪劣，业主集体出面维权长达5个月之久，工程正在进行返工，至今仍未交付。

　　因此，第三类工程实体质量的监督与管理是当前住宅小区建设相当缺乏的一个环节，也是当前行业发展面临的一个普遍问题，应当引起政府建设主管部门和房地产行业管理部门的高度重视。

　　2 进一步加强住宅小区建设质量监督与管理的措施

　　针对以上三类工程质量的监督与管理，笔者建议从以下方面考虑，进一步采取有力措施，加强对住宅小区建设整体工程质量的监督与管理，从而更加有效地解决第三类工程质量监督与管理比较缺乏的问题。

　　2.1 进一步拓宽政府监管范畴，做到监管有主、投诉有门。现在，第二类、第三类工程都不是政府行政主管部门明确的监督管理范围。尤其是第三类工程，建设单位一般都是通过内部邀请招标或直接委托施工单位施工，实行自行管理。购买期房的业主一旦发现第三类工程质量问题，除了与建设单位沟通与交涉外，向建设行政主管部门投诉，能受理的单位并不多，因为法律或行政法规上并没有给定明确的监督依据和处罚准则。即使行政主管部门受理了，一般也只是从中协调。一旦建设单位态度暧昧，并不有效地进行解决，业主合理、正当的权益就不能等到有效的保障。因此，只有在法律或行政法规上进一步明确该类工程的行政主管单位，才能真正做到工程质量监管有主、投诉有门，从而在体制上保证此类工程质量问题的有效解决。

　　2.2 进一步拓展社会监理范畴，做到质量监督社会化与专业化。第二类、第三类工程现在也不是国家实施强制社会监理的范围。第二类工程由行业单位自行管理和监督，第三类工程一般建设单位也不委托社会监理，而是实行自行管理和监督。尤其第三类工程既缺少政府部门的宏观控制，又没有社会监理或行业部门在微观上进行专业化的监督，它监督与管理就显得十分缺乏。因此，进一步拓展社会监理范畴，强制实施建设监理，一方面可以克服第二类工程行业部门内部单位施工、内部单位监督的不足，另一方面又能对第三类工程实施守法、诚信、公开、科学的社会化专业监理，重点解决好第三类工程的监督与管理特别缺乏的问题。通过社会化、专业化监理，

　　更加有效地把好工程建设的每一关，从而更加全面、有效地解决第二类、第三类工程监督与管理上的不足，尽早达到第一类工程质量的控制力度，全面提升住宅小区建设的整体质量水平。由此可见，进一步拓展社会监理范畴，做到质量监督社会化与专业化是一条十分行之有效的措施。

　　2.3 引入设备监造概念，强化业主对工程质量的直接监督。如今，商品房的预售十分普遍。买了期房的业主才是住宅小区真正产权的所有人，才是的真正主人。他们才是最关心住宅小区建设质量的人，才能全身心地投入到工程质量的监督中去。因此，有条件地引入设备监造的概念，规范业主参与监督住宅工程建设质量的程序和方法，让购买期房的业主(或其授权代表、或其委托的专业人员)能够真正以投资方的身份参与到住宅小区的建设管理中，从而早日发现并解决质量问题。现在，一些知名品牌的房地产商已经在这一方面进行有益的实践，取得了不错的成效，具有一定的推广应用价值。如，实行业主开放日，让业主进入现场看房和验房等，听取业主或其代表检查现场后提出的意见，进一步加强和改进管理。因此，引入设备监造程序和方法也是一条比较直接、有效的提高住宅小区建设质量的措施。如何建立业主参与质量监督的制度和程序是值得建设行政管理部门、房地产行业管理部门，以及品牌房地产开发企业认真研究和探索的课题之一。

　　2.4 建立质量保函制度，约束责任单位的质量行为。建立施工、监理、设计、建设单位质量保函制度是切实保证住宅小区建设质量的经济措施。通过建立质量保函制度，明确规定施工、监理、设计等单位按照合同金额的一定比例分别向建设行政主管部门或公正的社会机构(如保险公司等)提交质量保函。质量保函也可以由建设单位统一代交。一旦住宅小区出现建设质量问题，责任单位拒不按规定要求和规定期限进行整改，则由政府行政主管单位、或建设单位、或监理单位、或业主授权代表主张权利，直接从银行划出资金实施整改，切实保障合格工程质量的有效落实。

　　2.5 加强执业资格管理，建立从业人员诚信档案。不合格工程是在不负责任或严重缺乏执业道德的工程管理人员手中产生的。因此，对建设工程管理人员加强资格管理，提高从业人员的素质，建立从业人员诚信档案，也是一条有力的措施。如，建立现场建设工程负责人和主要管理人员基本信息公示制度，与施工现场的“七牌一图”一起公示。一旦出现质量问题，有利于社会人士公开监督相关工程责任人，及时向执业资格管理部门进行检举。从业资格管理部门根据调查的实际情况，建立从业人员的诚信档案，对于情节严重者，吊销其从业资格，并通过报纸、网站等平台向社会公示。

　　综上所述，建立完善的质量监督与管理体系，就能有效解决住宅小区建设质量参差不齐，严格防止偷工减料、以次充优的质量问题和质量隐患，保证住宅小区整体建设质量的全面提升。因此，如何进一步地加强住宅小区整体建设质量监督与管理，解决行业发展中的实际问题，不但对提高我国工程管理水平、提高项目经济效益，具有一定的研究价值，而且对国内房地产行业更加规范、健康地快速发展亦具有积极意义。

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